울산지방법원 2025타경1028. 울산광역시 북구 달천동 65-2의 단독주택과 토지 일괄매각 물건입니다. 등기상 현 소유자는 농업회사법인더존팜조경유한책임회사이며, 2022.05.31. 소유권이전과 같은 날 농소농업협동조합의 채권최고액 139,200,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤에 들어온 국가 압류와 농소농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인도 없어 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다.
권리구조는 단순하지만 물건 자체는 확인할 부분이 많습니다. 감정 이용상태는 주택·창고·헛간이고, 종전 농가주택으로 이용되다가 2022년 매매 후 공가 상태로 방치된 것으로 탐문됐습니다. 또 등기사항전부증명서에서는 건물이 1동으로 표시되지만 실제 및 일반건축물대장상 3동으로 구분되고 일부 헛간은 블록조 스레트지붕으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 ‘반값 이하’라는 숫자보다 현황과 이용 제한을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1028 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 달천동 65-2 · 울산광역시 북구 농서1길 40 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택·창고·헛간 |
| 토지 | 408.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 농업회사법인더존팜조경유한책임회사 |
| 감정가 / 최저가 | 225,661,800원 / 110,574,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농소농업협동조합 / 117,027,375원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2022.05.31. 농소농업협동조합 근저당 139,200,000원입니다. 2024.11.25. 국가 압류와 2025.03.31. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 — 2회 유찰됐지만 시세 비교는 불가
감정가는 225,661,800원, 현재 최저매각가는 110,574,000원으로 감정가의 49%입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 110,574,000원 | 108,225,964원 | 30,974,036원 |
| 3회 유찰 시 | 77,401,800원 | 75,608,568원 | 63,591,432원 |
| 4회 유찰 시 | 54,181,260원 | 52,805,997원 | 86,394,003원 |
③ 예상배당표 (매각가 110,574,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,348,036원 |
| 1. 근저당 · 농소농업협동조합 | 139,200,000원 | 108,225,964원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 139,200,000원 중 108,225,964원이 배당돼 30,974,036원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 건물·토지 현황 — 이 사건의 핵심 리스크
- 건물 이용상태. 주택·창고·헛간 용도이며 종전 농가주택으로 이용됐으나 2022년 매매 후 공가 상태로 방치된 것으로 탐문됐습니다.
- 건물 구조. 주택부분은 목조기둥 및 흙벽체 기와지붕, 창고부분은 목조기둥·기와지붕·흙벽체, 헛간부분은 목조기둥 위 스레트지붕입니다.
- 등기와 현황. 등기사항전부증명서상 1동의 건물로 표시되지만 실제 및 일반건축물대장상 3동으로 구분되어 있고 일부 헛간은 블록조 스레트지붕입니다.
- 토지. 408.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역·제한. 개발제한구역·자연녹지지역·도시지역·가축사육제한구역·장애물제한표면구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 264,900원/㎡입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 상안중학교 서측 근거리에 위치하며 주위는 전·답·과수원 및 일부 단독주택 등이 산재합니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 설비. 감정평가 설비내역은 없음으로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없음으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 건물의 등기 표시와 실제·일반건축물대장상 구분 차이가 기재돼 있습니다.
- 환금성. 전·답·과수원과 단독주택이 혼재한 지역이고 개발제한구역·자연녹지지역 등 이용 제한이 있어, 입찰 전 실제 수요와 이용 가능 범위를 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 확인. 토지와 주택·창고·헛간이 함께 매각되는 구조를 기준으로 현황을 확인하세요.
- 건물 표시 대조. 등기상 1동과 실제·일반건축물대장상 3동 구분, 일부 헛간의 구조 차이를 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 공가 상태 확인. 2022년 매매 후 공가로 방치된 것으로 탐문된 만큼 건물 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 토지 이용 제한. 개발제한구역·자연녹지지역·가축사육제한구역·장애물제한표면구역에 따른 이용 가능 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고 토지·건물 현황과 이용 제한을 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
등기 권리만 보면 명확합니다. 2022.05.31. 농소농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 국가 압류와 경매개시결정은 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 현재 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 실거래 비교자료가 없고, 건물은 공가 상태로 탐문됐으며 등기 표시와 실제·일반건축물대장상 건물 구분에도 확인 포인트가 있습니다. 여기에 개발제한구역·자연녹지지역 등 토지 이용 제한까지 겹칩니다. 권리는 안전한 편이지만, 현황·이용 제한·가격 검증이 먼저인 물건입니다.
