울산지방법원 2025타경1001. 양산시 주진동 ‘양산천년가더힐’ 107동 19층 1903호 아파트입니다. 건축물대장상 용도는 공동주택(아파트), 대상 면적은 73.1686㎡이며 107동은 20층 건물입니다. 감정가 230,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 161,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 207,600,000원과 비교하면 현재 최저가는 77.6% 수준입니다.
가격 메리트는 숫자로 확인되지만 권리는 한 줄로 끝내기 어렵습니다. 2024.02.05 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 기재됐고, 바로 이어 주식회사우리은행 근저당권이 설정돼 있습니다. 제공된 말소기준은 우리은행 근저당권이지만, 그보다 접수번호가 앞선 민간임대주택등기에 대해서는 매각으로 소멸한다는 표시가 없습니다. 여기에 감정평가서의 임대관계도 ‘미상’입니다. 따라서 가격은 적극 검토 대상이지만 권리 확인은 생략할 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 107동 19층1903호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 73.1686㎡ · 107동 20층 건물 내 19층1903호 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 771,895,615원 |
| 매각기일 | 2026.05.21 |
| 단지 | 양산천년가더힐 · 625세대 · 사용승인 2024.01.31 |
| 민간임대주택등기 | 2024.02.05 등기 · 원인 2021.03.16 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 금액 인수 0원, 그러나 선순위 등기 확인
말소기준권리는 2024.02.05 접수된 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 한마음새마을금고 근저당권, 부일산업개발주식회사 강제경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류, 한마음새마을금고 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
확인된 임차인 자료는 없습니다. 다만 감정평가서 기타참고사항에는 “임대관계은 미상임”으로 기재돼 있습니다. 따라서 특정 임차인의 보증금·전입·확정일자가 확인된 상태는 아니며, 대항력 있는 임차인이 없다고 단정하기보다 현황조사와 매각물건명세서에서 점유·전입관계를 재확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 77.6%
양산천년가더힐 동일 면적 73.17㎡의 최근 거래는 5건입니다. 최근 12개월 평균은 207,600,000원, 최신 거래는 200,000,000원이며 현재 최저매각가 161,000,000원은 최근 12개월 평균의 77.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 73.17㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 7 | 209,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 18 | 207,000,000원 |
| 2026.04 | 73.17㎡ | 16 | 207,000,000원 |
| 평균 | 73.17㎡ | 5건 | 207,600,000원 |
표본의 거래 범위는 200,000,000원~215,000,000원입니다. 현재 최저가 161,000,000원은 최저 실거래 200,000,000원보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 비율 역시 77.6%입니다. 매수인 인수액이 배당 시나리오대로 0원이라면 실질취득 기준도 161,000,000원이므로 현재 회차에는 분명한 가격 여유가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 65,271,600,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 근저당 · 한마음새마을금고 | 139,176,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 부일산업개발주식회사 | 771,895,615원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한마음새마을금고 | 771,895,615원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 161,000,000원 가정 시 집행비용 3,054,000원을 제외한 157,946,000원이 우리은행 근저당에 배당되고 이후 채권자는 배당을 받지 못하는 계산입니다. 채권자 총 미배당액은 67,796,621,230원이지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 161,000,000원 | 157,946,000원 | 67,796,621,230원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 112,700,000원 | 110,322,200원 | 67,844,245,030원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 78,890,000원 | 77,069,980원 | 67,877,497,250원 | 0원 |
채권자에게 배당되지 않는 금액이 커져도 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조로 계산돼 있지 않습니다. 다만 앞서 본 민간임대주택등기와 임대관계 미상 사항은 배당표의 숫자와 별개로 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신명초등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 주거나지, 임야 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있으며 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 규모. 양산천년가더힐은 625세대이며 사용승인일은 2024.01.31입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 도시가스, 소화전, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내외부 가로망 상태는 보통이며 광로3류와 중로2류에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 545,800원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 우리은행 말소기준보다 접수번호가 앞선 갑구 1-1의 매각 후 처리와 매수인에게 미치는 영향을 매각물건명세서·등기부 원본에서 확인하세요.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 자료는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 전입세대, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 우리은행 원 근저당 채권최고액 65,271,600,000원과 같은 날 변경등기의 111,600,000원·공동담보 해제 내용을 원본에서 함께 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 207,600,000원의 77.6%이므로 가격상 할인 폭은 확인됩니다.
- 절차 확인. 2026.02.23 기각결정정본 발송 이력의 대상과 효력을 사건기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력, 권리는 확인 후
현재 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 207,600,000원의 77.6%이고, 최신 거래 200,000,000원보다도 낮습니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원이라 가격 측면만 보면 한 차례 유찰 효과가 분명한 아파트입니다.
다만 말소기준 우리은행 근저당권보다 접수번호가 앞선 민간임대주택등기가 존재하고, 감정평가서의 임대관계가 미상이며, 우리은행 근저당에는 같은 날 별도의 변경등기도 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “싸 보이니 바로 입찰”이 아니라 “가격은 합격, 선순위 등기·점유관계 확인 후 입찰”입니다. 이 확인이 끝나야 161,000,000원의 할인 폭을 온전히 투자 메리트로 평가할 수 있습니다.
