울산지방법원 2024타경107568. 울산 동구 동부동 366-3 제1동 2층3호 다세대주택입니다. 감정가는 50,000,000원이지만 10회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 1,413,000원입니다. 등기상 말소기준은 1999.12.17. 서울보증보험주식회사 가압류 9,500,000원이고, 이후 남아 있는 압류와 2024년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 단순히 “50,000,000원짜리가 1,413,000원까지 떨어졌다”는 숫자가 아닙니다. 실거래 비교자료가 없으므로 현재 가격이 실제 시장가보다 싼지는 확인되지 않았고, 오히려 10회 유찰이라는 사실 자체가 환금성·접근성·물건확인 난도를 함께 점검해야 한다는 강한 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경107568 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 동부동 366-3 1동 2층3호 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 블록조 슬래브지붕 2층 건물 내 2층3호 · 1987.5.9 사용승인 |
| 소유자 | 노상규, 노상임 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 1,413,000원 (10회 유찰) |
| 청구금액 | 15,099,718원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 조사 내역 없음. 등기상 근저당도 없습니다. 말소기준권리는 1999.12.17. 서울보증보험주식회사 가압류 9,500,000원이며, 2006.04.06. 노상규 지분에 대한 국의 압류와 2024.05.17. 서울보증보험주식회사 명의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 강제경매신청과 일부 압류는 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
② 10회 유찰 — ‘싸다’보다 먼저 확인할 것
감정가 50,000,000원에서 현재 최저가는 1,413,000원으로 내려와 있습니다. 현재 회차 기준 비율은 2.83%입니다. 다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 가격 자료가 없어, 이 숫자만으로 “시세보다 저렴하다”고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,413,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 425,434원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,500,000원 | 987,566원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 15,099,718원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 총 채권액 24,599,718원 중 채권자 배당은 987,566원, 미배당은 23,612,152원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·물건 리스크 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남목도서관 동측에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 학교 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건 부근까지 차량 접근 가능하고 서측 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 지적도상 맹지이며 인접토지를 통해 접근 가능합니다.
- 층 표시 차이. 공부상 2층이나 서측 도로에서 볼 때 3층에 위치합니다.
- 호수 확인. 건물 외부에 호수가 표시돼 있지 않고 폐문부재로 탐문이 곤란해, 평가 당시 1층 평가사례를 통해 위치를 확인했으며 정확한 위치는 재확인이 필요합니다.
- 건물. 1987.5.9 사용승인된 블록조 슬래브지붕 2층 건물이며 위생·급배수시설과 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 사다리형 완경사 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 304.0㎡, 공시지가는 735,700원/㎡입니다.
- 제한. 학교 저촉, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 출입경로. 지적도상 맹지이므로 인접토지를 통한 현재 출입 상태와 법적·사실상 통행 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 정확한 3호 위치. 외부 호수 표시가 없고 평가 당시에도 위치 재확인이 필요하다고 기재됐으므로 입찰 전 해당 호를 정확히 특정해야 합니다.
- 점유관계. 임대관계는 확인되지 않았고 폐문부재 상태였으므로 실제 점유자를 현장 및 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 10회 유찰 원인. 단순히 낮은 최저가만 보지 말고 맹지·노후도·호수 확인 난도·환금성 문제가 반복 유찰에 어떤 영향을 줬는지 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 가격에서는 채권 미배당이 23,612,152원 발생하지만 배당 부족 자체가 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 확인 난도는 높다
이 사건의 권리분석만 보면 핵심은 명확합니다. 말소기준은 1999.12.17. 서울보증보험주식회사 가압류이고, 이후 남은 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역이 없고 예상 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 감정가 50,000,000원에서 10회 유찰돼 1,413,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료는 없고, 맹지·인접토지 접근·공부상 층과 도로상 층의 차이·정확한 호 위치 재확인 필요라는 물건 리스크가 뚜렷합니다. 따라서 결론은 “인수는 0원이지만, 낮은 가격만 보고 들어갈 사건은 아니다”입니다. 권리보다 현장 특정과 환금성 확인이 우선입니다.
