울산지방법원 2024타경119349. 울산 남구 신정동 수아지오시티 4층 409호, 전용 34.54㎡의 공동주택(도시형생활주택)입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 대항력 있는 주택임차권과 이후 제출된 확약서의 효과를 분리해서 보는 것입니다. 김지운 임차인은 2022.02.05 점유를 시작하고 2022.02.07 주민등록을 마쳤으며, 2022.01.11 확정일자를 갖췄습니다. 2024.01.30에는 보증금 175,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳐 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
그런데 2026.07.22 신청채권자인 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 매수인이 임차권등기를 말소하는 데 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권 1건에 대해서는 매수인 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 확약 대상은 김지운 임차권 1건이며, 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119349 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 봉월로 117, 4층409호 (신정동, 수아지오시티) |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(도시형생활주택) · 전용 34.54㎡ · 철근콘크리트구조 25층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사케이하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 181,415,641원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 수아지오시티 · 88세대 · 2018.10.17 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준으로 선언된 권리는 2024.11.27 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.01.30 김지운의 주택임차권등기는 보증금 175,000,000원, 주민등록 2022.02.07, 확정일자 2022.01.11로 등기돼 있어 원래는 매각으로 소멸하지 않고 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 2025.04.01 울산세무서장 압류는 경매개시결정 이후라 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지운 409호 34.54㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 175,000,000원 | 2022.02.07 / 2022.01.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 후 실질 0원 룰상 부족분 8,180,000원 |
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 170,000,000원 | 8,180,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 80% | 136,000,000원 | 41,704,000원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 64% | 108,800,000원 | 68,523,200원 | 0원 |
② 시세 비교 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
수아지오시티의 실거래 전체 평균은 149,000,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 126,500,000원과 최신 거래 138,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -17.6% 낮아 하락 추세가 명확합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 34.54㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2025.08 | 37.13㎡ | 25 | 115,000,000원 |
| 2024.04 | 36.22㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2024.04 | 34.54㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2024.04 | 34.54㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2024.03 | 34.54㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2024.01 | 34.54㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2023.11 | 37.13㎡ | 24 | 138,000,000원 |
| 2023.06 | 34.54㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 37.13㎡ | 22 | 138,000,000원 |
| 2022.05 | 37.13㎡ | 17 | 147,000,000원 |
| 2022.02 | 37.13㎡ | 22 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 126,500,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가인 170,000,000원은 최근 12개월 평균의 134.4%입니다. 최신 거래 138,000,000원보다도 높습니다. 전체 12건 평균 149,000,000원과 비교해도 최저가는 114.1% 수준입니다. 따라서 “6회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 실제 최근 시장은 하락 추세이고, 현재 실질취득가는 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,180,000원 |
| 1. 임차인 김지운 보증금(우선변제) | 175,000,000원 | 166,820,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 181,415,641원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당 계산상 김지운 임차보증금 중 8,180,000원이 미배당됩니다. 그러나 2026.07.22 제출된 확약에 따라 해당 미배당 잔액의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 181,415,641원은 이 가정에서 배당되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트로 분류되지만 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 25층 건물 중 4층 409호, 전용 34.54㎡입니다.
- 입지. 울산광역시 상수도사업본부 남측 인근으로, 주변에 근린생활시설·업무시설·공동주택·후면 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 주변 가로망과 주차장 시설도 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·승강기·기계식 주차·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 대로3류와 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 88세대 규모이고 최근 12개월 실거래가 2건에 그칩니다. 최근 거래 추세도 -17.6%로, 과거 전체 평균보다 최근 거래가격을 우선해 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 문구와 적용 대상을 반드시 원문 대조하세요.
- 룰상 인수액에 현혹되지 않기. 배당표에는 8,180,000원 인수가 표시되지만 이 사건은 확약 적용으로 실질 0원입니다. 반대로 확약 효력이 전제와 다르면 결론이 크게 달라집니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 149,000,000원보다 최근 12개월 평균 126,500,000원과 최신 거래 138,000,000원을 우선해 응찰 상한을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -17.6% 낮습니다. 감정가나 과거 170,000,000원 거래만 보고 가격을 높게 잡지 마세요.
- 유찰 이력 확인. 현재 6회 유찰 이력이 있고 단지 경매 평균도 4.7회입니다. 현재 최저가가 감정가 100%로 제시된 회차 조건을 매각공고 원문과 대조하세요.
- 관리비·점유 상태 확인. 현장 점유, 체납 관리비, 기계식 주차 이용조건 등 실제 인수 후 비용을 별도 확인하세요.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 아직 안 풀렸다”
이 사건은 처음 보면 보증금 175,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 매수인이 거액을 떠안을 것처럼 보입니다. 실제 기계적 배당표에서도 현재 회차 기준 8,180,000원이 미배당됩니다. 하지만 2026.07.22 확약으로 그 임차권의 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원입니다.
문제는 그다음입니다. 확약을 반영한 실질취득가 170,000,000원은 최근 12개월 평균 126,500,000원의 134.4%이고 최신 거래 138,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세도 -17.6%입니다. 여기에 6회 유찰 이력과 88세대 규모, 최근 12개월 거래 2건이라는 환금성 부담이 겹칩니다. 결론은 분명합니다. 권리 위험은 크게 낮아졌지만, 현재 가격에서는 시세 메리트가 없습니다. 권리는 통과, 가격은 보류가 맞는 물건입니다.
