수원지방법원 2024타경94522. 경기도 화성시 영천동 동탄코너원스마트타워 1층 108호에 대한 경매입니다. 감정평가 당시 이마트24 편의점으로 이용되던 근린생활시설로, 현재 최저매각가는 감정가의 약 11.76%입니다. 최초 감정가와 현재 최저가 사이의 차이가 크지만, 상업용 부동산은 실제 임대수익과 공실 가능성, 상권 경쟁력에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

이 사건의 중요한 특징은 가격만이 아닙니다. 등기에는 수원화성오산축산업협동조합이 설정한 채권최고액 600,000,000원의 근저당권과 이후 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전이 나타납니다. 반면 현재 예상배당에서는 채권자에게 배당되는 금액이 0원으로 표시됩니다. 이 차이를 정리하지 않고 낙찰자의 부담이나 배당 결과를 확정하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 이전 관계가 핵심

권리관계는 일반적인 근저당권 실행 경매와 비슷하게 출발합니다. 2022.04.06 수원화성오산축산업협동조합이 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2024.10.24 같은 조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

그런데 이후 권리기록을 보면 2025.06.30 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 원래 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되는 반면, 해당 근저당권의 이전등기는 말소되지 않은 것으로 나타납니다.

경매개시결정일인 2024.10.24가 산정상 말소기준으로 표시되어 있으나, 그보다 앞선 2022년 근저당권과의 관계가 명확하게 정리되어야 합니다. 따라서 현재 단계에서 모든 담보권의 소멸이나 매수인의 인수 부담이 없다는 결론을 확정하기는 어렵습니다.

② 임차·점유 관계 — 편의점 영업과 임대차 확인

확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가에는 해당 호실이 이마트24 편의점으로 이용 중이라고 기재되어 있고, 임대관계는 미상으로 나타납니다.

즉, 점포에서 영업이 이루어지고 있다는 사실만으로 영업자가 소유자인지 임차인인지 판단할 수 없습니다. 임차인이 확인되지 않았다는 것과 실제 임차인이 없다는 것은 다른 문제입니다.

• 영업자 확인. 현재 영업 중인 주체가 소유자인지 제3자인지 확인해야 합니다.
• 사업자등록 현황. 상가 임차인의 사업자등록 신청일과 실제 점유 개시 시점을 확인해야 합니다.
• 보증금 확인. 임대차계약이 존재한다면 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
• 인수액 재검토. 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 임대관계가 확정되었다는 의미가 아닙니다.

③ 가격 분석 — 6회 유찰, 그러나 시세 판단은 별개

이 사건은 감정가 895,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저가가 105,296,000원입니다. 감정가의 약 11.76%라는 가격만 보면 매우 큰 낙폭입니다.

다만 근린생활시설의 가치는 감정가 대비 할인율만으로 평가하기 어렵습니다. 특히 편의점 등 점포로 활용되는 호실은 영업 지속 여부, 임대수익, 공실 위험과 실제 매매 가능 가격을 함께 봐야 합니다.

위 회차별 가격은 경매 시나리오에 따른 금액이며 실제 차기 매각기일이나 최저가가 확정됐다는 의미는 아닙니다. 인수액은 시뮬레이션상 금액으로, 임대차 및 권리관계 검증 전에는 확정할 수 없습니다.

또한 6회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 낮은 응찰 수요를 보여주는 중요한 지표입니다. 근린시설의 환금성, 점포 운영상태, 명도 가능성과 자금조달 조건을 종합해 접근해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,296,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션은 집행비용을 제외한 금액을 소유자에게 교부하는 형태로 표시합니다. 그러나 등기상 담보권 및 경매 신청채권액과 일치하지 않는 부분이 있어, 실제 배당 결과로 사용해서는 안 됩니다.

시뮬레이션상 배당금액입니다. 실제 담보채권과 배당순위가 반영되지 않은 상태이므로 소유자 잔여금 103,021,856원은 확정적인 교부액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 영천동 다원중학교 북서측에 위치합니다. 주변에는 상업용·업무용 건물, 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 전반적인 입지여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건도 대체로 무난합니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 55m, 북동측으로 폭 약 30m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 14층 건물입니다. 외장판넬과 강화유리 마감, 샷시창호 등이 적용됐고 관리상태는 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 엘리베이터, 소화전 및 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.
• 용도지역. 준주거지역(동탄2지구) 및 지구단위계획구역(화성동탄(2))에 해당합니다. 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역 및 택지개발지구 관련 사항도 확인됩니다.
• 토지. 전체 토지면적 4,255.2㎡, 공시지가 1,880,000원/㎡이며 지목은 공장용지로 표시됩니다. 이는 개별 호실의 전용면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며 감정평가상 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1층 근린생활시설로서 유동인구와 상권 수요의 영향을 받습니다. 6회 유찰 이력이 있고 거래가격 비교가 확인되지 않았으므로 매도 가능 가격과 소요기간을 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당권 상태. 2022.04.06 설정된 근저당권의 말소 여부와 2025.06.30 농업협동조합자산관리회사 앞으로 이루어진 근저당권 이전의 법적 관계를 확인해야 합니다.
• 말소기준권리. 경매개시결정을 기준으로 한 자동 판정이 앞선 근저당권과 일치하는지 원본 등기부와 매각물건명세서로 재검증해야 합니다.
• 채권자 배당. 신청채권액 512,303,277원과 배당 시뮬레이션상 0원 배당의 불일치 사유를 확인해야 합니다.
• 상가 임차관계. 실제 영업자, 점유자, 사업자등록, 보증금 및 확정일자를 확인하여 대항력과 인수 가능성을 판단해야 합니다.
• 실제 시세. 동일 건물과 주변 근린시설의 최근 실거래를 비교하고, 임대료·보증금·공실 여부를 조사해야 합니다.
• 관리비·운영비. 공용부분 관리비 체납, 각종 시설유지비와 영업에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
• 용도 및 영업. 현 점포의 영업 지속 가능성, 업종 변경 가능 여부, 관리규약 등을 확인해야 합니다.
• 명도. 실제 점유자가 소유자가 아닌 경우 계약관계에 따라 인도·명도 절차가 달라질 수 있습니다.
• 매각조건. 매각기일 2026.11.04의 최저매각가와 매각물건명세서, 특별매각조건 및 현황조사 내용을 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
• 취득 부대비용. 취득세, 등기비용 및 기타 부대비용을 포함한 총취득금액을 별도로 산정해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 11.76%”가 안전한 낙찰을 뜻하지 않는다

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 895,000,000원 대비 최저매각가 105,296,000원입니다. 무려 6회 유찰된 결과입니다. 하지만 감정가에서 크게 하락했다는 사실만으로 시장가격 대비 저평가라고 단정할 수는 없습니다.

더 중요한 것은 근저당권 이전과 말소 관계, 불완전한 배당 시뮬레이션, 편의점 영업 호실의 임대차관계입니다. 이 항목들이 정리되지 않으면 낙찰자가 실제로 부담할 금액과 명도 위험을 확정할 수 없습니다.

아파트와 달리 근린시설은 상권 변화와 임대수익에 따라 가치와 환금성이 크게 달라집니다. 6회 유찰된 배경까지 살펴야 하므로 현재 가격을 곧바로 매수 기회로 받아들이기에는 신중함이 필요합니다.

종합 판단은 보수적 관찰입니다. 권리관계와 임대차를 원본으로 확인하고, 실제 거래가격과 임대수익을 통해 적정가치를 검증하기 전까지는 입찰 판단을 유보하는 편이 합리적입니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가 자체가 아니라, 그 가격에 취득한 후 법적·경제적 위험을 감당할 수 있는지입니다.