울산지방법원 2024타경116722. 성안동 태흥빌라 1층 101호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(다세대)입니다. 현재 소유자는 김상권이고, 2017.11.28. 거래가액 170,000,000원으로 소유권을 취득한 날 삼성생명보험주식회사 근저당권 128,700,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 우리금융캐피탈 주식회사 가압류, 삼성생명보험 주식회사의 임의경매개시결정, 주식회사 신한은행 가압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 흐름만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 그러나 감정평가의 공부와의 차이가 큽니다. 집합건축물대장상 소유자와 등기사항전부증명서상 소유자가 상이하고, 집합건축물대장 도면의 본건 호 위치와 기준시점 현재 위치가 상이하다고 기재돼 있습니다. 감정평가도 대장상 호 위치를 기준으로 하되 실제 점유 중인 위치의 평가액을 별도로 부기했습니다. 따라서 이 물건은 단순히 “101호”라는 표시만 보고 접근하기보다 어느 공간이 경매 목적물인지 직접 맞춰보는 절차가 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경116722 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 성안3길 43, 1층101호 (성안동,태흥빌라) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 지상4층 건물 내 1층 101호 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대) |
| 소유자 | 김상권 · 2017.11.28. 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 83,790,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성생명보험 주식회사 / 89,357,194원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 지상4층 · 외벽 몰탈위 페인팅 · 샷시 창호 |
| 단지 | 태흥빌라 · 8세대 · 2002.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.11.28. 을구 6번 삼성생명보험주식회사 근저당권 128,700,000원입니다. 그 뒤 2024.06.25. 우리금융캐피탈 주식회사 가압류 31,273,472원, 2024.10.04. 임의경매개시결정, 2024.12.06. 주식회사 신한은행 가압류 21,907,725원이 등록됐고 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 83,790,000원으로 감정가 171,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 결과라 표면 할인폭은 큽니다. 그러나 태흥빌라의 최근 실거래가나 최근 낙찰가로 확인되는 시세 기준은 제시되지 않았고, 비교대상 면적 71.605㎡도 대상과 면적 일치가 아닌 상태입니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”고 결론내리기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 83,790,000원 | 81,881,780원 | 99,999,417원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 58,653,000원 | 57,197,246원 | 124,683,951원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 41,057,100원 | 39,918,072원 | 141,963,125원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 99,999,417원에서 124,683,951원, 141,963,125원으로 증가하지만, 계산상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 가격 하락이 곧 권리 인수 증가로 연결되는 유형은 아닙니다. 다만 실제 투자 판단은 호실 특정 문제와 점유상태를 해결한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,908,220원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 128,700,000원 | 81,881,780원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 31,273,472원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 21,907,725원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 181,881,197원 중 예상 배당액은 81,881,780원, 미배당은 99,999,417원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백양초등학교 남서측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공동주택(다세대)으로 이용 중이며, 급배수·위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 10미터 내외 폭의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 남서하향 완경사지를 평탄하게 조성한 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 410.0㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·고도지구(27m이하)이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공시지가는 1,307,000원/㎡입니다.
- 규제. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 위치 대조. 집합건축물대장 도면의 101호와 실제 점유 중인 공간의 위치가 다르므로 건축물현황도·현장·등기를 직접 맞춰 확인해야 합니다.
- 소유자 표시 확인. 집합건축물대장상 소유자와 등기사항전부증명서상의 소유자가 상이하다고 감정평가에 명시돼 있습니다.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계는 미상이며 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 확인이 곤란했습니다.
- 내부 상태 확인. 내부구조·관리상태·리모델링 여부를 외부 관찰과 관련 공부에 따라 통상적인 상태로 상정해 평가했습니다.
- 49%를 시세할인으로 해석하지 말 것. 현재 가격은 감정가 대비 49%지만 최근 실거래 기준의 가격 비교가 없어 시세 대비 저평가 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 분리. 계산상 인수액은 0원이지만 미상 점유자나 실제 현황은 배당표와 별개의 실사 대상입니다.
맺으며 — 가격보다 목적물 특정이 먼저
이 사건은 감정가 171,000,000원에서 2회 유찰돼 83,790,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 삼성생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·경매개시결정은 소멸하며, 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순한 “49% 다세대”로 보면 핵심을 놓칩니다. 대장상 소유자와 등기상 소유자가 다르고, 대장 도면의 호 위치와 현재 위치가 상이하며, 내부와 임대관계도 확인되지 않았습니다. 실거래 기준 가격 비교도 없어 83,790,000원이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리 소멸 구조는 단순하지만, 목적물 특정과 점유 확인을 마친 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
