울산지방법원 2024타경120639. 학성동 강변연립 제2동 2층 202호, 전유면적 42.21㎡의 연립주택입니다. 등기상 현재 소유자는 이항우이고, 2021.09.03 매매로 거래가액 100,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기에는 근저당권이 남아 있지 않고, 말소기준은 2024.12.30 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025.01.09 국민건강보험공단 압류가 붙었지만 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거에는 한국토지주택공사의 주택임차권, 이석진의 소유권이전청구권가등기, 김기은의 근저당권 등 여러 권리가 등장했지만 모두 현재는 말소됐습니다. 특히 2022년 가등기와 근저당권에 관한 가처분은 서울보증보험 주식회사가 사해행위취소 확정판결을 원인으로 대위말소했고, 2025.09.18 관련 가등기와 근저당권도 말소되었습니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 과거 권리가 매수인에게 이어지는 구조는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경120639 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 옥교15길 13, 2동 2층202호 (학성동,강변연립) |
| 물건종류 / 전유 | 다세대 · 현황 연립주택 · 전유면적 42.21㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 2층 건 내 2층 202호 |
| 소유자 | 이항우 (2021.09.03 소유권이전, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 75,400,000원 / 6,209,000원 (7회 유찰, 감정가의 약 8.23%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 94,659,567원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 표시 참고 | 공부상 강변연립 2동이며, 현황은 강변 B동으로 통칭 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 정리, 현재 인수 0원
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 과거 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 보증금 60,000,000원, 주민등록 2018.01.30, 점유개시 2018.02.02, 확정일자 2018.01.18로 등기됐지만 2022.08.23 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 과거 임차권을 현재 매수인 인수액에 더할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 거래 추세는 분명히 하락
동일 면적 42.21㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.08의 70,000,000원 1건이고, 과거 2021년에는 100,000,000원·103,000,000원 거래가 있었습니다. 전체 평균 91,000,000원보다 중요한 것은 최근 시장인데, 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 70,000,000원이며 최근 가격은 과거 거래 대비 31.0% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 42.21㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2021.09 | 42.21㎡ | 1 | 103,000,000원 |
| 2021.08 | 42.21㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.21㎡ | 1건 | 70,000,000원 |
현재 최저가 6,209,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원의 8.9%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 6,209,000원으로 볼 수 있습니다. 가격만 놓고 보면 최근 실거래보다 현저히 낮습니다. 다만 이 정도 할인에도 7회 유찰됐다는 사실은 단순한 가격 메리트와 별개로 환금성·건물 상태·현장 수요를 반드시 확인해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,209,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 511,762원 |
| 2. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 94,659,567원 | 5,697,238원 |
| 미배당 | - | 88,962,329원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 6,209,000원 가정 시 집행비용 511,762원을 제외한 5,697,238원이 신청채권자에게 배당되고, 청구금액 중 88,962,329원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 8% | 6,209,000원 | 5,697,238원 | 88,962,329원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 6% | 4,346,300원 | 3,868,067원 | 90,791,500원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 4% | 3,042,410원 | 2,587,647원 | 92,071,920원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 학성동 소재 옥성초등학교 서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·연립주택·아파트·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물의 2층 202호이며, 외벽은 몰탈 위 페인트칠, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 새시 창호입니다. 위생·급배수·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 평지의 세장형 토지로 남측 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 소로3류에 접하고, 옥성초등학교 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 1,064,000원/㎡입니다.
- 표시. 공부상 강변연립 2동이지만 건물 외부표기는 “강변B”이며, 현황에서도 강변 B동으로 통칭됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 강변은 총 24세대, 1978.12.08 준공입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 3건이며 최근 12개월은 1건에 불과합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 과거 임차권과 현재 상태 구분. 한국토지주택공사의 보증금 60,000,000원 주택임차권은 2022.08.23 이미 말소됐습니다. 과거 등기만 보고 현재 인수보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 대위말소 원본 확인. 2022년 가등기와 근저당권은 사해행위취소 확정판결을 원인으로 2025.09.18 말소됐습니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서로 말소 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 노후 건물 상태. 1978.12.08 준공 연립주택입니다. 내부·외부 수선 필요 여부와 급배수·가스·창호 상태를 실제로 확인해야 합니다.
- 낮은 가격만으로 판단 금지. 최근 시세의 8.9%까지 내려왔지만 7회 유찰됐습니다. 반복 유찰의 원인이 권리 외 현장성·수요·환금성에 있는지 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 2021년 100,000,000원대 거래보다 2025.08 최신 거래 70,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -31.0%입니다.
- 비용 확인. 미납 관리비·당해세·명도비용 등 배당표에 포함되지 않은 비용은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 7회 유찰의 이유를 확인해야 한다”
이 물건의 현재 권리구조는 과거 등기 이력에 비해 단순합니다. 과거 주택임차권·가등기·근저당권과 관련 가처분은 모두 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.12.30 강제경매개시결정입니다. 이후 국민건강보험공단 압류도 매각으로 소멸하며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 더 극단적입니다. 최저가 6,209,000원은 최근 12개월 실거래 70,000,000원의 8.9%에 불과합니다. 그러나 이미 7회 유찰됐고, 최근 거래가격 자체도 과거보다 31.0% 하락했습니다. 24세대·1978년 준공 연립주택이라는 낮은 환금성 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “싸서 바로 사는 물건”이 아니라, 권리 정리는 확인됐으니 반복 유찰의 현장 원인을 확인한 뒤 가격 메리트를 활용할 수 있는지 판단해야 하는 물건입니다.
