울산지방법원 2024타경120455. 양산 물금읍 라피에스타양산 1층 1-104호 근린시설로, 감정평가 이용상태는 판매시설입니다. 현장조사 당시 인접 1-103호와 일단으로 옷판매점 LIST가 이용 중이었고, 두 호실 사이 경계표지와 건물번호표지가 없는 상태입니다. 다만 건축물대장과 건축물현황도의 경계 및 수치로 위치를 특정할 수 있고, 제거된 경계벽은 일시적 이용으로 복원이 용이할 것으로 평가됐습니다. 문제는 원상복구 비용이 불명이라는 점입니다.
등기상 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 김성훈이 2024.02.01. 소유권을 이전받은 날 동창원농업협동조합이 채권최고액 787,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.12.24. 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 배당 시뮬레이션상 현재 최저가에서는 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경120455 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-104호 (라피에스타양산) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설 · 현장조사 당시 인접 1-103호와 일단의 옷판매점 LIST로 이용 |
| 소유자 | 김성훈 · 2024.02.01. 소유권이전 · 거래가액 1,038,585,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,047,000,000원 / 86,225,000원 |
| 유찰 횟수 | 7회 · 현재 최저가 감정가의 8.24% |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 684,924,994원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.02.01. 을구 1번 동창원농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 787,200,000원이며, 2024.12.24. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 등기상 앞선 신탁등기들은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차·점유 확인 — 신고 임차인은 없지만 현장 이용관계는 확인 필요
| 구분 | 현황 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
다만 감정평가 현장조사에서는 1-103호와 함께 옷판매점 LIST로 사용 중이고, 임대관계의 내역은 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 명세상 별도 임차인이 확인되지 않는 것과 실제 점유·사용관계가 완전히 확정됐다는 것은 구분해야 합니다. 입찰 전 현장 점유자와 사용 근거를 직접 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 91.76% 하락했지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 자료는 없다
감정가는 1,047,000,000원, 현재 최저매각가는 86,225,000원으로 감정가의 8.24% 수준입니다. 7회 유찰이라는 숫자 자체는 시장의 응찰 수요가 매우 약했다는 신호로 볼 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 실거래 등 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 86,225,000원 | 8.24% | 702,927,050원 |
| 8회 유찰 시 | 60,357,499원 | 5.76% | 728,328,936원 |
| 9회 유찰 시 | 42,250,249원 | 4.04% | 746,110,255원 |
④ 예상배당표 (매각가 86,225,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,952,050원 |
| 1. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 787,200,000원 | 84,272,950원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 미배당액은 702,927,050원입니다. 신청채권자 청구액 684,924,994원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 자료상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 판매시설이며 현장조사 당시 인접 1-103호와 일단으로 옷판매점 LIST로 이용 중입니다.
- 주위환경. 상업용 시설들이 밀집한 상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 중산역이 소재해 제반 교통사정은 비교적 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측·동측 대로1류, 북측 중로1류, 서측 소로1류와 접하는 4면 도로 조건입니다.
- 토지이용. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공시지가. 2,531,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부와 차이. 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 현장에서는 옷판매점이 사용 중이고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용권원을 확인해야 합니다.
- 1-103호와의 물리적 분리. 경계벽 제거 상태와 복원 범위, 공사 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 원상복구 비용. 감정인도 비용을 특정하지 않았습니다. 응찰가 산정 시 별도 비용으로 반영해야 합니다.
- 상가 환금성. 이미 7회 유찰됐습니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수익·공실·상권 수요를 우선 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 없어 현재 최저가의 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당이 크더라도 이 자료의 각 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2024.02.01. 동창원농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 투자 판단에서는 다른 문제가 더 큽니다. 감정가 1,047,000,000원짜리 근린시설이 7회 유찰돼 86,225,000원까지 내려왔고, 현장에서는 1-103호와 통합 사용 중이며 원상복구 비용도 확인되지 않았습니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮다고 검증할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리만 보고 접근하기보다 점유·경계복원·상가 수익성·실제 시세를 먼저 검증해야 하는 물건입니다.
