말소기준은 동창원농업협동조합 근저당이고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가상 판매시설·현황 공실이고 이미 8회 유찰된 물건입니다. 현재 최저가는 감정가의 5.76%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없어 이 가격을 곧바로 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
울산지방법원 2024타경114955. 라피에스타양산 1층 1-220호입니다. 사건의 말소기준권리는 2023.06.30. 설정된 동창원농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 628,000,000원입니다. 같은 날 최선출 명의로 소유권이 이전됐고 거래가액은 813,315,000원입니다. 이후 2024.09.04. 동창원농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 앞선 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서의 이용상태는 판매시설(현황 공실), 임대관계는 미상입니다. 따라서 현재 확인된 인수금액과 별개로 현장 점유·임대차 관계는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경114955 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-220호 (라피에스타양산) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매시설(현황 공실) |
| 소유자 | 최선출 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 838,000,000원 / 48,309,000원 |
| 유찰횟수 | 8회 |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 531,248,606원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
등기 흐름은 신탁과 신탁말소를 거쳐 2023.06.30. 최선출에게 소유권이전된 뒤, 같은 날 동창원농업협동조합 근저당이 설정된 구조입니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.09.04. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 5.76%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정은 금물
감정가는 838,000,000원이고 현재 최저매각가는 48,309,000원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 5.76%이며 이미 8회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 9회 유찰 시 33,816,300원(4.04%), 10회 유찰 시 23,671,410원(2.82%)입니다.
그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 매우 크다는 사실과 실제 시장가치 대비 저렴하다는 판단은 별개입니다. 특히 공실 판매시설이 8회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 환금성·수요를 반드시 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,309,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,269,562원 |
| 1. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 628,000,000원 | 47,039,438원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 동창원농업협동조합의 채권최고액 628,000,000원 중 47,039,438원이 배당되고, 미배당은 580,960,562원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 지하철2호선 증산역 북서측 인근 라피에스타양산 1층 1-220호입니다. 주변에는 대단지 아파트, 물류센터, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 감정평가상 이용상태는 판매시설이며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상7층 건물 내 1층 물건이며 위생·급배수·소화전·승강기·에스컬레이터 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 가장형 토지의 상업용 건부지이며 주변 가로망 상태는 보통입니다.
- 용도지역. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류·중로1류·소로1류에 접합니다. 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 5.76%라는 비율만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 라피에스타양산 내부와 인근 판매시설의 실제 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실·임대수요 확인. 현황 공실이고 임대관계가 미상입니다. 실제 임대 가능 금액과 공실 기간을 확인해야 수익성과 환금성을 판단할 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 현재 자료상 임차인 신고는 없으나 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 전입·점유 관련 원본 자료를 재확인해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 8회 유찰은 가격 하락뿐 아니라 해당 호수와 상업시설의 수요·환금성 문제를 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
- 배당과 채권. 현재 회차 가정에서 근저당권 미배당은 580,960,562원이나, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “5.76%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 말소기준 근저당이 명확하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라 등기 권리 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 환금성입니다. 감정가 838,000,000원짜리 물건이 8회 유찰돼 최저 48,309,000원까지 내려왔고, 감정평가상 판매시설·현황 공실입니다. 최근 실거래 시세가 없는 상태에서는 이 큰 할인율을 가격 메리트로 곧바로 해석할 수 없습니다. 실수요·임대수익·공실·상권과 실제 매매사례를 확인해 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지부터 검증하는 것이 핵심입니다.
