울산지방법원 2025타경1047. 경남 양산시 물금읍 범어리, 증산초등학교 북동측 인근에 위치한 일루아타워 6층 601호입니다. 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설이며, 철근콘크리트구조 11층 건물에 속합니다. 사건 용도는 대지로 표기되어 있으나, 등기서류는 집합건물이고 감정평가서에서도 개별 호실의 근린생활시설 이용을 확인할 수 있습니다. 따라서 일반적인 주거용 아파트가 아니라 상업용 집합건물 관점에서 분석해야 하는 물건입니다.

소유자 김경순은 2016년 7월 21일 거래가액 418,700,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 부산은행이 채권최고액 342,000,000원의 근저당을 설정했고, 이후 신용보증기금·중소벤처기업진흥공단·현대카드의 가압류와 국·국민건강보험공단의 압류가 이어졌습니다. 부산은행은 청구액 295,564,576원으로 임의경매를 신청했습니다.

등기권리의 매각 후 처리 방향은 비교적 명확합니다. 다만 최저가격이 크게 내려왔다는 사실과 실제 투자 가치가 높다는 판단은 별개입니다. 특히 이 물건은 임대관계가 확인되지 않았고, 비교할 실거래 시세도 없는 근린생활시설이므로 낙찰 후 점유 정리와 재매각·임대 가능성을 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준

권리분석의 기준점은 2016년 7월 21일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 342,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후 등기된 가압류 3건과 압류 2건, 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

또한 양산세무서장의 압류와 국민건강보험공단 압류가 확인됩니다. 해당 압류등기가 매각으로 말소되는 문제와 실제 조세채권의 배당순위는 별개의 문제이므로, 세금의 종류·법정기일·교부청구 내역은 배당표 확정 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 16.81%, 그러나 시세 판단은 별개

최초 감정가 571,000,000원에서 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가가 95,968,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 16.81%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 이 비율은 어디까지나 과거 감정가와 현재 경매 최저가를 비교한 결과일 뿐입니다.

실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 매매시세 대비 할인율이나 실질적인 저평가 여부는 산정할 수 없습니다. 상업용 집합건물은 임대수익, 공실, 점포의 이용 가능성, 관리비와 시장 수요에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로 감정가 대비 할인율만을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

각 회차의 금액은 해당 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 시나리오입니다. 향후 매각가격이 확정된 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 95,968,000원 가정)

현재 최저가인 95,968,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,127,424원을 제외한 93,840,576원이 부산은행에 배당됩니다. 근저당 채권최고액 기준으로도 전액 변제에 이르지 못하므로, 후순위 가압류 채권자들에게 돌아갈 배당금은 없습니다.

전체 계산 대상 채권액은 447,420,749원이며, 예상 채권자 배당액은 93,840,576원, 미배당액은 353,580,173원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

위 배당은 채권최고액과 신고된 청구금액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 집행비용은 추정치이며, 압류 관련 조세채권의 실제 배당순위·금액, 당해세 및 확인되지 않은 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액이 그대로 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경남 양산시 물금읍 범어리 증산초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설 및 다가구주택 등으로 형성되어 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 해당 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물 내 6층 601호입니다. 외벽은 치장석 및 미장스톤 등으로 마감되어 있으며, 공동 위생·급배수설비, 승강기 및 소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 제1종근린생활시설입니다. 상업용 공간으로서 적법한 사용 가능 범위, 실제 업종 및 향후 임대 가능성을 확인해야 합니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 30m 이상의 포장도로, 남서측으로 폭 약 12m 이상의 포장도로에 접합니다. 상업용 건물의 접근성과 실제 이용 편의성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 용도지역은 일반상업지역이며 제1종지구단위계획구역에 속합니다. 토지면적은 816.6㎡, 공시지가는 1,965,000원/㎡입니다.
• 규제. 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 포함되며, 대로2류·중로3류에 접합니다. 이용하려는 업종에 따라 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 주거용 물건과 매수 수요 및 임대수익 구조가 다릅니다. 5회 유찰된 이력이 있는 만큼 주변 거래사례·공실 상황·실제 임대수익을 확인하기 전에는 재매각의 용이성을 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 용도 확인. 사건 용도 표기는 대지이지만, 등기서류는 집합건물이고 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설입니다. 매각목록과 집합건축물대장을 대조해 정확한 매각 대상 및 대지권 범위를 확인해야 합니다.
• 임대차·실제 점유. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 사업자등록, 임대차 보증금, 계약기간, 대항력 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 최신 시세 검증. 감정가 571,000,000원과 현재 최저가 95,968,000원의 차이만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 유사 근린생활시설의 매매 및 임대 사례를 확인해야 합니다.
• 유찰 원인 점검. 현재 5회 유찰 상태입니다. 공실·점유 문제·임대수익·관리비·개별 호실 상태 등 실제 응찰 수요에 영향을 미칠 수 있는 요인을 살펴야 합니다.
• 배당 및 압류 확인. 부산은행 근저당뿐 아니라 양산세무서장과 국민건강보험공단의 압류가 확인됩니다. 실제 조세채권의 종류와 배당순위, 교부청구 및 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 근린생활시설의 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자와의 인도 협의 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각목록을 최신 원본으로 확인해야 합니다.
• 입찰가 산정. 현재 최저가뿐 아니라 실제 임대 가능성, 취득 관련 비용과 향후 재매각 가능성을 고려해 입찰금액을 검토해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 17% ≠ 시세의 17%”

양산 일루아타워 601호는 5회 유찰 끝에 최저매각가가 95,968,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 16.81%라는 숫자가 눈에 띄지만, 이를 실제 시세보다 저렴한 물건이라는 뜻으로 해석할 근거는 없습니다.

2016년 부산은행 근저당을 기준으로 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하며, 확인된 등기상 인수액은 0원입니다. 하지만 임대관계가 미상이고 실제 상업시설의 시장가격도 확인되지 않은 상태입니다. 5회 유찰과 근린생활시설이라는 용도를 함께 고려하면, 권리 말소 여부만큼 실제 점유 상태와 환금성 검증이 중요합니다.

등기상 권리는 정리되지만, 가격과 임대차는 아직 검증이 필요합니다. 이 물건의 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 임대수익·점유관계·시장 거래가격을 확인한 이후의 실질 취득비용입니다.