수원지방법원 2024타경94898. 화성시 반송동 동탄지웰에스테이트 에이동 504호로, 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 박정숙 씨가 2021년 3월 2일 거래가 165,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 189,845,825원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 유찰 횟수나 최저가만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 권리의 핵심은 2021년부터 점유·전입하고 임차권등기까지 마친 선혜빈 씨입니다. 임차인의 전입일과 확정일자는 2024년 10월 25일 경매개시결정보다 앞서므로, 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 낙찰자가 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

2011년 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 96,000,000원은 2018년 1월 31일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름에서 말소기준이 되는 권리는 2024년 10월 25일의 강제경매개시결정입니다. 같은 해 11월 7일 동화성세무서장 명의로 등기된 압류는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 순서입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

선혜빈 씨는 보증기관의 중복 승계신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 주민등록과 점유가 경매개시보다 약 3년 7개월 앞서고, 확정일자와 배당요구도 확인되므로 매각대금에서 우선배당을 받을 수 있습니다. 다만 매각대금이 보증금에 크게 못 미치므로, 배당 후 남는 금액은 낙찰자에게 넘어옵니다.

③ 실질취득 구조 — 최저가가 내려가도 총부담은 보증금 부근

현재 최저매각가 63,112,000원에서 집행비용 1,536,016원을 제외하면 배당에 사용할 수 있는 금액은 61,575,984원입니다. 이 금액이 임차인에게 배당된다고 보면, 보증금 175,000,000원 중 미변제 잔액은 113,424,016원입니다.

실질취득 약 175,000,000원은 감정가 184,000,000원의 95.1%입니다. 감정가에서 실질적으로 줄어드는 금액은 약 9,000,000원 수준에 그칩니다. 3회 유찰됐지만 임차보증금 승계까지 포함하면 가격 메리트가 크게 생긴 구조가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,112,000원 가정)

2011년 농업협동조합중앙회 근저당은 2018년 말소등기가 기재돼 있어 현재 존속 권리로 보기 어렵습니다. 실제 배당은 임차인의 우선변제 범위, 조세채권, 집행비용과 임차권등기 원본에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 학동초등학교 남동측 근거리에 있으며, 중심상업지대 안에 상업용·업무용 건물, 공원과 아파트단지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 버스 이용 등 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 공부상 근린시설이나 감정 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 주거용 아파트와 동일한 환금성을 전제로 접근해서는 안 됩니다.
• 건물·도로. 철근콘크리트구조 35층 건물이며 외벽은 석재·복합판넬 마감, 시스템창호가 설치돼 있습니다. 서측으로 폭 약 30미터 도로에 접합니다.
• 규제. 중심상업지역·특정용도제한지구·동탄(1)지구 지구단위계획구역·성장관리권역에 해당하며 공시지가는 6,721,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 중심상업지역의 근린시설이면서 오피스텔로 이용되는 형태라 일반 아파트보다 대출·세금·임대수요·매수층 검토가 복잡할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득가로 판단. 최저가 63,112,000원이 아니라 임차보증금 승계를 포함한 약 175,000,000원을 가격 기준으로 삼아야 합니다.
• 임차권등기 원본 확인. 175,000,000원과 2차 183,750,000원 기재가 함께 있으므로 증액분 8,750,000원의 잔존 여부와 매수인 승계 범위를 확인해야 합니다.
• 배당요구·우선순위 확인. 임차인의 배당요구 종기 준수 여부와 확정일자별 배당순위를 매각물건명세서·배당요구서 원본으로 대조해야 합니다.
• 말소 근저당 재확인. 농업협동조합중앙회 근저당은 2018.01.31. 말소로 기재돼 있으므로 등기부 최신본에서 말소 상태를 다시 확인해야 합니다.
• 용도·대출 검토. 공부상 근린시설, 현황상 오피스텔 이용이므로 금융기관의 담보평가와 대출 가능 비율, 취득·보유세 적용을 사전에 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 인도 조건, 보증금 반환과 명도 동시이행 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·조세채권. 체납 관리비와 당해세 등 매각대금 배당에 영향을 주거나 별도 부담이 될 수 있는 항목을 관리사무소와 집행기록에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “34% 최저가”가 아니라 “95% 실질가격”

이 물건의 핵심은 3회 유찰도, 6,311만원이라는 숫자도 아닙니다. 선혜빈 씨의 대항력 있는 임차보증금 175,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 실질취득은 보증금 수준에 묶입니다. 현 회차 기준 실질취득은 약 175,000,000원으로 감정가의 95.1%입니다.

여기에 임차권등기에는 2차 183,750,000원 기재도 존재하고, 공부상 근린시설을 오피스텔로 이용 중인 물건이라 일반 주거용 아파트보다 권리·대출·환금성 검토가 어렵습니다. 표면가격은 크게 내려왔지만 실질가격은 거의 내려오지 않았습니다. 이 사건은 최저가만 보면 저가형이지만, 권리와 총부담을 합치면 고위험 인수형에 가깝습니다.