84,001,000원
울산지방법원 2024타경115019. 사건 용도표기는 도시형생활주택이지만 감정평가 현황은 인근 호실과 함께 의류 등 판매장으로 이용 중입니다. 소유자는 전주원이며, 2023.06.30. 거래가액 1,103,588,000원으로 소유권을 취득하고 같은 날 동창원농업협동조합에 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2024.09.05. 동창원농업협동조합의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 배당자료 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 극단적으로 내려왔습니다. 감정가 1,020,000,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 84,001,000원, 감정가의 8.24%입니다. 그러나 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”는 판단은 금물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경115019 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-123호 (라피에스타양산) |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 인근호실과 함께 의류 등 판매장으로 이용 중 |
| 소유자 | 전주원 · 2023.06.30. 소유권이전 · 거래가액 1,103,588,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,020,000,000원 / 84,001,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 711,392,667원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 임대관계 | 임대관계 미상 · 확인된 임차인 신고 내역 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
과거 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기와 농협은행주식회사의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당은 이미 말소된 이력입니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.06.30. 동창원농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.09.05. 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 8.24%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차 최저가는 84,001,000원으로 감정가 1,020,000,000원의 8.24%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 최근 12개월 평균 실거래나 최신 거래가격 자료가 없어 현재 가격을 시장가치와 직접 비교할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 84,001,000원 | 8.24% | 757,911,018원 |
| 8회 유찰 시 | 58,800,699원 | 5.76% | 782,657,714원 |
| 9회 유찰 시 | 41,160,489원 | 4.04% | 799,980,400원 |
③ 예상배당표 (매각가 84,001,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,018원 |
| 1. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 840,000,000원 | 82,088,982원 |
| 근저당 미배당 | 840,000,000원 | 757,911,018원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 84,001,000원 가정 시 집행비용 1,912,018원을 제외한 82,088,982원이 동창원농업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 757,911,018원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 증산리 도시철도 증산역 북서측 인근으로, 주변은 물금 신시가지의 상가·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 도시철도역이 소재합니다.
- 현황 이용. 사건 용도표기는 도시형생활주택이지만 현재는 인근 호실과 함께 의류 등 판매장으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상7층 건물의 1층이며 공동 급배수·위생, 에스컬레이터, 화재관리, 승강기 및 천정형 에어컨설비 등이 있습니다.
- 도로. 동측·남측으로 폭 41미터 정도, 북측으로 폭 20미터 정도의 도로에 접하고, 서측으로 폭 20미터 정도 도로 및 폭 10미터 정도 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 환금성. 라피에스타 1층은 대부분 공실상태였으나 최근 LF스퀘어쇼핑몰이 상당부분 입점했고 일부 입점공사 중으로 조사됐습니다. 물금읍 상가지대의 경락가율은 낮은 편입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계복원 확인. 1-123호의 물리적 경계가 현재 설치되어 있지 않으므로 건축물현황도와 현장을 대조해 독립 호실 복원이 실제 가능한지 확인해야 합니다.
- 인근 호실과의 일체 이용관계. 현재 어떤 인접 호실과 함께 사용 중인지, 영업주체와 점유관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 점유자와 사용권원 확인이 필요합니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 8.24%라는 숫자만으로 응찰가 상한을 정하지 말고 동일 건물·인근 상가의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 가격 문제인지 공실·상권·구분점포 구조·점유관계 때문인지 현장조사로 분리해서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “8.24%라는 숫자보다 7회 유찰의 이유를 보라”
이 물건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2023.06.30. 동창원농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 배당자료상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 물건성과 환금성입니다. 7회 유찰로 1,020,000,000원 감정가가 84,001,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세가 없어 현재 가격을 시장가보다 낮다고 확인할 수 없습니다. 여기에 경계벽 없이 인근 호실과 일체 이용 중이라는 구조, 임대관계 미상, 낮은 상가지대 경락가율이 겹칩니다. 권리는 비교적 단순하지만, 물건은 단순하지 않습니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 점유·경계복원 가능성·상권과 환금성을 현장에서 확인하는 데 있습니다.
