울산지방법원 2024타경103924. 울주군 두동면 만화리 351-1의 토지와 건물들을 함께 매각하는 사건입니다. 등기부상 현재 소유자는 이동호이고, 말소기준은 2018.08.23. 설정된 일산새마을금고 근저당권 420,000,000원입니다. 2024.03.12. 같은 채권자가 임의경매개시결정을 받아 진행 중이며, 현재 배당 시나리오에서는 낙찰자에게 넘어오는 권리금액이 0원으로 계산됩니다.
하지만 이 물건의 난점은 권리보다 부동산 자체의 현황입니다. 매각물건명세서에는 재매각, 일괄매각, 제시외 건물 포함이 명시돼 있고, 일부 목록은 공부상 주택·단독주택·창고 및 단독주택이나 실제로는 근린생활시설·창고·황토방 등으로 이용 중입니다. 특히 목록 2는 2층 공부면적 64㎡와 현황 약 109.8㎡가 다르고, 북서측 인접지인 만화리 산136 또는 만화리 357에 일부 걸쳐 소재하는 것으로 조사돼 측량 확인이 요구됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경103924 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 두동면 만화리 351-1 · 울산광역시 울주군 두동면 은을길 34 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 근린생활시설, 창고 및 황토방 등 |
| 토지 | 1,124㎡ · 대 · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이동호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 706,490,700원 / 169,628,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 313,370,795원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 재매각 보증금 | 최저매각가격의 30% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기부상 과거의 근저당권들은 이미 말소된 이력이 있고, 현재 기준이 되는 권리는 2018.08.23. 일산새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 이동호 앞으로 소유권이 이전됐고, 2024.03.12. 일산새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 배당표 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 4회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
감정가는 706,490,700원, 현재 최저매각가는 169,628,000원으로 감정가의 24.01% 수준입니다. 이미 4회 유찰됐지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래나 시세 데이터가 없어 현재 가격을 시장가격과 직접 비교할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 169,628,000원 | 166,453,208원 | 253,546,792원 |
| 5회 유찰 시 | 118,739,599원 | 116,277,245원 | 303,722,755원 |
| 6회 유찰 시 | 83,117,719원 | 81,221,600원 | 338,778,400원 |
유찰이 더 진행될수록 일산새마을금고에 대한 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 유지됩니다. 즉 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 같은 개념이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,628,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,174,792원 |
| 2. 근저당 · 일산새마을금고 | 420,000,000원 | 166,453,208원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 일산새마을금고 채권최고액 420,000,000원 중 166,453,208원이 배당되고 253,546,792원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 현황·일괄매각 — 이 사건의 진짜 핵심
- 재매각. 매수신청 보증금은 최저매각가격의 30%입니다.
- 일괄매각. 토지와 관련 건물들이 함께 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다.
- 제시외 건물. 벽체이용 함석지붕 다용도실 19.3㎡, 판넬조 판넬지붕 계사 9㎡, 목조 PVC기와지붕 정자 10.2㎡가 포함됩니다.
- 목록 2. 구조·용도는 벽돌조 슬래브지붕 주택이나 현황은 벽돌조 슬래브위 기와지붕 근린생활시설로 이용 중입니다. 2층 공부면적 64㎡와 현황 약 109.8㎡가 다릅니다.
- 경계 리스크. 목록 2 일부가 북서측 인접지인 만화리 산136 또는 만화리 357에 걸쳐 소재하는 것으로 조사돼 정확한 위치·경계는 측량 확인이 필요합니다.
- 목록 3. 공부상 단독주택이나 현황은 근린생활시설입니다.
- 목록 4. 공부상 창고 및 단독주택이나 현황은 창고·황토방·근린생활시설 등이며, 2층 공부면적 69.12㎡와 현황 약 54㎡가 다릅니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 울산광역시 울주군 두동면 만화리 소재 칠조(비조)회관 남측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·농경지·임야 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역· 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 토지. 면적 1,124㎡, 지목은 대, 완경사 사다리형, 소로한면이며 공시지가는 223,400원/㎡입니다.
- 설비. 위생 및 급배수 설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황 측량. 목록 2의 인접지 일부 걸침 여부와 실제 경계를 측량으로 확인해야 합니다.
- 면적 대조. 목록 2·4의 공부면적과 현황면적 차이를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 주택 계열 용도와 실제 근린생활시설 이용이 다르므로 현재 이용과 관련 인허가 상태를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 신고내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청 보증금이 최저매각가격의 30%라는 점을 자금계획에 반영해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 물건 자체가 어렵다
이 사건은 등기상 구조만 보면 단순한 편입니다. 2018.08.23. 일산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 입찰 난도는 낮지 않습니다. 이미 4회 유찰됐고 재매각으로 보증금이 30%이며, 일괄매각 대상 중 일부는 공부상 용도와 현황이 다르고 면적도 불일치합니다. 특히 목록 2는 인접지 일부 걸침 조사까지 있어 측량 확인이 필요합니다.
따라서 이 물건의 결론은 “권리는 비교적 단순하지만, 현황·경계·용도 확인이 선행돼야 한다”입니다. 감정가 706,490,700원에서 최저가 169,628,000원까지 내려왔다는 사실만 보고 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 시세자료가 없는 만큼, 실제 입찰가는 현장·측량·용도 적법성·점유관계 검증 이후에 판단해야 합니다.
