울산지방법원 2024타경109090. 경남 양산시 덕계동 웅상프라자 지하2층 2호 외 6개호를 대상으로 하는 대지·운동시설·근린생활시설 물건입니다. 감정 당시 이용상태는 헬스장 및 사무실, 휴게실, 수영장, 근린생활시설 공실, 목욕탕 및 사우나로 확인됩니다. 일반 주거용 아파트처럼 “최저가가 감정가의 11.76%니까 싸다”로 접근하면 안 됩니다. 수영장·목욕탕 운영 설비가 붙은 지하 상업시설이고, 환금성은 거래표본만으로 단정하기 어렵습니다.
등기상 말소기준은 2013.07.29 군위농업협동조합 근저당권 1,300,000,000원입니다. 이후 근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 등기 권리와 별개로, 현장에서 가장 큰 변수는 성립 여부가 불분명한 유치권 신고입니다. 매수인 인수금액 0원이라는 숫자만 보고 결론을 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경109090 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 덕계로 105, 지하2층 2호 (덕계동, 웅상프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 운동시설 및 근린생활시설 · 헬스장 및 사무실, 휴게실, 수영장, 근린생활시설 공실, 목욕탕 및 사우나 |
| 대상 규모 | 대상면적 673.94㎡ · 지하2층 제2호 외 6개호 · 일괄매각 |
| 소유자 | 김보헌 |
| 감정가 / 최저가 | 1,661,000,000원 / 195,415,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 군위농업협동조합 / 916,798,039원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 군위농협 근저당
임차인 없음. 보증금·확정일자·전입일자를 따져야 할 임차인 인수 구조는 보이지 않습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 표시되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유자와 영업자, 유치권 주장자의 점유 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
② 가장 큰 변수 — 3,583,453,523원 유치권 신고
주식회사 대명안전환경개발이 2024.09.05자로 3,583,453,523원의 유치권을 신고했습니다. 내용은 본건을 포함한 웅상프라자상가 지하3층~지상4층 건축물개선공사대금으로 기재되어 있습니다. 다만 소명자료로 언급된 울산지방법원 2015차전5025 지급명령의 금액은 694,497,300원 및 그 중 694,200,000원에 대한 2015.08.13부터 연 20% 지연손해금으로, 신고금액과 차이가 있습니다. 유치권 성립에 대한 소명자료로 울산지방법원 2011카합716 출입금지등가처분 결정도 제출되어 있으나, 성립 여부는 불분명합니다.
③ 가격 비교 — 감정가 대비 싸지만, 거래 표본으로는 비싸다
최근 거래 표본 12건의 평균은 72,500,000원, 최저는 40,000,000원, 최고는 110,000,000원입니다. 현재 최저가 195,415,000원은 이 평균의 269.5%입니다. 다만 거래 표본은 59.4㎡~84.86㎡ 위주이고, 본건은 673.94㎡ 규모의 지하 운동시설·근린생활시설이므로 단순 평면 비교는 제한적입니다. 핵심은 “감정가 대비 할인”이 아니라 이 용도와 면적을 실제로 팔거나 운영할 수 있느냐입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.4㎡ | 8 | 62,000,000원 |
| 2025.07 | 59.4㎡ | 7 | 65,000,000원 |
| 2025.05 | 84.31㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2025.04 | 84.31㎡ | 10 | 82,000,000원 |
| 2025.01 | 84.31㎡ | 14 | 75,000,000원 |
| 2024.08 | 59.4㎡ | 12 | 40,000,000원 |
| 2024.08 | 59.4㎡ | 11 | 67,000,000원 |
| 2024.08 | 59.4㎡ | 11 | 67,000,000원 |
| 2023.09 | 84.86㎡ | 6 | 110,000,000원 |
| 2022.11 | 59.4㎡ | 8 | 75,000,000원 |
| 2022.06 | 59.4㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2022.06 | 84.86㎡ | 5 | 87,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 72,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 195,415,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,535,810원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 군위농업협동조합 | 1,300,000,000원 | 191,879,190원 | 1,108,120,810원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사나래대부개발 | 300,000,000원 | 0원 | 300,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사리얼코 | 1,000,000,000원 | 0원 | 1,000,000,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 군위농업협동조합 | 513,600,000원 | 0원 | 513,600,000원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 송명근 | 20,900,000원 | 0원 | 20,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권총액 3,134,500,000원 중 예상 배당은 191,879,190원에 그치며, 미배당은 2,942,620,810원입니다. 매수인 인수액은 0원이나, 당해세 해당분은 실제 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
⑤ 다음 회차 시나리오 — 내려가도 권리 리스크는 사라지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 195,415,000원 | 191,879,190원 | 2,942,620,810원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 136,790,500원 | 134,075,433원 | 3,000,424,567원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 95,753,350원 | 93,629,790원 | 3,040,870,210원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕계초등학교 북측 인근의 웅상프라자 지하층 물건입니다. 주변은 아파트 및 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층·지상15층 건물입니다. 위생·급배수, 시스템형 냉난방, 소화전, 화재탐지설비가 있고, 수영장·목욕탕 운영에 필요한 보일러·연수기·정수설비·오버풀탱크설비 등이 반영되어 평가되었습니다.
- 토지. 토지면적 1,894.0㎡, 지목 대, 준주거지역, 평지·부정형, 남동측 폭 약 15미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,393,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 준주거지역이 표시되어 있습니다. 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 1997.02.04 준공, 121세대 규모로 표시되지만, 본건은 673.94㎡ 지하 운동시설·근린생활시설입니다. 일반 소형 호실 거래와 달리 매수층이 좁고 운영·전환 비용 검토가 필수입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 점유 확인. 주식회사 대명안전환경개발이 실제로 목적물을 점유하는지, 공사대금이 본건과 견련성이 있는지, 신고금액 3,583,453,523원의 산출 근거가 무엇인지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있고, 당해세 해당 시 배당에서 0순위로 차감될 수 있습니다. 배당상 인수 0원과 별개로 실제 배당 순위가 흔들릴 수 있습니다.
- 용도 적합성. 헬스장, 수영장, 목욕탕·사우나 설비가 반영된 물건입니다. 그대로 운영할지, 철거·전환할지에 따라 실질 비용이 크게 달라집니다.
- 거래 표본 오해 금지. 최근 거래 표본은 59.4㎡~84.86㎡ 위주이고 본건은 673.94㎡입니다. 최저가와 거래 평균을 단순 비교해 “싸다/비싸다”를 확정하지 말고, 같은 용도·같은 규모의 임대수익과 매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 관리비·공용비용. 지하 대형 상업시설은 공용관리비, 설비 유지비, 전기·수도·보일러 관련 비용 확인이 필수입니다.
- 명도 전략. 임차인 인수는 없지만, 영업자·관리자·유치권 주장자의 현장 점유가 있으면 명도 난도가 달라집니다. 입찰 전 현장 방문과 관리단 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권 신고서와 소명자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “해결 가능한 리스크”가 먼저다
이 물건은 감정가 1,661,000,000원에서 최저가 195,415,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보입니다. 그러나 6회 유찰, 유치권 신고 3,583,453,523원, 압류 5건, 지하 운동시설·목욕탕 설비형 용도, 거래 표본과의 면적 불일치가 모두 같은 방향을 가리킵니다. 시장이 싸게 버린 것이 아니라, 해결해야 할 변수가 많아 가격을 낮춘 물건입니다. 권리상 임차인 인수는 0원, 등기상 말소 구조도 단순합니다. 하지만 결론은 보류입니다. 유치권과 점유, 세금, 운영 가능성을 원본으로 확인하고도 숫자가 맞을 때만 접근할 수 있는 D급 특수물건입니다.