수원지방법원 2024타경94522. 화성시 영천동 동탄코너원스마트타워 1층 108호 근린시설입니다. 기준시점 이용상태는 이마트24 편의점이며, 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 14층 건물의 1층 점포입니다. 감정가 895,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 306,985,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 상가는 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 임대료·보증금·관리비·영업 지속 가능성·공실 위험이 실제 가치에 직접 영향을 주기 때문입니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 정윤희 명의로 소유권이 이전된 2022.04.06 같은 날, 수원화성오산축산업협동조합 명의의 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2024.10.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.06.30 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으나, 이는 말소기준권리 자체의 채권자 지위가 이전된 것이지 매수인이 별도로 인수할 후순위 권리가 추가된 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94522 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄영천로 131, 1층 108호 (영천동, 동탄코너원스마트타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(기준시점 이마트24 편의점) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 14층 건물 내 1층 108호 |
| 소유자 | 정윤희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 895,000,000원 / 306,985,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 512,303,277원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.06 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 근저당권 이후 권리는 소멸
최초 등기에는 아시아신탁주식회사의 소유권보존·신탁이 기재돼 있었고, 2022.04.06 신탁재산 처분에 따라 정윤희에게 소유권이 이전되면서 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 계산상 매수인이 인수하는 등기상 권리금액은 0원입니다.
② 유찰 시나리오 — 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가의 34.3%인 306,985,000원입니다. 한 차례 더 유찰되면 214,889,500원, 다섯 번째 유찰 시에는 150,422,650원으로 내려가는 시나리오입니다. 매각가가 낮아질수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 306,985,000원 | 301,887,210원 | 298,112,790원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 214,889,500원 | 211,081,047원 | 388,918,953원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 150,422,650원 | 147,516,733원 | 452,483,267원 | 0원 |
다만 이 표가 보여주는 것은 권리상 인수액과 채권자의 배당 부족분입니다. 점포의 적정 매매가격이나 수익가치를 뜻하지는 않습니다. 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮아졌더라도, 실제 임대료와 공실 가능성, 관리비, 상권 수요를 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,985,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,097,790원 |
| 1. 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 | 600,000,000원 | 301,887,210원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 5,097,790원을 제외한 301,887,210원이 근저당권에 배당되고, 근저당권 미배당액은 298,112,790원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 점유·임대관계 — 편의점 이용과 인수 0원은 별개
현황상 해당 호실은 근린생활시설이며 기준시점에는 이마트24 편의점으로 이용 중입니다. 반면 임대관계는 미상입니다. 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 현재 영업자가 소유자 본인인지, 임차인인지, 위탁운영자인지 판단할 수 없습니다.
따라서 낙찰 전에는 실제 점유자와 영업 주체를 확인하고, 임대차계약서·사업자등록·전입 또는 점유 개시 시점·보증금·차임·관리비 체납 여부를 대조해야 합니다. 현재 배당표의 인수액 0원은 확인된 권리와 신고 내용에 따른 계산이며, 현장 점유관계 확인을 생략해도 된다는 의미가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 다원중학교 북서측에 위치하며, 주변에는 상업용·업무용 건물, 아파트단지, 오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 대체로 무난합니다.
- 도로. 북서측 약 55미터 내외, 북동측 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 14층 건물로 외장판넬과 강화유리, 샷시창호 마감이며 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 엘리베이터, 소화전, 지하주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역이며, 토지는 평탄한 세로장방형으로 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,880,000원/㎡입니다.
- 규제. 광로3류·대로3류 접합, 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 1층 근린시설은 이용성과 가시성이 장점이 될 수 있으나, 개별 상가의 거래성은 임대수익·공실·업종 수요에 크게 좌우됩니다. 세 차례 유찰 이력도 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 하는 근거입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 편의점의 사업자등록 명의, 영업 주체, 임대차계약 당사자와 점유 개시 시점을 현장에서 확인하세요.
- 임대차 금액 확인. 보증금·월차임·계약기간·갱신 여부를 확인해 실제 수익률과 인도 가능 시점을 계산해야 합니다.
- 상가 시세 대조. 감정가 대비 34.3%만 보지 말고 동일 건물·인근 1층 근린시설의 매매사례와 임대사례를 대조하세요.
- 수익성 검증. 현재 임대수익, 예상 공실기간, 관리비·세금·수선비를 반영해 목표 수익률에 맞는 입찰 상한을 정하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2025.06.30 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권과 경매 신청채권 관계를 최신 등기와 배당요구 내역에서 대조하세요.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비와 전기·수도 등 영업시설 관련 미납 여부를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보류
이 물건의 등기 구조만 보면 말소기준권리 이후의 경매개시결정은 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석의 뼈대는 복잡하지 않습니다. 그러나 실제 이용상태가 편의점이고 임대관계가 미상이라는 점은 가볍게 넘길 수 없습니다.
또한 895,000,000원의 감정가가 세 차례 유찰돼 306,985,000원까지 내려왔지만, 이것만으로 가격이 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 근린시설의 가치는 임대수익과 공실 위험, 점포의 가시성·접근성·관리비·상권 수요가 결정합니다. 등기상 권리는 통과, 점유와 가격은 추가 검증. 현장 임대차와 수익성을 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.