/ 70,330,000원
울산지방법원 2024타경118360. 라피에스타양산 제1층 제1-126호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 공부 용도는 판매시설입니다. 소유자 최성원은 2023.02.02. 소유권이전을 마쳤고 등기상 거래가액은 1,212,679,000원입니다. 같은 날 울산축산업협동조합이 채권최고액 912,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 하나카드·우리카드 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌으며 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 현장 이용상태는 단순하지 않습니다. 조사 당시 본건은 북측 인접 매장인 “THE SQUARE FACTORY STORE”의 의류 보관창고로 이용되고 있었고, 매장 직원에게 임대차 관계를 확인했으나 내용을 알지 못해 임대관계가 미상으로 남아 있습니다. 따라서 확인된 임차인은 없지만, 현 점유와 임대차의 법적 성격이 확정되지 않은 만큼 대항력 여부도 가능·미상으로 보고 입찰 전 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경118360 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-126호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 판매시설 · 현장조사 당시 의류 보관창고 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상7층 · 제1층 제1-126호 |
| 소유자 | 최성원 · 2023.02.02. 소유권이전 · 거래가액 1,212,679,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,220,000,000원 / 70,330,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산축산업협동조합 / 805,532,416원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2023.02.02. 울산축산업협동조합 근저당권입니다. 하나카드 가압류 7,122,930원, 우리카드 가압류 6,244,701원, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 그 뒤에 설정·등기되어 매각으로 소멸합니다. 앞선 농협은행 근저당권은 2023.02.02. 이미 말소된 상태입니다.
② 가격·유찰 해석 — 감정가 대비 급락, 그러나 시세보다 싼지는 미확인
감정가는 1,220,000,000원인데 현재 최저매각가는 70,330,000원으로, 8회 유찰 후 감정가의 5.76% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 현재 시세를 판단할 실거래 비교자료가 없어 70,330,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 공부상 판매시설이 현장에서는 인접 매장의 의류 보관창고로 사용되고 있다는 점과 8회 유찰이라는 사실 자체가 가격 외의 수요·활용성 문제를 함께 확인해야 한다는 신호입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 5.76% | 70,330,000원 | 856,703,571원 |
| 9회 유찰 시 | 4.04% | 49,231,000원 | 877,422,789원 |
| 10회 유찰 시 | 2.82% | 34,461,700원 | 891,926,242원 |
③ 예상배당표 (매각가 70,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,665,940원 |
| 1. 근저당 · 울산축산업협동조합 | 912,000,000원 | 68,664,060원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 7,122,930원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리카드 | 6,244,701원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 925,367,631원 중 68,664,060원이 배당되고, 856,703,571원이 미배당으로 남습니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있고, 현장 점유자의 임대관계가 미상이므로 점유 관련 권리는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·아파트·증산역·소공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 증산역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 공부상 판매시설이지만 현장조사 당시 북측 인접 매장 “THE SQUARE FACTORY STORE”의 의류 보관창고로 이용됐습니다.
- 도로·토지. 토지는 4면이 각각 도로에 접하고 일부는 보행자도로에 접합니다. 용도지역은 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 전기설비·공동위생설비·소화전설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 감정가 1,220,000,000원에서 8회 유찰돼 70,330,000원까지 내려온 점과 현재 창고 이용상태를 함께 보면, 가격만으로 환금성을 낙관하기보다 실제 상가 수요와 활용성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 최우선 확인. 현장에서는 인접 매장의 의류 보관창고로 사용됐습니다. 누가 어떤 권원으로 점유하는지 확인하지 않은 채 “임차인 없음”으로 단정하면 안 됩니다.
- 대항력은 미상으로 처리. 임대관계와 보증금 등 핵심 내용이 확인되지 않았으므로 현 점유자의 대항력 여부는 단정하지 말고 추가 확인이 필요합니다.
- 최저가 착시 경계. 70,330,000원은 감정가의 5.76%지만 현재 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 명도 비용·기간 고려. 실제 점유자가 별도로 존재할 경우 인도와 물품 반출 협의가 필요할 수 있으므로 점유 형태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 모형상 매수인 인수는 0원이지만 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 상가 수요·위치·호실 활용성·점유 문제와 연결된 것인지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유와 가격은 아직 열려 있다”
이 물건은 말소기준 이후 후순위 권리가 매각으로 소멸하고 배당모형상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 그러나 경매 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현장에서는 인접 매장의 의류 보관창고로 사용됐고 임대관계가 확인되지 않아 현 점유자의 법적 지위가 남아 있습니다. 또 감정가 1,220,000,000원에서 8회 유찰돼 70,330,000원까지 내려왔지만 현재 실거래 비교자료가 없어 시세보다 싸다는 결론 역시 내릴 수 없습니다. 따라서 이 사건은 등기 권리는 조건부 합격, 점유와 가격은 보류가 적절합니다. 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 실제 점유관계와 상가의 현실적인 사용가치를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
