울산지방법원 2024타경120400. 소담팰리스 3층 305호, 전용 28.5654㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 10회 유찰된 초저가 최저매각가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 임차인 권근은 2022년 3월 11일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 3월 25일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2022년 10월 17일 가압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당절차에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 2,175,000원에서 집행비용 439,150원을 먼저 제외하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 1,735,850원뿐입니다. 보증금 85,000,000원 중 83,264,150원이 남습니다. 따라서 낙찰가 2,175,000원과 인수액을 합친 매수인의 경제적 부담은 약 85,000,000원입니다. 더 유찰되어 낙찰가가 낮아져도 인수액이 그만큼 늘기 때문에 이 구조에서는 실질취득가가 사실상 보증금 수준에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경120400 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 화합로 379, 3층305호 (반구동,소담팰리스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 28.5654㎡ · 철근콘크리트조 16층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사아름다운사람들 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 2,175,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 92,341,058원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.10.17. 접수된 갑구 2번 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 권근은 2022.03.25. 전입·점유를 갖춰 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 주택임차권등기 자체는 2024.03.28. 접수됐지만, 등기 내용에 임대차계약일 2022.03.11., 전입·점유 2022.03.25., 확정일자 2022.03.11.이 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 배당 부족분을 매수인이 인수
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권근 | 3층 305호 28.5654㎡ 전부 | 85,000,000원 | 2022.03.25 | 2022.03.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 217만원이 아니라 실질취득 8,500만원
소담팰리스 동일 면적 28.57㎡ 실거래는 최근 12개월에 2건 있습니다. 2026년 4월 66,000,000원, 2026년 8월 59,000,000원으로 최근 12개월 평균은 62,500,000원입니다. 최신 거래는 59,000,000원이며, 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -15.1% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 28.57㎡ | 4 | 59,000,000원 |
| 2026.04 | 28.57㎡ | 3 | 66,000,000원 |
| 2025.07 | 28.57㎡ | 2 | 65,500,000원 |
| 2023.11 | 28.57㎡ | 4 | 79,000,000원 |
| 2023.11 | 28.57㎡ | 4 | 79,000,000원 |
| 2023.04 | 28.57㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 28.57㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2022.05 | 28.57㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2022.01 | 28.57㎡ | 4 | 72,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 62,500,000원 |
실질취득 85,000,000원은 최근 12개월 평균 62,500,000원의 136.0%, 최신 거래 59,000,000원의 약 144.1%입니다. 감정가 77,000,000원보다도 실질취득 부담이 더 큽니다. 전체 9건 평균 71,166,666원 역시 최근 하락 전의 79,000,000원·80,000,000원 거래가 섞여 있어, 현재 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,175,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 439,150원 |
| 1. 임차인 권근 보증금 | 85,000,000원 | 1,735,850원 |
| 2. 가압류 · 주식회사대신저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 92,341,058원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 83,264,150원은 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 전용 28.5654㎡입니다. 주거용 임차권등기가 설정돼 있습니다.
- 입지. 울산광역시 중구 반구동 학성초등학교 서측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 대중교통 사정은 보통이며, 2면의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 대로3류·소로2류에 접하고, 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 16층 건물로 승강기·위생급배수·화재관리·도시가스공급·난방설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 소담팰리스는 216호, 2017.01.11. 준공입니다. 동일 면적 최신 거래가 59,000,000원까지 내려왔고 최근 거래 추세가 -15.1%여서 가격 하락 흐름을 보수적으로 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가에 현혹되지 않기. 최저가 2,175,000원만 보면 감정가의 2.82%지만 실질취득은 약 85,000,000원입니다.
- 임차보증금 인수 계산. 현재 회차 예상 인수액은 83,264,150원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에 머뭅니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 71,166,666원보다 최근 12개월 평균 62,500,000원과 최신 거래 59,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거보다 15.1% 낮습니다. 과거 79,000,000원·80,000,000원 거래를 현재 가치의 직접 근거로 삼기 어렵습니다.
- 임차권 원본 확인. 전입일·확정일자·배당요구 및 매각물건명세서상 인수 문구를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 당해세와 집행비용, 체납 관리비 등을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “217만원에 사는 물건”이 아니다
이 사건은 최저가가 2,175,000원까지 떨어졌다는 숫자만 보면 극단적으로 저렴해 보입니다. 그러나 권리분석을 적용하면 결론은 반대입니다. 대항력 있는 임차인 권근의 보증금 85,000,000원 중 대부분이 배당되지 않아 매수인이 인수하고, 그 결과 실질취득 부담은 약 85,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 62,500,000원보다 22,500,000원 높고, 최신 거래 59,000,000원보다도 26,000,000원 높습니다. 게다가 최근 거래 추세는 -15.1%입니다.
10회 유찰이라는 사실은 가격 메리트가 아니라 경고 신호에 가깝습니다. 더 유찰돼 최저가가 낮아져도 인수액이 증가해 실질취득은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 오피스텔의 환금성과 최근 하락 흐름까지 겹친 현재 구조에서는 가격 경쟁력이 확인되지 않습니다. 이 사건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 낙찰 후 얼마를 실제로 떠안느냐입니다.
