울산지방법원 2024타경114955. 양산 물금읍 가촌리 ‘라피에스타양산’ 제1층 제1-220호입니다. 등기부는 집합건물이고, 데이터상 용도 표시는 대지, 감정 이용상태는 판매시설(현황 공실)입니다. 감정가는 838,000,000원이었지만 7회 유찰 끝에 현재 최저매각가는 69,013,000원, 감정가의 약 8.2%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 이 물건의 핵심은 권리보다 공실 상가의 수익화 가능성입니다.
권리 흐름은 비교적 단순합니다. 소유자 최선출은 2023.06.30 거래가 813,315,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 동창원농업협동조합이 채권최고액 628,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.09.04 임의경매개시결정이 들어왔고, 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경114955 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-220호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 대지 · 판매시설(현황 공실) |
| 소유자 | 최선출 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 838,000,000원 / 69,013,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 531,248,606원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 목록은 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 “임대관계: 미상임”으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 리포트에서는 보증금·확정일자 없는 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않고, 확인 포인트로만 둡니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준권리인 2023.06.30 동창원농업협동조합 근저당 및 2024.09.04 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 감정가 8.38억이 6,901만원까지
현재 회차의 최저매각가는 69,013,000원입니다. 배당표상 인수액이 없으므로 최저가 기준 실질취득도 69,013,000원입니다. 다만 시세·실거래 데이터가 제공되지 않았으므로, 이 금액이 “싸다”고 결론낼 수는 없습니다. 비교 가능한 자료는 감정가와 회차별 최저가뿐입니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 8%) | 8.24% | 69,013,000원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 5.76% | 48,309,100원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 4%) | 4.04% | 33,816,370원 | 0원 |
7회 유찰 자체가 이 물건의 성격을 말해줍니다. 감정가 대비 매우 낮아졌지만, 시장은 아직 이 가격대에서도 신중하게 보고 있다는 뜻입니다. 특히 판매시설·공실 물건은 임차 수익, 관리비 부담, 전용·공용 동선, 실제 영업 가능성에 따라 환금성이 크게 갈립니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,013,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,642,234원 |
| 1. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 628,000,000원 | 67,370,766원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 69,013,000원 기준으로 동창원농업협동조합 채권최고액 628,000,000원 중 67,370,766원만 배당되고, 미배당은 560,629,234원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 “지하철2호선 증산역” 북서측 인근의 라피에스타양산 제1층 제1-220호입니다.
- 주위환경. 주위에는 대단지 아파트, 물류센터, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 판매시설(현황 공실)입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층/지상7층 건물 내 제1층 제1-220호이며, 위생설비·급배수설비·소화전설비·승강기설비·에스컬레이터설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류·중로1류·소로1류 접합, 공시지가 2,531,000원/㎡, 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 감정상 현황 공실이지만, 실제 점유·사용 가능 여부와 출입 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 미상. 임차인 목록은 없으나 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 보증금·확정일자 없는 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정하지 말고, 매각물건명세서와 현황조사를 원본 대조하세요.
- 관리비 체납. 판매시설·집합건물은 공용관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리단 또는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 수익성 검산. 최저가 69,013,000원만 보지 말고, 공실 기간·임대료 수준·공실 관리비·원상복구 비용을 반영해 실질 수익률을 따져야 합니다.
- 환금성 검토. 7회 유찰은 시장의 보수적 평가를 보여줍니다. 재매각 가능성, 상가 동선, 유효 수요를 확인하지 않으면 싸게 사도 오래 묶일 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “8% 최저가”보다 중요한 것은 팔리고 빌릴 수 있느냐
이 사건은 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 838,000,000원짜리가 7회 유찰되어 69,013,000원까지 내려왔습니다. 권리상으로도 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 결론은 단순한 저가 매수 추천이 아닙니다. 감정 이용상태가 판매시설(현황 공실)이고, 임대관계도 미상입니다. 즉 이 물건의 승부처는 권리분석보다 공실 상가를 실제로 임대하거나 되팔 수 있는지에 있습니다. 권리는 통과, 가격은 낮음, 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
