울산지방법원 2024타경120585. 양산시 물금읍 부산대학로 126, 1층 103호 근린시설입니다. 감정 이용상태는 제1종근린생활시설(공실)이고, 물건은 현칭 일루아타워 1층에 위치합니다. 등기상 말소기준은 2016년 7월 27일 설정된 경남은행 근저당권입니다. 이후 2024년 12월 26일 경남은행이 임의경매개시결정을 받았고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인이 확인되지 않아 낙찰자가 떠안을 보증금 인수는 0원으로 보는 구조입니다.
하지만 이 물건은 “권리가 깨끗하니 안전하다”에서 멈추면 안 됩니다. 7회 유찰로 최저가가 감정가 512,000,000원의 약 8.24%까지 내려왔다는 사실은, 시장이 이 물건을 쉽게 받아들이지 않았다는 신호이기도 합니다. 특히 공실 상가이고, 인접호 104호와 경계벽 일부를 튼 상태라는 점은 명도보다 더 실무적인 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경120585 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 부산대학로 126, 1층103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(공실) · 11층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 권혁수 (2016.07.27. 거래가 516,900,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 512,000,000원 / 42,165,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 152,260,474원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 특이사항 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 30% · 인접호(104호)와 경계벽 일부를 튼 상태 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만, 가격 하락의 이유를 봐야 한다
임차인 없음. 매수인이 승계할 보증금은 확인되지 않습니다. 말소기준인 경남은행 근저당권은 매각으로 소멸하고, 이후 경매개시결정도 소멸합니다. 따라서 권리 인수액만 놓고 보면 0원입니다. 다만 감정가 512,000,000원에서 최저가 42,165,000원까지 내려온 7회 유찰 물건이므로, 권리보다 용도·상태·환금성이 본질적인 리스크입니다.
② 임차인·인수 분석
임차인 없음. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 제공된 임차인 내역상 보증금·전입·확정일자·배당요구가 확인되는 임차인은 없습니다. 따라서 보증기관 승계나 대위신고 중복 합산 이슈도 없고, 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다.
| 구분 | 판정 | 금액 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 없음 | 0원 | 보증금 인수 없음 |
| 매수인 인수 | 해당 없음 | 0원 | 최저가와 실질취득액 동일 |
| 실질취득 | 최저가 기준 | 42,165,000원 | 최저가 42,165,000원 + 인수 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 42,165,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,158,970원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 456,000,000원 | 41,006,030원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로는 경남은행 채권최고액 456,000,000원 중 41,006,030원만 배당되고, 미배당은 414,993,970원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 가격 구조 — 싸 보이는 숫자와 위험한 신호
현재 최저가는 42,165,000원으로 감정가 512,000,000원의 약 8.24%입니다. 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보입니다. 그러나 이 가격은 7회 유찰의 결과이며, 물건은 재매각입니다. 매수신청보증금도 일반적인 10%가 아니라 최저매각가격의 30%인 12,649,500원입니다. 입찰 실패나 잔금 미납 리스크를 시장이 이미 한 번 이상 반영한 물건으로 보는 편이 안전합니다.
| 시나리오 | 최저가 | 경남은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰, 감정가 8%) | 42,165,000원 | 41,006,030원 | 414,993,970원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 29,515,499원 | 28,584,220원 | 427,415,780원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 4%) | 20,660,849원 | 19,888,954원 | 436,111,046원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 양산시 물금읍 범어리, 증산초등학교 북동측 인근의 현칭 일루아타워 1층 103호입니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공원, 나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며, 남동측 인근에 부산지하철2호선 부산대양산캠퍼스역이 소재합니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설이고 현재 공실입니다. 공실 상가는 권리보다 임대수요와 업종 적합성이 가격을 좌우합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 11층 건물 내 1층 103호이며, 공용 위생 및 급배수시설, 천정형시스템 냉난방설비, 승강기설비, 소화전 및 화재경보설비, 스프링쿨러설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 북동측 폭 약 30미터, 남서측 폭 약 12미터 도로에 접하고, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류 접합, 중로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저가의 30%입니다. 현재 최저가 기준 보증금은 12,649,500원입니다.
- 경계벽 확인. 인접호 104호와 경계벽 일부를 튼 상태입니다. 독립 사용 가능성, 원상회복, 인접호와의 권리관계, 관리단 협의 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 임차인이 없어 명도 부담은 낮지만, 공실 상가는 낙찰 후 바로 현금흐름이 생기지 않습니다. 임대 가능 업종과 예상 공실 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리비 체납. 집합상가의 공용부분 관리비는 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 사용승계·설비. 천정형시스템 냉난방, 소방설비, 스프링쿨러 등 기존 설비의 정상 작동과 업종 변경 시 추가 공사 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조하고, 인접호 경계 상태는 사진과 현황을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “투자 안전”은 다르다
이 물건은 권리만 놓고 보면 단순합니다. 말소기준은 경남은행 근저당권이고, 임차인 보증금 인수도 확인되지 않습니다. 그래서 실질취득액은 현재 최저가 42,165,000원과 같습니다. 그러나 낙찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 7회 유찰, 재매각, 공실, 104호와 경계벽 일부 개방이라는 네 가지 신호가 동시에 있습니다. 감정가 대비 낮은 최저가에 끌리기보다, 이 상가를 독립 호실로 정상 사용하고 임대 또는 매각할 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 권리는 합격, 물건성과 환금성은 보수적으로 재검증. 이 사건의 결론입니다.
