울산지방법원 2024타경119349. 울산 남구 신정동 수아지오시티 4층 409호, 전용 34.54㎡의 공동주택(도시형생활주택)입니다. 감정가 170,000,000원에서 현재 최저매각가는 119,000,000원으로 내려와 있습니다. 그러나 단순히 감정가 대비 가격이 낮아졌다는 사실만으로 접근하면 이 사건에서 가장 중요한 권리 구조를 놓치게 됩니다.
등기부에는 김지운의 주택임차권등기 175,000,000원이 존재합니다. 전입신고와 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차권입니다. 통상적인 경우라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 배당되지 못한 금액을 매수인이 추가 부담하는 구조입니다.
그런데 이번 사건에서는 신청채권자인 주택도시보증공사가 해당 권리에 관하여 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며, 매수인의 임차권등기 말소에도 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약의 효력을 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 입찰 전에는 반드시 확약서 원본과 권리 행사 주체 및 말소 동의 범위를 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119349 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 봉월로 117, 4층 409호 (신정동, 수아지오시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 전용면적 / 층수 | 34.54㎡ · 철근콘크리트구조 25층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사케이하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 181,415,641원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2024.11.27. 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 을구 1번 김지운 · 보증금 175,000,000원 |
| 실질 인수 판단 | 2026.07.22. 대항력포기확약서 반영 시 0원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
말소기준권리는 2024.11.27. 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이후 울산세무서장의 압류는 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거 한국자산신탁 및 케이비부동산신탁 명의로 이루어진 신탁등기는 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
하지만 을구 1번 김지운의 임차권등기는 말소기준보다 먼저 설정됐습니다. 따라서 일반적인 후순위 권리처럼 매각만으로 당연히 소멸하는 권리로 취급할 수 없습니다. 배당 부족분의 매수인 인수 여부를 판단할 때는 선순위 임차권의 법적 효력과 별도로 제출된 확약서의 효과를 함께 살펴야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 175,000,000원의 실제 부담은?
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김지운 4층 409호 전부 · 주거 |
전입 2022.02.07 확정 2022.01.11 점유개시 2022.02.05 |
175,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 확약 반영 실질 인수 0원 주택도시보증공사 청구액과 별개 임차인으로 중복 계산하지 않음 |
실제 확인되는 임차인은 김지운 1명입니다. 김지운은 말소기준권리보다 먼저 전입하고 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 임차권등기는 2024.01.30. 접수됐으며 배당요구도 이루어졌습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 추가하거나 보증금과 신청채권액을 중복 합산해서는 안 됩니다.
확약의 적용 범위는 해당 임차권에 한정됩니다. 확약 밖의 독립된 권리까지 포괄적으로 소멸시키는 것은 아닙니다. 입찰 전 확약서 원본, 주택도시보증공사의 권리취득 및 포기 권한, 임차권등기 말소 협조 범위를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 이미 하락 추세
수아지오시티의 전체 실거래 평균은 149,000,000원이지만, 과거 거래가격까지 포함된 전체 평균만으로 현재 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 12개월 평균은 126,500,000원, 최신 거래는 2026년 3월 138,000,000원입니다. 최근 거래 평균이 과거보다 17.6% 하락한 흐름을 우선 반영해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 34.54㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2025.08 | 37.13㎡ | 25 | 115,000,000원 |
| 2024.04 | 36.22㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2024.04 | 34.54㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2024.04 | 34.54㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2024.03 | 34.54㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2024.01 | 34.54㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2023.11 | 37.13㎡ | 24 | 138,000,000원 |
| 2023.06 | 34.54㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 37.13㎡ | 22 | 138,000,000원 |
| 2022.05 | 37.13㎡ | 17 | 147,000,000원 |
| 2022.02 | 37.13㎡ | 22 | 160,000,000원 |
최저가 119,000,000원은 최근 12개월 평균 126,500,000원의 94.1% 수준이며 최신 거래가 138,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균의 표본은 2건으로, 그중에는 대상 물건과 전용면적이 다른 37.13㎡ 거래도 포함됩니다. 개별 호수의 가격을 판단할 때는 동일 전용면적 34.54㎡인 최신 거래를 함께 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,466,000원 |
| 1. 임차인 김지운 · 우선변제 | 175,000,000원 | 116,534,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 181,415,641원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당 산식 기준입니다. 김지운 보증금의 산식상 미배당액은 58,466,000원이지만, 제출된 확약서의 효과를 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 추가해 보증금을 중복 계산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 인수 위험 — 확약 전 산식과 실제 부담 구분
이 사건에서 특히 주의할 점은 선순위 대항력 임차권이 남아 있는 경우 낙찰가가 낮아져도 실질취득액이 그만큼 내려가지 않는다는 것입니다. 보증금 전액을 배당받지 못한 임차인의 부족분이 매수인에게 승계되기 때문입니다. 아래 인수액은 확약을 적용하지 않았을 때의 산식상 금액입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미적용 인수액 | 확약 반영 실질 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 (70%) | 119,000,000원 | 58,466,000원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (56%) | 95,200,000원 | 81,913,600원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (45%) | 76,160,000원 | 100,610,880원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가 하락에 따라 미배당 보증금이 증가해, 집행비용을 고려한 실질 부담은 보증금 175,000,000원 안팎에 머무르는 구조입니다. 따라서 이 경우에는 최저가 119,000,000원을 기준으로 가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
반면 제출된 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되는 경우에는 매수인 실질 인수액이 0원이므로, 가격 비교의 기준도 보증금이 아닌 실제 낙찰가입니다. 이 차이가 본 사건 권리분석의 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 소재 울산광역시 상수도사업본부 남측 인근입니다. 주위는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 후면 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 25층 건물 중 4층 409호입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다. 주변 가로망 및 주차장 시설도 보통 수준입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 대로3류 및 소로2류에 접합니다. 토지는 사다리형과 유사하고 업무시설·제2종근린생활시설·공동주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,145,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항이 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 확인됩니다.
- 환금성. 수아지오시티는 88세대, 2018.10.17. 준공 건물입니다. 최근 거래 하락 추세와 단지 경매물건의 평균 5.1회 유찰 기록을 고려하면 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.22. 제출된 대항력포기확약서의 내용, 적용 대상 임차권, 주택도시보증공사의 권리취득 및 포기 권한, 임차권등기 말소 동의 범위를 확인하세요.
- 인수액 이중 계산 방지. 산식상 보증금 부족액 58,466,000원은 확약이 적용되지 않는 경우의 금액입니다. 확약 반영 인수액 0원과 합산해서는 안 됩니다.
- 실제 임차인 확인. 김지운 1명의 선순위 임차권이 확인됩니다. 주택도시보증공사의 채권액을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 마세요.
- 명도 및 임차권 말소. 권리상 인수 위험이 해소되더라도 실제 점유 상태, 인도 절차 및 임차권등기 말소 완료까지는 별도로 확인해야 합니다.
- 최근 거래 비교. 전체 평균 149,000,000원보다 최근 12개월 평균 126,500,000원, 최신 거래 138,000,000원과 -17.6%의 하락 추세를 우선 반영하세요.
- 환금성 확인. 현재 7회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.1회입니다. 실수요·임대수요와 향후 매도 가능성을 함께 검토하세요.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목과 당해세, 실제 배당순위를 확인하세요.
- 매각서류 재확인. 매각기일 2026.10.13. 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 확약서 원본을 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 권리는 풀렸지만, 가격과 환금성은 별개다”
울산 수아지오시티 409호는 보증금 175,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있다는 점에서 처음에는 인수 부담이 큰 물건처럼 보입니다. 그러나 2026.07.22. 주택도시보증공사의 확약서가 제출되면서 해당 보증금의 잔존 인수 위험은 실질적으로 해소되는 구조입니다. 확약서의 효력을 전제로 하면 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
그렇다고 현재 최저가 119,000,000원을 곧바로 충분히 저렴한 가격으로 평가할 수는 없습니다. 최근 12개월 평균 126,500,000원과 최신 거래 138,000,000원보다 낮은 것은 사실이지만, 거래 추세가 -17.6%이고 이미 7회 유찰된 물건입니다. 전체 평균 149,000,000원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
결론은 확약서 원본과 임차권 말소 가능성을 먼저 검증하고, 그다음 최근 거래가격과 환금성을 기준으로 입찰가를 판단하는 것입니다. 이번 사건의 핵심은 감정가에서 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 실제 떠안을 권리가 해소됐는지와 현재 시장에서 다시 매도할 수 있는 가격이 얼마인지를 구분하는 데 있습니다.
