✅ 인수 0원 ⚠️ 10회 유찰 🏬 최저가 94,708,000원 📉 미배당 759,396,744원
울산지방법원 2024타경9169. 양산 물금읍 라피에스타양산 1층 1-140호로, 감정평가상 판매시설(ANDZ)로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 전미주는 2023.07.13 소유권을 이전받았고, 같은 날 울산축산업협동조합이 채권최고액 852,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2024.11.06 울산축산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
다만 권리의 단순함과 투자가치의 단순함은 별개입니다. 이 사건은 감정가 1,150,000,000원에서 10회 유찰되어 현재 회차 최저가가 94,708,000원까지 하락했습니다. 여기에 감정평가서와 매각물건명세서에는 1-140호와 인접 1-141호 사이에 내부 경계벽면이나 바닥면 경계선이 없이 일체의 판매시설로 사용된다는 내용이 확인됩니다. 건축물현황도상 위치·형상·수치가 특정되어 경계복원이 용이하고 구분건물의 독립성은 인정될 수 있다고 조사됐지만, 경매 진행 시 정확한 사실관계를 다시 확인할 필요가 있는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9169 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-140호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(ANDZ) |
| 소유자 | 전미주 · 단독소유 |
| 취득 거래가액 | 1,062,977,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,150,000,000원 / 94,708,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산축산업협동조합 / 734,080,486원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.07.13 근저당
과거 케이비부동산신탁주식회사와 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 해당 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2023.07.13 설정된 울산축산업협동조합 근저당권 852,000,000원입니다. 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 최저가가 낮아도 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세자료가 없습니다. 따라서 감정가 1,150,000,000원 대비 현재 최저가 94,708,000원이 크게 낮다는 사실만으로 시장가보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
오히려 가격 판단에서 먼저 보이는 것은 10회 유찰이라는 결과입니다. 현재 회차는 감정가 8%로 표시된 94,708,000원이고, 11회 유찰 시 75,766,400원, 12회 유찰 시 60,613,120원 시나리오가 잡혀 있습니다. 가격이 계속 낮아지는 동시에 담보채권 미배당액은 759,396,744원에서 777,997,395원, 792,877,916원으로 늘어납니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,708,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,104,744원 |
| 2. 근저당 · 울산축산업협동조합 | 852,000,000원 | 92,603,256원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 울산축산업협동조합의 채권최고액 852,000,000원 중 92,603,256원이 배당되고 759,396,744원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 현장·물건 리스크 — 인접 1-141호와 일체 사용
- 이용상태. 본건은 판매시설(ANDZ)로 이용 중입니다.
- 경계 상태. 내부 경계벽면이나 바닥면 경계선이 없이 인접 1-141호와 일체의 판매시설로 이용 중입니다.
- 구분건물 독립성. 건축물대장상의 건축물현황도에 위치·형상·수치 등이 특정돼 있어 경계복원이 용이하며, 구분건물로서 독립성은 인정될 수 있을 것으로 조사됐습니다.
- 재확인 필요. 경매 진행 시 경계와 실제 이용관계를 정확히 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 증산역 북서측 인근 라피에스타양산 1층에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 1층이며, 위생·급배수시설, 소화전, 승강기와 에스컬레이터 설비가 있습니다.
- 도로. 4면이 포장도로에 접하고 있어 주변 가로망 상태는 양호합니다.
- 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,531,000원/㎡, 토지면적은 26,474.6㎡입니다.
- 이용지역. 판매시설·문화 및 집회시설·2종근린생활시설 건부지이며 토지이용상황은 상업용입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인접호수 경계 확인. 1-141호와 내부 경계벽·바닥 경계선 없이 일체 사용 중인 상태를 직접 확인하고, 분리 사용 시 필요한 경계복원 범위를 점검하세요.
- 점유·임대관계 확인. 등록된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용권원을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 94,708,000원이 감정가보다 크게 낮아도 비교 실거래가 없으므로 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 다회유찰 원인 확인. 10회 유찰된 사유를 상권, 공실·임대 가능성, 호실 독립성, 현장 이용상태와 함께 점검하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당 759,396,744원이 남더라도 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 8%대”보다 중요한 것은 왜 10회 유찰됐는가
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.07.13 울산축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 환금성과 현장 상태에 있습니다.
감정가 1,150,000,000원이 10회 유찰돼 94,708,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 들어오지만, 비교 실거래 자료가 없고 1-141호와 경계 없이 하나의 판매시설로 이용 중이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건을 단순히 “감정가 대비 매우 싸다”로 해석하는 것은 적절하지 않습니다. 권리상 인수 0원, 그러나 가격·환금성은 별도 검증. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 실제로 독립 사용·임대·재매각이 가능한 자산인지 확인하는 데 있습니다.
