1,882,000원
울산지방법원 2024타경117619. 울산 중구 동동 성원빌라 3층 301호, 전용 51.79㎡ 다세대주택입니다. 감정가 66,600,000원에서 10회 유찰돼 최저매각가는 1,882,000원까지 낮아졌지만, 이 숫자만 보면 안 됩니다. 을구 1번 주택임차권은 보증금 50,000,000원, 전입·점유개시 2012.10.04, 확정일자 2012.09.24로 확인되며, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 매각가 가정에서 배당되는 보증금은 1,448,124원, 미배당 인수액은 48,551,876원입니다.
즉 지금 1,882,000원에 낙찰받더라도 매수인의 경제적 부담은 그 금액으로 끝나지 않습니다. 1,882,000원 + 48,551,876원 = 50,433,876원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차보증금의 미배당분이 그만큼 커져, 실질취득은 계속 50,000,000원대에 머무는 구조입니다. 최저가의 급락을 가격 메리트로 해석하면 안 되는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경117619 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 병영2길 74, 3층301호 · 성원빌라 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 51.79㎡ · 지하1층 지상4층 중 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김선이 (2021.03.12 강제경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 66,600,000원 / 1,882,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국토지주택공사 / 50,002,632원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 낙찰가보다 ‘선순위 임차권’이 핵심
현재 등기에서 가장 중요한 권리는 을구 순위 1번 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2012.09.19, 확정일자는 2012.09.24, 전입·점유개시는 2012.10.04이며 임차권등기는 2016.11.22 이루어졌습니다. 보증금은 50,000,000원입니다. 이 권리는 현재 경매개시결정 2024.10.18보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
임차인·승계 확인 — 실제 임차인은 1명
| 이름 | 구분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 임차권등기 · 보증기관 대위·승계 | 2012.10.04 | 2012.09.24 | 50,000,000원 | 있음 | 있음 | 대위·승계 |
| 한국토지 | 실제 임차인 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고이므로 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 다만 실제 임차인으로 기재된 ‘한국토지’는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 등록된 50,000,000원 보증금과 중복해 계산하지 않되, 실제 임차인의 권리관계는 반드시 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
성원빌라는 8세대, 1992.02.04 준공된 다세대주택입니다. 제공된 거래자료에서 확인되는 거래는 2024.02 전용 53.9㎡ 지하층 30,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 30,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 53.9㎡ | -1 | 30,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 30,000,000원 |
표면 최저가 1,882,000원은 이 시세의 6.3%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 가격 매력을 판단하는 기준이 될 수 없습니다. 현재 확인된 인수액까지 합친 실질취득은 50,433,876원으로 최근 12개월 평균 30,000,000원을 웃돕니다. 따라서 ‘시세보다 싸다’, ‘최저가 메리트가 크다’는 결론은 금지해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 1,882,000원 | 48,551,876원 | 50,433,876원 |
| 11회 유찰 시 | 1,317,400원 | 49,106,313원 | 50,423,713원 |
| 12회 유찰 시 | 922,179원 | 49,494,420원 | 50,416,599원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,882,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 433,876원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 50,000,000원 | 1,448,124원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국토지주택공사 | 50,002,632원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 1,882,000원 중 집행비용 433,876원을 제외한 1,448,124원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 48,551,876원은 매수인이 인수하는 가정입니다. 신청채권자 청구액은 50,002,632원이며 별도 배당액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 서동 병영초등학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·연립주택·단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물의 3층 301호이며 위생·급배수·상하수도·전기설비가 돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(동동지구), 소로2류·소로3류 접합. 공시지가는 790,500원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 성원빌라는 8세대, 1992.02.04 준공입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 10.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있어 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 1,882,000원이 아니라 현재 확인되는 인수액을 포함한 50,433,876원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 11회·12회 유찰로 낙찰가는 더 내려가도 미배당 임차보증금이 증가해 실질총액은 50,000,000원대에 머뭅니다.
- 실제 임차인 확인. 보증기관 승계자인 한국토지주택공사는 별도 임차인으로 중복 계산하지 않되, 실제 임차인 ‘한국토지’의 전입·확정일자·보증금은 미상이므로 원본 확인이 필요합니다.
- 신청채권자와 임차권자 관계 확인. 한국토지주택공사가 임차권등기 명의자이면서 현재 강제경매 신청채권자로도 기재돼 있으므로 대위·승계 구조를 매각물건명세서와 등기 원본에서 재확인해야 합니다.
- 환금성 보수적 접근. 8세대의 1992년 준공 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수가 10.0회로 집계돼 있어 낙찰 후 재매각 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차인 관련 서류를 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “1,882,000원짜리 집”이 아니다
이 사건의 핵심은 10회 유찰이나 1,882,000원이라는 최저가가 아닙니다. 보증금 50,000,000원의 대항력 있는 주택임차권이 선행하고, 현재 매각가 가정에서 48,551,876원이 미배당돼 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 현재 실질취득은 50,433,876원입니다. 제공된 최근 12개월 실거래 평균 30,000,000원보다 높은 수준이라 가격 메리트도 인정하기 어렵습니다.
여기에 실제 임차인 1명의 전입·보증금 정보가 미상이고, 8세대의 오래된 다세대이며 경매 평균 유찰도 10.0회입니다. 한국토지주택공사의 승계 신고는 별도 보증금으로 중복 계산하지 않지만, 실제 임차인 확인 리스크까지 사라지는 것은 아닙니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 시세 이상, 권리와 환금성 모두 추가 확인이 필요한 고위험 구조. 이 사건은 낙찰가보다 ‘인수 후 총액’이 승부처입니다.