울산지방법원 2024타경114030. 울산 동구 화진8길 24 소재의 연립/다세대 성격 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 주택(1-2층), 부속(변소)이고, 주위는 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 섞인 보통 수준의 주거지입니다. 현재 회차 최저매각가는 감정가 457,322,280원의 70%인 320,126,000원입니다.
권리만 보면 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 하지만 이 물건은 단순한 아파트형 물건이 아닙니다. 토지와 건물이 함께 매각되고, 제시외 건물이 포함되며, 주건물은 공부상 130.76㎡이나 현황은 144.74㎡로 기재되어 있습니다. 즉 권리 인수보다 물건 현황과 환금성 검토가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경114030 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 화정동 652-29 · 울산광역시 동구 화진8길 24 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택(1-2층), 부속(변소) |
| 토지 | 대 · 142.1㎡ · 제2종일반주거지역 · 중로 한면 접함 |
| 건물 | 조적조 스라브즙 2층 · 공부상 130.76㎡ · 현황 144.74㎡ |
| 소유자 | 김인순, 이미애, 장덕자, 장미화, 장성희, 장수경, 장수정, 장순상, 장순필, 장유진, 장인호, 장종국, 장준호 |
| 감정가 / 최저가 | 457,322,280원 / 320,126,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 387,512,022원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 단 등기 흐름은 반드시 원본 대조
산정된 말소기준은 2017.10.30 접수된 신한은행 근저당권입니다. 이후 한국주택금융공사 근저당권, 임의경매개시결정, 장수정 지분 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2018.10.30에는 을구 1번 근저당권의 말소 등기도 기재되어 있어, 배당순위와 실제 말소기준은 등기부 원본에서 재확인해야 하는 사건입니다.
② 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질취득’과 미배당을 보라
이 사건은 실거래 비교 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 최저가 320,126,000원만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 현재 확인되는 기준은 최저가 320,126,000원 + 인수 0원 = 실질취득 320,126,000원입니다. 여기에 제시외 건물 포함, 공부상 면적과 현황 면적 차이, 임대관계 미상, 다수 공유자 구조까지 함께 보아야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 320,126,000원 | 448,955,764원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 224,088,200원 | 543,649,035원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 156,861,740원 | 609,934,324원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 대신 채권자 미배당은 더 커집니다. 이 말은 낙찰자에게 보증금 인수 부담이 전가되는 구조는 아니지만, 채권 회수 관점에서는 이미 저가매각 압력이 큰 사건이라는 뜻입니다. 가격 메리트 판단은 실거래·현장 상태·명도 가능성 확인 후에만 가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,126,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,281,764원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 226,800,000원 | 226,800,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 537,000,000원 | 88,044,236원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 320,126,000원 기준 총 채권액 763,800,000원 중 314,844,236원이 배당되고, 미배당은 448,955,764원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 물건·입지·현황 체크 (감정요항 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 화정동 소재 “월봉시장” 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된 보통 수준의 주거지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 조적조 스라브즙 2층 건물로 외벽은 치장타일 붙임·몰탈 위 페인팅 등, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 현황. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 주건물은 공부상 130.76㎡이나 현황은 144.74㎡로 기재되어 있어 현황도·건축물대장·점유 상태 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 기준 실질취득은 최저가 320,126,000원과 매수인 인수 0원을 합친 320,126,000원입니다. 시세 비교 자료가 없으므로 최저가만 보고 저가 여부를 단정하지 마세요.
- 등기 원본 대조. 2017.10.30 신한은행 근저당권, 2018.10.22 한국주택금융공사 근저당권, 2018.10.30 1번 근저당권 말소 기록을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 명세는 없지만 임대관계가 미상입니다. 점유자, 전입 여부, 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외·면적 차이. 제시외 건물이 포함되고, 주건물은 공부상 130.76㎡와 현황 144.74㎡ 차이가 있습니다. 낙찰 후 활용 가능 면적과 철거·보수 리스크를 확인하세요.
- 환금성. 주택(1-2층)과 토지가 함께 매각되는 구조라 아파트처럼 표준화된 매수층을 기대하기 어렵습니다. 매도 예상 기간과 수리비를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리·세금. 당해세·공과금·공용부분 부담 여부는 배당표에 반영되지 않을 수 있으므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
이 물건의 가장 큰 장점은 현재 산정상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 보증금 인수형 경매처럼 낙찰가 외에 큰 금액이 붙는 구조는 아닙니다. 그러나 최저가 320,126,000원 기준으로도 채권 미배당이 448,955,764원 발생하고, 건물 면적 차이·제시외 건물·임대관계 미상·다수 공유자 구조가 겹칩니다. 결론은 분명합니다. 권리 인수는 가볍지만, 물건 확인은 무겁다. 실거래와 현장 상태를 확인하기 전까지는 “감정가 70%”라는 숫자만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
