울산지방법원 2025타경1019. 울산광역시 울주군 두서면 차리 소재 물건으로, 감정평가 이용상태는 축사와 관리사입니다. 토지 면적은 3,372㎡, 용도지역은 자연녹지지역이며 토지이용상황은 답축사입니다. 소유자는 이호철이고, 등기상 최초 권리는 2016.04.15 소유권보존입니다. 이어 2016.05.11 상북농업협동조합 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준이 됩니다.
현재 최저매각가는 235,487,000원으로 감정가 980,785,000원에서 4회 유찰된 상태입니다. 다만 이 물건에는 단순한 가격 할인보다 먼저 확인해야 할 조건이 있습니다. 일괄매각 대상에 다수의 제시외 건물이 포함되고, 일부 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 일부 토지는 공부상 지목과 실제 이용이 다릅니다. 따라서 권리분석은 비교적 명확하지만 물적·행정적 검토 난도는 높은 편입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1019 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 두서면 차리 409-2 · 도로명주소 울산광역시 울주군 두서면 구량차리로 391-44 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 축사 · 관리사 |
| 토지 | 3,372㎡ · 지목 답 · 자연녹지지역 · 공시지가 73,100원/㎡ · 완경사 · 부정형 |
| 소유자 | 이호철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 980,785,000원 / 235,487,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 관련 금액 | 27,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.05.11 상북농업협동조합 근저당권 260,000,000원입니다. 같은 날 설정된 84,000,000원 근저당, 2018.10.11 설정된 54,000,000원 근저당, 2023년 이후 가압류와 2025.03.26 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
1번 근저당권 가운데 27,000,000원은 2024.01.26 농업협동조합중앙회로 일부 이전됐고, 이후 상북농업협동조합 지분은 2025.05.12 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2번과 3번 근저당권도 같은 날 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 선순위 담보권의 권리자 변동에 관한 사항이며, 매각 후 매수인이 별도 금액을 인수하는 것으로 계산된 금액은 0원입니다.
② 4회 유찰 — 가격은 낮아졌지만 ‘시세 할인’으로 단정할 수 없다
현재 회차 최저가는 235,487,000원이고, 4회 유찰 후 감정가의 24% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 164,840,900원, 6회 유찰 시 115,388,630원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 하락 폭만 보고 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 축사·관리사·농지와 제시외 건물이 묶인 특수 물건은 일반적인 주거용 부동산과 가격 형성 방식과 환금성이 다를 수 있으므로, 실질취득 235,487,000원을 현장 가치와 개별 비교해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,487,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,096,818원 |
| 1. 근저당 · 상북농업협동조합 | 260,000,000원 | 231,390,182원 |
| 2. 근저당 · 상북농업협동조합 | 84,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 상북농업협동조합 | 54,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 울산신용보증재단 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 46,229,879원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 상북농업협동조합 | 27,942,933원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 532,172,812원 중 현재 회차 예상 채권자 배당은 231,390,182원, 예상 미배당은 300,782,630원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·건물 특수사항 — 입찰 전 반드시 확인할 부분
- 일괄매각. 원형파이프조 강판지붕 단층 북동측 축사일부 42㎡, 남서측 축사일부 42㎡, 파이프구조 강판지붕 단층 창고 54㎡, 판넬구조 판넬지붕 단층 관리사일부 44.1㎡, 원형파이프조 투명슬레이트지붕 단층 차양 41.25㎡와 10.5㎡, 판넬구조 판넬지붕 단층 창고 6.25㎡, 원형파이프조 및 강판구조 단층 휀스 135㎡가 매각에 포함됩니다.
- 농지취득자격증명. 차리 409-2와 차리 409-3은 농지취득자격증명이 필요합니다. 매각결정기일까지 제출하지 않아 매각불허가가 되면 매수신청보증금이 몰수됩니다.
- 현황 차이. 차리 409-2는 공부상 ‘답’이나 남서측 일부가 ‘저수지’에 저촉되고, 차리 409-3은 공부상 ‘답’이나 현황 동측 일부가 ‘도로’로 이용 중입니다.
- 측량 필요성. 동측 일부 도로 이용 면적은 목측과 지적도 등을 토대로 개략적으로 산정됐고, 정확한 면적 확인에는 측량이 필요하다고 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물 일련번호 2는 축사, 일련번호 3은 관리사입니다. 사용승인일은 모두 2016.04.05입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 차리저수지 남동측 인근이며, 주변은 농경지·축사·단독주택·임야 등이 혼재합니다. 제반 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며, 가축사육제한구역과 공장설립승인지역에 해당합니다.
- 토지 형상. 완경사·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 환금성. 일반 공동주택이 아니라 농지와 축사·관리사가 결합된 물건이고, 비교 실거래 자료도 확인되지 않아 낙찰가와 별개로 재매각·활용 수요를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 차리 409-2와 차리 409-3에 대해 본인이 자격증명을 받을 수 있는지 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 실측. 매각 포함 대상의 위치·면적·실제 상태를 현장에서 확인하고 감정평가 내용과 일치하는지 대조해야 합니다.
- 저수지·도로 저촉 확인. 토지 일부의 저수지 저촉 및 도로 이용이 실제 사용가치와 향후 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 측량 검토. 감정평가에서도 일부 면적은 개략 산정됐으므로 경계와 실제 이용면적이 중요하다면 별도 측량을 검토해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로 입찰 직전 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 독립검증. 4회 유찰과 감정가 대비 24%라는 숫자만 보지 말고, 축사·농지·도로 이용 현황을 반영한 개별 가격조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 물건 자체가 더 어렵다”
이 사건은 선순위 임차인 보증금 인수처럼 낙찰 뒤 큰 금액이 추가되는 유형은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그 대신 승부처는 농지취득자격증명과 물건의 실제 이용가치입니다.
감정가 980,785,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 235,487,000원까지 내려왔다는 사실은 눈에 띄지만, 비교 실거래가 없는 상태에서 이를 곧바로 ‘싸다’고 해석해서는 안 됩니다. 현재 회차에서도 채권 미배당이 300,782,630원에 달하고, 토지 일부는 저수지·도로 현황 차이가 있으며, 다수 제시외 건물이 일괄매각됩니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 활용·행정·환금성 검토는 까다로운 물건. 이 사건은 낮아진 최저가보다 농지를 취득할 수 있는지, 실제로 어떻게 쓸 수 있는지가 먼저입니다.
