울산지방법원 2025타경996. 울산광역시 중구 반구동 동산맨션 1층 102호 아파트입니다. 감정가는 205,000,000원, 현재 최저매각가는 100,450,000원으로 2회 유찰된 회차입니다. 등기상 말소기준은 2008.04.10 울산수산업협동조합 근저당권 117,000,000원이며, 2019년 추가 근저당과 2025년 가압류·경매개시결정·압류는 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 소유자는 오영해입니다. 2024.12.26 상속을 원인으로 소유권이전이 이뤄진 뒤, 2025.06.05 서영주·서유빈의 상속포기와 관련한 소유권경정을 거쳐 오영해 단독소유로 정리돼 있습니다. 과거 2002년과 2006년 병영농업협동조합 근저당권, 2007년 국의 가압류는 이미 등기부상 말소된 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경996 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 반구동 49-28 동산맨션 1층 102호 · 도로명 울산광역시 중구 구교8길 21 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 8층 건 중 1층 102호 |
| 소유자 | 오영해 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산수산업협동조합 / 71,078,912원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 단지 | 동산맨션 · 16세대 · 1994.11.18 준공 |
① 권리 흐름 — 등기상 매수인 인수 0원
말소기준은 2008.04.10 을구 5번 울산수산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 을구 6번 근저당권 36,000,000원, 이효준 가압류 25,000,000원, 울산신용보증재단 가압류 49,900,000원, 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만 보고 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저가는 100,450,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 70,315,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 49,220,500원(감정가 24%)으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건에서는 동일 조건을 직접 대조할 최근 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 205,000,000원 감정가 대비 얼마나 떨어졌는지만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 충분하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 단지 규모도 16세대이고 준공일은 1994.11.18이므로, 실제 매수·매도 가능 가격은 주변 동일 유형 거래를 별도로 대조하는 절차가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,206,300원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 울산수산업협동조합 | 117,000,000원 | 98,243,700원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 울산수산업협동조합 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 이효준 | 25,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 울산신용보증재단 | 49,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 227,900,000원 중 예상배당은 98,243,700원, 미배당은 129,656,300원으로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 반구동 가온중학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 8층 건 중 1층 102호이며, 위생·급배수설비와 승강기설비가 설치돼 있습니다. 난방설비 작동 여부는 경매진행 시 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 아파트 건부지로 이용 중이며 일반상업지역에 속합니다. 공시지가는 1,504,000원/㎡이고, 소로2류 접합·장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동산맨션은 16세대, 1994.11.18 준공 단지입니다. 최근 실거래 직접 비교 근거가 없어 실제 환금가격은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·실제 점유 상태를 다시 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2008.04.10 을구 5번 울산수산업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 확인하세요.
- 국세 압류 확인. 2025.10.29 국의 압류가 등기돼 있으므로 배당요구·조세채권 관련 원본을 확인하세요. 현재 자료상 해당 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 시세 검증. 감정가 205,000,000원 대비 최저가 100,450,000원이라는 숫자만으로 입찰가를 정하지 말고 주변 동일 유형 거래가격을 우선 확인하세요.
- 소규모 단지 환금성. 16세대 단지인 만큼 매도 시 거래 빈도와 매수층을 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 설비 점검. 난방설비 작동 여부는 감정평가에서도 경매진행 시 확인을 요구하고 있으므로 현장 확인 대상입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 조세 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2008.04.10 울산수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 등기 권리는 매각으로 소멸해 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 구조가 복잡하지 않습니다.
반면 가격은 별개입니다. 2회 유찰로 최저가가 100,450,000원, 감정가의 49%까지 낮아졌지만 최근 실거래를 직접 대조할 근거가 없어 이를 곧바로 “시세보다 저렴하다”고 평가할 수 없습니다. 16세대·1994.11.18 준공이라는 단지 특성과 실제 점유관계 미상까지 함께 보면, 등기상 인수는 0원이나 가격·환금성·점유 확인을 마친 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
