수원지방법원 2024타경94898. 경기도 화성시 반송동 동탄지웰에스테이트 A동 504호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 중심상업지역 내 집합건물로, 일반적인 아파트와 동일한 가격평가나 환금성 가정을 적용해서는 안 되는 물건입니다.
등기부를 보면 2021년 소유자 박정숙이 165,000,000원에 취득했고, 임차인 선혜빈의 점유·전입 및 확정일자도 2021년에 시작됐습니다. 2023년에는 임차권등기가 이루어졌으며, 그 뒤인 2024년 주택도시보증공사의 강제경매가 개시됐습니다. 따라서 등기만 놓고 보면 임차권이 말소기준권리보다 앞서는 위험한 구조입니다.
하지만 2026.07.23 제출된 확약서가 권리분석의 결론을 바꿉니다. 주택도시보증공사는 임차인 선혜빈의 보증금반환채권을 양수한 채권자로서, 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 이 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되는 것이 매수인 인수액 0원 판단의 전제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94898 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 93-10 동탄지웰에스테이트 5층 에이동 504호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 35층 중 5층 |
| 소유자 | 박정숙 (2021.03.02 소유권이전, 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 90,160,000원 (6회 유찰, 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 189,845,825원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.25 강제경매개시결정 (갑구 6번) |
| 선순위 임차권 | 선혜빈 · 을구 3번 · 2023.11.10 등기 |
| 임차보증금 | 1차 175,000,000원 · 등기상 2차 183,750,000원 |
| 대항력 포기 확약 | 2026.07.23 제출 · 보증금 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 확약 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (확약 유효·이행 전제) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약이 바꿨다
말소기준은 2024.10.25 강제경매개시결정입니다. 과거 농업협동조합중앙회의 근저당권은 2018년에 이미 말소됐으므로 현재 말소기준으로 볼 수 없습니다. 반면 2023년 설정된 선혜빈의 주택임차권은 경매개시결정보다 앞서며, 전입·점유도 그보다 일찍 이루어졌습니다.
① 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장한다.
② 대항력은 포기한다.
③ 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다.
이 확약이 유효하게 적용된다면 선혜빈 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 배당 부족액을 곧바로 매수인이 부담하는 것으로 처리해서는 안 됩니다.② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 승계채권자
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 선혜빈 전유부분 건물 전부 · 주거 / 임차권등기 |
175,000,000원 등기상 증액 후 183,750,000원 |
대항력 있음 확약으로 포기 |
우선변제 주장 확정일자 기재 |
HUG 채권양수 실질 인수 0원 |
| 실제 임차인 | 1명 — 선혜빈 |
|---|---|
| 계약일 | 1차 2021.02.20 · 2차 2022.01.13 |
| 점유개시일 | 2021.02.27 |
| 주민등록일 | 2021.03.02 |
| 확정일자 | 2021.03.02 (175,000,000원) · 2022.01.13 (증액 8,750,000원) |
| 임차권등기일 | 2023.11.10 (을구 3번) |
| 배당요구 관련 일자 | 2023.11.10 |
| 채권양수인 | 주택도시보증공사 (경매신청채권자) |
| 대항력 포기 확약 | 2026.07.23 |
| 실질 인수 결론 | 0원 — 확약의 유효성 및 적용 범위 확인 전제 |
주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 선혜빈의 임차보증금반환채권을 양수한 주체이므로, 선혜빈 보증금과 보증기관의 채권을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 신청채권자의 청구금액 189,845,825원 역시 별도의 두 번째 임차보증금이 아닙니다.
우선변제권은 확약서에서 주장하고 있는 권리입니다. 등기상 확정일자가 확인되지만 최종 배당순위와 인정액은 법원의 배당절차에 따르므로, 확약에 따른 대항력 포기와 우선변제금 수령 가능성을 구분해야 합니다.
③ 가격 비교 — 감정가의 49%, 그러나 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 90,160,000원으로 감정가 184,000,000원의 49% 수준입니다. 경매가 6회 유찰되면서 감정가 대비 낙찰 문턱은 크게 내려왔습니다.
그러나 감정가와 실거래 시세는 같은 개념이 아닙니다. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 전체 평균이나 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수도 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 184,000,000원 | 시세가 아닌 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 90,160,000원 | 감정가의 49% |
| 확약 적용 실질취득 | 90,160,000원 | 인수 0원 전제, 부대비용 제외 |
| 7회 유찰 시 최저가 | 72,128,000원 | 감정가의 39.2% |
| 8회 유찰 시 최저가 | 57,702,400원 | 감정가의 31.36% |
특히 확약이 없는 일반적인 대항력 인수형 물건에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 규모에 수렴할 수 있습니다. 따라서 낙찰가만 비교하는 것은 잘못된 판단입니다. 이번 사건은 확약으로 해당 임차권의 실질 인수가 0원이 된다는 점에서 구별되지만, 그 사실만으로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 위험액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,022,880원 |
| 1. 임차인 선혜빈 보증금 (명세상 인수위험) | 175,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 189,845,825원 | 88,137,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권자 미배당액 | — | 101,708,705원 |
집행비용은 매각대금 기준 추정치입니다. 위 표는 제시된 배당 시뮬레이션으로, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액·순위는 달라질 수 있습니다. 선혜빈의 보증금과 주택도시보증공사의 양수채권은 중복 채무로 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 확약 확인은 필수
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 90,160,000원 | 88,137,120원 | 101,708,705원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 72,128,000원 | 70,429,696원 | 119,416,129원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 57,702,400원 | 56,263,757원 | 133,582,068원 | 0원 |
실질 인수액 0원은 2026.07.23 확약이 유효하게 적용되고 그 내용대로 임차권등기가 말소되는 것을 전제로 합니다. 명세상 인수위험액은 각 회차 175,000,000원으로 계산되어 있지만, 확약에 의해 실질 인수액에서 제외했습니다. 위 회차별 채권자 배당액과 미배당액은 추정 시나리오이며 실제 배당표와 일치한다고 보장할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 반송동 소재 학동초등학교 남동측 근거리에 위치합니다. 중심상업지대로 상업용·업무용 건물, 공원, 아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스 이용 등 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다. 서측으로 폭 약 30미터 도로에 접합니다.
- 건물 특성. 철근콘크리트구조 35층 건물의 A동 5층 504호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 사건상 근린시설로 표시되지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 건축물대장상 용도, 적법한 사용 여부, 주거 이용과 관련된 제한을 확인해야 합니다.
- 용도지역·규제. 중심상업지역, 특정용도제한지구, 동탄(1)지구 지구단위계획구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 5,030.1㎡, 공시지가 6,721,000원/㎡로 표시되어 있습니다. 이는 전체 토지 관련 정보로, 해당 호실의 대지권 면적이나 개별 시세를 뜻하지 않습니다.
- 건축 상태. 감정상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수리 필요성까지 보장하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 중심상업지역의 오피스텔 이용 물건으로 아파트와 다른 수요층을 가질 수 있습니다. 동일 건물의 최근 매매가격, 거래빈도, 임대수요 및 관리비 수준을 확인해야 합니다. 6회 유찰 사실만으로 유찰 원인을 특정할 수는 없지만 환금성 검증이 필요한 신호입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.23 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원본 문언과 제출 주체, 적용 대상 및 법원의 최신 매각물건명세서 반영 내용을 확인해야 합니다.
- 임차권 증액분. 임차보증금은 1차 175,000,000원, 등기상 2차 183,750,000원으로 표시됩니다. 확약이 증액분을 포함한 임차권 전체에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사의 채권양수 범위. 보증기관이 선혜빈의 보증금반환채권을 양수했으므로 별도 임차인으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 양도 범위 및 임차권 말소 절차를 검토해야 합니다.
- 선순위 권리와 말소기준. 2024.10.25 강제경매개시결정이 말소기준이며, 선혜빈의 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 등기상 선후관계만 보고 자동 소멸로 처리하면 안 됩니다.
- 점유와 명도. 임차권등기가 있다고 현재 점유자가 누구인지까지 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유, 열쇠 인도, 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 후순위 세무서 압류. 2024.11.07 동화성세무서장 관련 압류는 말소기준 이후 등기이므로 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 당해세·법정 우선순위 등은 실제 배당에서 별도로 검토해야 합니다.
- 시세와 환금성. 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래가격·최신 거래·거래량을 확인해야 합니다. 감정가의 49%라는 숫자만으로 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 용도와 금융조건. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔 이용의 차이를 확인하고 실제 등재 용도에 따른 대출·세금·임대 및 매각 조건을 별도로 검토해야 합니다.
- 관리비·취득부대비용. 미납 공용관리비, 각종 세금, 등기비용, 명도비용과 수리비를 확인해야 합니다. 실질취득액 90,160,000원에는 이 비용들이 포함되지 않았습니다.
- 최신 원본 확인. 매각 직전의 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 확약서를 다시 확인하고, 매각기일 변경·정지·취하 여부도 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수위험 해소 ≠ 가격 메리트 확보”
이 사건은 단순히 감정가 184,000,000원짜리를 90,160,000원에 살 수 있다는 이야기가 아닙니다. 처음에는 임차인 선혜빈의 선순위 임차권과 보증금 175,000,000원이 낙찰자에게 심각한 부담이 될 수 있는 물건이었습니다. 등기상 증액 후 보증금도 183,750,000원에 이릅니다.
그러나 2026.07.23 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 제출되면서 판단이 달라졌습니다. 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수액은 0원이고, 최저가 낙찰 시 실질취득액은 90,160,000원입니다. 신청채권자의 미배당액을 매수인 부담으로 더해서는 안 됩니다.
그럼에도 6회 유찰과 근린시설 표기·오피스텔 이용이라는 특성이 남아 있습니다. 최근 실거래가격과 실제 환금성이 검증되지 않았기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 저가매수 기회라고 결론 낼 수 없습니다. 권리는 확약 확인을 조건으로 개선됐지만, 가격과 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
종합 판단은 C등급. 입찰의 선행 조건은 확약 원본과 말소 절차 확인이고, 그다음은 같은 건물의 최신 실거래를 바탕으로 최저가 90,160,000원의 경제성을 검증하는 것입니다. 이 두 조건이 충족되지 않는다면 응찰을 보류하는 편이 합리적입니다.
