42,942,000원
울산지방법원 2024타경9640. 양산시 물금읍 에코시티 5층 501호입니다. 등기상 물건은 집합건물이고, 감정평가상 본건은 위락시설로 평가되어 있으며 현황은 공실입니다. case.usage_label은 “대지”로 표시되어 있으나, 감정 이용상태는 “위락시설구조이나, 현황 공실”입니다. 따라서 이 물건을 아파트처럼 보거나, 단순 주거용 실수요 물건으로 전제하면 안 됩니다.
권리의 출발점은 2017.07.07 설정된 주식회사우리은행 근저당권 180,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 붙은 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 데이터상 임차인 목록은 비어 있고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 “미상”으로 되어 있으므로, 입찰 전 원본과 현장 점유 확인은 별도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경9640 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 야리2길 7-34, 5층501호 (에코시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 / 위락시설 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 김규남 (2017.07.07 소유권이전, 거래가액 344,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 42,942,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 155,516,802원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
말소기준은 2017.07.07 우리은행 근저당권입니다. 현재 남아 있는 핵심 부담은 채권 회수 부족이지, 매수인이 떠안는 등기상 인수권리는 아닙니다. 2024년에 집중적으로 붙은 삼성카드·하나카드·롯데카드·우리카드·현대카드 가압류와 2024.11.22 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 정리됩니다.
② 회차 구조 — 낮은 최저가보다 ‘6회 유찰’의 의미가 먼저다
최저매각가는 감정가 365,000,000원에서 6회 유찰되어 42,942,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 11.76%라 매우 낮아 보입니다. 그러나 실거래 데이터가 제공되지 않았고, 물건은 현황 공실의 위락시설입니다. 따라서 시세 대비 저평가라고 단정하지 않고, 반복 유찰과 환금성을 먼저 봐야 합니다.
| 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 12%) | 42,942,000원 | 41,769,044원 | 313,103,036원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 30,059,399원 | 29,118,330원 | 325,753,750원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 21,041,579원 | 20,262,831원 | 334,609,249원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 42,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,172,956원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 180,000,000원 | 41,769,044원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 | 6,500,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 36,039,006원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 하나카드주식회사 | 24,401,865원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 20,393,098원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 59,017,150원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 28,520,961원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 42,942,000원 가정 배당입니다. 집행비용 1,172,956원을 제외하면 우리은행에 41,769,044원만 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 “증산역(지하철2호선)” 북서측 인근에 위치한 에코시티 5층 501호입니다.
- 주위환경. 인근지역은 각종 근린생활시설 및 위락시설, 업무시설이 혼재한 상업지대이고, 본건은 위락시설로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건 소재 근린생활시설 및 위락시설 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됩니다.
- 현황. 이용상태는 “위락시설구조이나, 현황 공실”입니다. 임대관계는 감정평가서상 미상입니다.
- 토지. 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역이며, 소로1류·소로2류·중로2류에 접합니다. 공시지가는 2,014,000원/㎡, 토지면적은 1,115.4㎡입니다.
- 설비. 전기설비, 공동 위생설비 및 급배수설비, 소방설비(스프링클러 등), 승강기설비, 기타 부대설비 등이 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 아파트로 보지 말 것. 주소가 집합건물 형태라도 감정 이용상태는 위락시설이고 현황 공실입니다. 주거용 환금성으로 단순 비교하면 안 됩니다.
- 임차·점유 확인. tenants 데이터는 비어 있고 인수액은 0원으로 계산되지만, 감정서 임대관계는 미상입니다. 현장 점유, 열쇠 인도 가능성, 관리주체 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 공실 상가·위락시설은 관리비 체납 여부가 실질 비용을 크게 바꿀 수 있습니다. 관리주체에 공용부분 체납을 확인해야 합니다.
- 용도 활용성. 중심상업지역의 위락시설 구조이므로, 낙찰 후 실제 사용·임대·업종 제한·시설 원상복구 비용을 별도로 점검해야 합니다.
- 가격 착시. 감정가의 11.76%라는 낮은 비율보다 6회 유찰 사실이 더 중요합니다. 실질취득 42,942,000원이 곧 안전마진이라는 뜻은 아닙니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 채권자 미배당은 313,103,036원입니다. 후순위 채권자에게 배당이 없는 구조라 권리 정리는 단순하지만, 낙찰 경쟁이 약한 물건임을 함께 보여줍니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 매각결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “왜 6회 유찰됐나”를 봐야 한다
이 물건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 2017.07.07 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 데이터상 신고 임차인도 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 권리분석만 보면 접근 가능한 물건입니다.
하지만 결론은 보수적이어야 합니다. 본건은 감정상 위락시설이고 현황 공실이며, 이미 6회 유찰되어 최저가가 42,942,000원까지 내려왔습니다. 실거래 표본이 없는 상태에서 감정가 대비 낮다는 이유만으로 ‘싸다’고 말할 수 없습니다. 권리는 단순, 가격은 보류, 환금성은 현장 확인 — 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.
