27,097,000원
울산지방법원 2025타경890. 양산시 상북면 대석리 일양하이츠타운 103동 406호, 전용 59.96㎡ 아파트입니다. 1992년 사용승인된 296세대 단지의 11층 건물 중 4층 물건으로, 감정가 79,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 27,097,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2023년 12월 4일 설정된 상북농업협동조합 근저당권 21,600,000원입니다.
이 근저당 이후 등기된 부산신용보증재단 가압류 27,480,000원, 상북농업협동조합의 임의경매개시결정, 부산진세무서장의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 가정에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 권리 자체는 단순하지만, 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자와 인도 가능 시점은 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경890 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 대석리 665 일양하이츠타운 제103동 제4층 제406호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 상북면 공암길 26 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.96㎡ · 철근콘크리트조 11층 중 4층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
| 소유자 | 이현종 (2023.08.10. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 27,097,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 상북농업협동조합 / 45,169,090원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 한국주택은행 근저당 10,400,000원과 양산농업협동조합 근저당 25,000,000원, 상북농업협동조합 근저당 36,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 을구 6번 상북농업협동조합 근저당 21,600,000원이며, 그 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 낙찰로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 하락 추세를 반영해도 최저가는 낮다
일양하이츠타운 전용 59.96㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 72,333,333원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 63,666,666원, 최신 거래 75,000,000원과 최근 추세를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.96㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 1 | 45,000,000원 |
| 2025.06 | 59.96㎡ | 1 | 71,000,000원 |
| 2024.11 | 59.96㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 59.96㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 14 | 68,000,000원 |
| 2024.05 | 59.96㎡ | 14 | 68,000,000원 |
| 2024.01 | 59.96㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2024.01 | 59.96㎡ | 8 | 77,000,000원 |
| 2024.01 | 59.96㎡ | 8 | 77,000,000원 |
| 2023.11 | 59.96㎡ | 1 | 62,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.96㎡ | 3건 | 63,666,666원 |
| 전체 평균 | 59.96㎡ | 12건 | 72,333,333원 |
최근 12개월 평균은 63,666,666원이며 최저가 27,097,000원은 그 금액의 42.6%입니다. 최신 거래 75,000,000원뿐 아니라 전체 표본 최저 거래 45,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 27,097,000원으로 계산됩니다.
다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -15.4%입니다. 전체 평균 72,333,333원만 놓고 가격을 평가하면 과거 고가 거래의 영향을 받을 수 있으므로, 감정가가 아닌 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다. 현재 최저가는 이 보수적 기준보다도 충분히 낮지만, 가격 하락이 멈췄다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,097,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 887,746원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 상북농업협동조합 | 21,600,000원 | 21,600,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 부산신용보증재단 | 27,480,000원 | 4,609,254원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 49,080,000원 중 26,209,254원이 배당되고 22,870,746원의 미배당이 발생하는 가정입니다. 미배당액은 매수인이 승계하지 않으며 예상 인수액은 0원입니다. 국의 압류와 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 추가 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 27,097,000원 | 26,209,254원 | 22,870,746원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 18,967,900원 | 18,226,478원 | 30,853,522원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 13,277,530원 | 12,638,534원 | 36,441,466원 | 0원 |
매각가가 더 내려가면 채권자 미배당은 증가하지만, 제시된 각 회차에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분만큼 늘어나는 인수형 구조는 확인되지 않습니다.
⑤ 대지권 변경 — 최저가에 반영됐지만 원본 확인 필요
대상 토지는 대체로 평탄한 아파트 건부지이며 대석리 665, 665-2, 665-3에 제2종일반주거지역, 일반상업지역, 중로2류, 소로2류·소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공암마을회관 남동측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 중 4층으로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 1992.08.03. 사용승인된 296세대 일양하이츠타운이며 동일 면적 실거래는 45,000,000원부터 85,000,000원까지 분포합니다.
- 환금성. 최근 거래 추세가 -15.4%이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.6회여서, 낮은 가격과 별개로 재매각 수요는 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입세대·사업자등록 여부를 확인하세요.
- 대지권 원본 대조. 대석리 665-2 토지수용 말소가 현재 등기와 대지권 비율에 어떻게 반영됐는지 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 부산진세무서장의 압류 금액과 당해세 우선배당 여부는 제시된 배당표에 확정 반영되지 않았습니다.
- 가격 기준. 전체 평균 72,333,333원보다 최근 12개월 평균 63,666,666원과 최신 거래 75,000,000원을 우선해 판단하세요.
- 하락장 반영. 최근 거래 추세가 -15.4%이므로 실거래 표본의 층·상태 차이와 추가 가격 하락 가능성을 함께 검토하세요.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격도 여유 있지만 확인사항은 남는다
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액은 0원이며, 실질취득액 27,097,000원은 최근 12개월 평균 63,666,666원의 42.6%입니다. 최신 거래 75,000,000원이나 전체 표본 최저 거래 45,000,000원과 비교해도 가격 간격이 큽니다.
다만 세 차례 유찰됐다는 사실, 최근 거래 추세가 -15.4%라는 점, 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점은 낮은 최저가만으로 무시할 수 없습니다. 특히 대지권 목적 토지 일부가 토지수용으로 말소됐고 그 변경이 최저가에 반영된 사건이므로, 대지권과 점유관계를 확인한 뒤에야 가격 장점이 실제 투자 장점으로 이어집니다. 결론은 등기상 인수 위험은 낮고 가격 여유는 크지만, 점유·대지권 확인을 전제로 접근할 물건입니다.
