울산지방법원 2025타경442. 번영로드림파크 3층 307호, 전용 39.465㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 등기부상 소유자는 박영기이고, 현재 경매를 신청한 채권자는 문혜지입니다. 이 물건에서 가장 먼저 봐야 할 권리는 2020.12.11. 울산광역시 중구 압류인 말소기준권리입니다. 문제는 임차인 문혜지의 전입일과 확정일자가 모두 2019.10.08.로 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다.
문혜지는 보증금 85,000,000원의 주거 임차인으로, 2019.11.01. 점유를 개시했고 2023.08.08. 임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 구조로 명시하고 있습니다. 따라서 최저가가 감정가의 10%대까지 떨어졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경442 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 계변로 54, 3층307호 (복산동,번영로드림파크) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 전용 39.465㎡ · 14층 건 중 3층 |
| 소유자 | 박영기 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 11,530,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 단지 | 번영로드림파크 · 260세대 · 2016.06.13. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2020.12.11. 중구(울산광역시) 압류입니다. 이후 설정된 이정은의 근저당권 55,000,000원, 문혜지의 임차권등기, 2025타경442 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기 자체의 소멸과 보증금 인수 여부는 별개입니다. 문혜지의 전입신고·확정일자는 2019.10.08.로 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 배당요구도 한 상태라 우선변제를 받은 뒤 남는 보증금 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문혜지 실제 임차인 1명 | 3층 307호 39.465㎡ 전부 주거(임차권등기) | 85,000,000원 | 대항력 有 전입 2019.10.08. | 우선변제 有 확정 2019.10.08. · 배당요구 | 승계 발생 74,077,540원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
번영로드림파크의 최근 12개월 유사 면적 거래는 7건, 평균은 106,428,571원입니다. 최신 거래는 2026.06. 전용 39.47㎡·2층 134,000,000원으로, 대상 전용 39.465㎡와 면적이 거의 같습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 18.3% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 39.47㎡ | 2 | 134,000,000원 |
| 2026.02 | 35.82㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 35.82㎡ | 12 | 92,000,000원 |
| 2026.02 | 36.43㎡ | 5 | 112,500,000원 |
| 2026.02 | 36.43㎡ | 5 | 112,500,000원 |
| 2025.07 | 35.82㎡ | 5 | 97,000,000원 |
| 2025.07 | 35.82㎡ | 5 | 97,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 106,428,571원 |
표면 최저가 11,530,000원은 최근 12개월 평균의 10.8%에 불과하지만, 이 비율은 대항력 임차보증금 승계를 빼고 본 숫자입니다. 현재 회차 실질취득 85,607,540원으로 다시 계산하면 최근 12개월 평균의 약 80.4%, 최신 거래 134,000,000원의 약 63.9% 수준입니다. 따라서 가격 메리트가 있다면 그 근거는 ‘1,153만원짜리 오피스텔’이 아니라 임차보증금 승계를 포함해도 최근 거래시세보다 낮다는 점입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 11,530,000원 | 74,077,540원 | 85,607,540원 |
| 7회 유찰 시 | 8,070,999원 | 77,474,279원 | 85,545,278원 |
| 8회 유찰 시 | 5,649,699원 | 79,851,996원 | 85,501,695원 |
③ 예상배당표 (매각가 11,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 607,540원 |
| 1. 임차인 문혜지 보증금 | 85,000,000원 | 10,922,460원 |
| 2. 근저당권 · 이정은 | 55,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 문혜지 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 85,000,000원 중 10,922,460원만 배당되고 부족분 74,077,540원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 대상은 철근콘크리트구조 14층 건 중 3층 307호입니다.
- 입지. 울산광역시 중구 복산동 소재, 울산 MBC 서측 인근으로 아파트·근린생활시설·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적 교통상황은 보통으로 평가됐으며, 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로2류·중로1류에 접합니다. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·학교 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,663,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 2,010.7㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있으며 난방설비 작동 여부는 현장에서 확인하지 못했습니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 통계는 평균 유찰 6.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 최저가 11,530,000원이 아니라 현재 인수액 74,077,540원을 더한 85,607,540원을 기본 취득부담으로 보세요.
- 추가 유찰 착시 주의. 7회·8회 유찰로 최저가가 더 내려가도 임차인 인수액이 늘어 총부담은 85,000,000원대에서 거의 변하지 않습니다.
- 임대차 실체 확인. 문혜지는 임차인이면서 경매채권자이므로 임대차계약서, 보증금 이체자료, 전입·점유 경위를 원본으로 확인하세요.
- 임차권 승계 확인. 전입 2019.10.08., 확정 2019.10.08., 점유개시 2019.11.01., 임차권등기 2023.08.08.의 선후관계를 원문과 대조하세요.
- 배당 변동성 확인. 제공 배당표는 당해세·최우선변제를 미반영하므로 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 설비 확인. 난방설비 작동 여부는 이해관계인 부재로 실지조사되지 않았으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 시세는 최근 자료 우선. 최근 12개월 평균 106,428,571원, 최신 2026.06. 거래 134,000,000원을 우선 기준으로 검토하세요.
맺으며 — “1,153만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 최저가와 실제 취득부담이 완전히 다르다는 점입니다. 6회 유찰로 최저가는 11,530,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 문혜지의 미배당 보증금 74,077,540원을 승계하므로 현재 회차 실질취득은 85,607,540원입니다. 더 유찰돼도 인수액이 커져 총부담은 계속 85,000,000원대에 머뭅니다.
다만 이 실질취득액은 최근 12개월 평균 106,428,571원과 최신 거래 134,000,000원보다 낮아 가격 자체에는 시세 대비 여유가 있습니다. 반면 대항력 임차보증금 승계, 임차인과 경매채권자의 동일인 관계 확인 필요, 평균 6회 유찰·낙찰률 0.0%라는 경매 이력을 감안하면 단순한 저가형 물건은 아닙니다. 가격은 매력, 권리는 고난도. 이 사건은 최저가가 아니라 임대차의 실체와 인수금액을 정확히 확인하는 것이 승부처입니다.
