울산지방법원 2024타경107568. 울산 동구 동부동 366-3 제1동 2층 3호 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이고, 건물은 블록조 슬래브지붕 2층 건물, 사용승인은 1987.5.9입니다. 권리만 보면 근저당은 없고, 말소기준이 되는 서울보증보험주식회사 가압류 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그래서 최저가 기준 실질취득은 최저가 2,883,000원 + 인수 0원 = 2,883,000원으로 봅니다.
하지만 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건은 이미 8회 유찰됐고, 감정서에는 지적도상 맹지, 공부상 2층이나 서측 도로에서 볼 때 3층, 건물 외부 호수 표시 없음, 폐문부재, 각 호의 정확한 위치 재확인이라는 문구가 함께 들어 있습니다. 낮은 최저가는 권리 프리미엄이 아니라 시장이 확인 비용과 환금성 리스크를 반영한 결과로 보는 쪽이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경107568 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 동부동 366-3 1동 2층3호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택 · 블록조 슬래브지붕 2층 건물 내 2층 3호 |
| 소유자 | 노상규, 노상임 (노상규 14분의 4·14분의 3, 노상임 14분의 4·14분의 3) |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 2,883,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 15,099,718원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1999년 가압류
데이터상 임차인 목록은 0명입니다. 따라서 보증금 인수 계산에 반영할 대항력 임차인도 없습니다. 다만 감정평가 기타사항에는 임대관계 미상, 폐문부재, 탐문 곤란이 기재되어 있으므로, 현장 점유와 전입·확정일자 여부는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다. 보증금·확정일자 자료가 없는 미상 점유자를 대항력 있음으로 단정할 수는 없지만, 확인 전까지는 미상 리스크로 남겨야 합니다.
② 최저가는 낮지만, 시세 메리트로 단정 금지
이 데이터에는 실거래 비교표가 없습니다. 따라서 최저가 2,883,000원만 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 비교 가능한 것은 감정가 50,000,000원, 현재 최저가 2,883,000원, 그리고 회차별 배당 부족액입니다. 현재 회차에서도 채권 총청구 24,599,718원 중 2,431,106원만 배당되고, 22,168,612원이 미배당으로 남습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권총청구 | 예상배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰, 감정가 6%) | 2,883,000원 | 5.77% | 24,599,718원 | 2,431,106원 | 22,168,612원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 4%) | 2,018,099원 | 4.04% | 24,599,718원 | 1,581,773원 | 23,017,945원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 3%) | 1,412,669원 | 2.83% | 24,599,718원 | 987,241원 | 23,612,477원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 451,894원 | 약 매각가의 15.7% 추정 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,500,000원 | 2,431,106원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 갑구 12번 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 15,099,718원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 최저가 2,883,000원 기준 채권자 총청구 24,599,718원 중 2,431,106원만 배당되고, 22,168,612원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니라 배당 부족액입니다.
④ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남목도서관 동측에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·다가구주택·다세대주택·학교 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건 부근까지 차량 접근 가능하고, 서측 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 블록조 슬래브지붕 2층 건물 내 2층 3호로서 1987.5.9 사용승인. 위생 및 급배수시설, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로. 지적도상 맹지로서 인접토지를 통해 접근 가능하다고 기재되어 있습니다. 토지는 서측 하향 완경사지대의 사다리형 토지입니다.
- 위치 확인. 공부상 2층이나 서측 도로에서 볼 때 3층에 위치합니다. 건물 외부에 호수가 표시되어 있지 않고 폐문부재로 탐문이 곤란하여, 각 호의 정확한 위치 재확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 학교 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역. 지목은 대, 토지면적은 304.0㎡, 공시지가는 735,700원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 위치 확인. 호수 표시가 없고 폐문부재였으므로 1동 2층3호의 실제 위치를 반드시 재확인해야 합니다.
- 접근로 확인. 지적도상 맹지로서 인접토지를 통해 접근 가능하다는 기재가 핵심입니다. 실제 통행 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 데이터상 임차인 목록은 0명이지만 감정서상 임대관계 미상입니다. 전입세대·점유자·확정일자 자료 확인 전까지는 명도 리스크를 열어두어야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 관련 주의가 있으며, 당해세 해당 시 0순위 차감으로 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 저가의 이유 확인. 감정가 50,000,000원에서 최저가 2,883,000원까지 내려온 8회 유찰 물건입니다. 최저가 자체보다 왜 응찰이 누적되지 않았는지를 먼저 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 권리만 보면 단순합니다. 말소기준 가압류 이후 권리는 매각으로 정리되고, 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 입찰 판단의 중심은 권리가 아니라 물건성입니다. 8회 유찰, 지적도상 맹지, 위치 재확인, 폐문부재, 임대관계 미상이 동시에 보입니다. 최저가 2,883,000원은 매력적인 숫자처럼 보이지만, 실거래 데이터가 없고 확인 비용이 큰 물건이므로 현장 확인 없는 저가 입찰은 위험합니다. 권리는 통과, 물건성은 보수적으로 접근해야 하는 C급 물건입니다.