울산지방법원 2025타경640. 울산 중구 태화동 ‘재완빌라’ 1층 102호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 등기상 소유자는 박미옥이고, 현재 권리분석의 기준점은 2023.07.21 설정된 서생농업협동조합 채권최고액 60,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 박양희 가압류, 주식회사경남은행 가압류, 울주군 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 승부처는 등기부보다 점유관계입니다. 매각물건명세서상 주거 사용 사실은 확인되지만 전입신고일과 확정일자, 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 입찰 판단 전 임차관계를 원본 서류로 반드시 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경640 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 태화강국가정원길 165, 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 박미옥 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 147,000,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박양희 / 554,258,070원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금은 최저매각가격의 30% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계는 미상
현재 말소기준권리는 2023.07.21 서생농업협동조합 근저당권 60,000,000원입니다. 이후 2024.02.05 박양희 가압류 406,000,000원, 2024.08.20 주식회사경남은행 가압류 500,000,000원, 2024.09.20 울주군 압류, 2025.01.21 강제경매개시결정 및 2026.02.11 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
| 점유자 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 성명 특정 안 됨 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 300,000,000원, 현재 분석 회차 최저매각가는 147,000,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 재완빌라의 실거래 금액과 최근 12개월 평균·최신 거래금액이 확인된 비교자료가 없어, 이 49%라는 숫자를 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
단지 규모는 8세대, 사용승인일은 1992.07.13이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 25.0%입니다. 최근 매각일은 2026.06.23으로 확인됩니다. 이 수치들은 감정가보다 크게 낮아진 최저가에도 불구하고 환금성과 응찰 수요를 별도로 검토해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 2. 근저당 · 서생농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 가압류 · 박양희 | 406,000,000원 | 84,142,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사경남은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 박양희 | 554,258,070원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 조수창 | 554,258,070원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 2,074,516,140원 가운데 144,142,000원이 배당되고, 미배당액은 1,930,374,140원입니다. 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 태화동 ‘남운전원타운아파트’ 남동측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 102호입니다. 위생·급배수, 승강기, 도시가스, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 20미터 이상의 포장도로에 접하며, 제2종일반주거지역이고 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 공시지가는 2,048,000원/㎡입니다.
- 환금성. 재완빌라는 8세대, 1992.07.13 준공이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 25.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 전입 확인. 전입신고일이 확인되지 않으므로 주민등록 전입세대 열람 등 원본 자료로 말소기준일 전후를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제와 인수 가능성을 확정할 수 없습니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%로, 현재 최저가 기준 44,100,000원입니다.
- 시세 현장검증. 실거래 금액 비교자료가 없는 상태이므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 소규모 빌라 환금성. 8세대 규모, 평균 유찰 2.0회, 매각률 25.0%를 감안해 재매도 기간과 매수층을 보수적으로 확인하는 편이 좋습니다.
- 세금·배당 확인. 울주군 압류가 존재하고 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 자료와 세금관계를 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 환금성
이 물건은 감정가 300,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 147,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 49%라는 숫자 자체가 시세 대비 할인율은 아닙니다. 실거래 금액 비교가 없고, 재완빌라는 8세대 소규모 연립주택이며 경매 통계상 매각률도 25.0%입니다.
권리 측면에서는 2023.07.21 서생농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 등기권리가 소멸해 구조가 비교적 선명합니다. 반면 주거 점유자의 전입·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 핵심 변수가 남아 있습니다. 현재 시뮬레이션의 인수액 0원은 어디까지나 확인된 자료를 기준으로 한 산정치입니다. 따라서 이 사건은 “가격이 많이 내려왔다”보다 “임차관계를 확정하고 실제 시장가를 확인할 수 있느냐”가 먼저인 물건입니다.