한 줄 평 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 용도와 환금성입니다. 창고·작업장·축사·돈사·계사 등 복합 시설이고, 선순위 담보권이 감정가를 크게 웃도는 구조라 일반 주거형 경매와 다른 접근이 필요합니다.
감정가
1,093,852,895원
기타 + 토지
최저가
765,697,000원
1회 유찰 70%
매수인 인수
0원
소멸 권리 구조
핵심지표
축사·토지
환금성 확인 필요
울산지방법원 2024타경100130. 울산 울주군 웅촌면 정주권로 207 소재 건물 및 토지 경매입니다. 물건의 성격은 아파트나 일반 상가가 아닌 기타 + 토지로, 감정평가상 창고·작업장·축사(돈사·계사)·직원숙소·퇴비사·관리사 등으로 이용되고 있습니다. 1998년 설정된 울산축산업협동조합 근저당이 말소기준권리이며 이후 설정된 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경100130 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 웅촌면 정주권로 207 |
| 건물 | 울산광역시 울주군 웅촌면 검단리 151 제1동호 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 창고·작업장·축사·직원숙소·퇴비사·관리사 |
| 토지 | 1453.0㎡ · 잡종지 현황 · 완경사 · 소로한면 |
| 소유자 | 김건수, 김경화, 김명선, 김점순 |
| 감정가 / 최저가 | 1,093,852,895원 / 765,697,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 담보 부담은 크다
1998년 울산축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2003년 웅촌농업협동조합 근저당, 다수 금융·사업 관련 근저당, 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후 설정으로 매각 후 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 없습니다.
② 이용상태 분석 — 일반 토지 매입과 다르다
⚠️ 핵심 체크 감정평가 이용상태는 창고 및 작업장, 축사(돈사·계사), 직원숙소 및 창고, 퇴비사, 단독주택(관리사) 등입니다. 토지와 건물 활용 목적에 맞는 매수자를 찾는 것이 중요하며, 주거형 경매처럼 폭넓은 수요를 기대하기 어렵습니다.
| 위치 | 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 소재 춘해보건대학교 북서측 인근 |
|---|---|
| 주위환경 | 소규모 공장, 단독주택, 농경지 등이 소재 |
| 교통 | 차량 접근 가능, 일반적인 교통사정 보통 |
| 이용상태 | 창고·작업장·축사·관리사·퇴비사 등 |
| 토지규제 | 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 포함 |
③ 예상배당표 (매각가 765,697,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 10,056,970원 |
| 울산축산업협동조합 근저당 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 웅촌농업협동조합 근저당 | 97,500,000원 | 97,500,000원 |
| 애그리브랜드퓨리나코리아 근저당 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 김정일 근저당 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 애그리브랜드퓨리나코리아 근저당 일부 | 300,000,000원 | 153,140,030원 |
| 후순위 권리 | 다수 | 0원 |
매각대금 배분
회차별 매각가 시나리오
유찰 시 매각가는 낮아지지만 담보 미배당 리스크는 유지됩니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 문제는 없고, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
⛔ 투자 관점 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 이 물건은 가격만 보고 접근하기 어렵습니다. 축사·창고 시설의 유지관리, 용도 적합성, 매수층 확보 여부가 낙찰 후 가치 회수의 핵심입니다.
④ 입찰 체크리스트
- 현장 확인. 축사·창고 시설의 실제 사용 여부와 관리 상태를 확인해야 합니다.
- 토지 활용. 제1종일반주거지역·가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반 주거 부동산과 달리 매수 수요가 제한될 수 있습니다.
- 권리 확인. 인수 권리는 없지만 후순위 채권 미배당 구조가 큰 물건입니다.
- 원본 대조. 등기부·감정평가서·매각물건명세서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “깨끗한 권리와 좋은 물건은 다르다”
이 사건은 권리분석만 보면 단순합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 없습니다. 하지만 실제 판단 포인트는 기타+토지라는 자산 성격입니다. 축사와 창고 중심의 시설물은 활용 목적과 수요층이 명확해야 하며, 감정가 10억대 물건이 7억대까지 내려온 이유도 권리보다 환금성에 있습니다. 권리는 통과, 사업성 검토가 필요한 물건입니다.