울산지방법원 2025타경1047. 양산시 물금읍 범어리의 ‘일루아타워’ 6층 601호입니다. 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설이고, 법원 사건 용도 표기는 대지입니다. 2016년 김경순이 거래가액 418,700,000원에 소유권을 취득한 날 부산은행 근저당 342,000,000원이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금, 중소벤처기업진흥공단, 현대카드의 가압류와 국·국민건강보험공단의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않았고 예상배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 권리 자체는 복잡한 인수형 물건이 아닙니다. 다만 현재 최저매각가는 감정가의 약 24%까지 낮아졌다는 사실만으로 “시세보다 싸다”라고 결론 내릴 수는 없습니다. 비교할 실거래 자료가 없고, 물건의 실제 이용도 제1종근린생활시설이므로 가격 판단은 별도의 현장·임대·거래 조사와 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1047 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 6층 601호 · 도로명 경상남도 양산시 물금읍 부산대학로 126 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 / 제1종근린생활시설 · 철근콘크리트구조 11층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 김경순 · 2016.07.21 소유권이전 · 거래가액 418,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 571,000,000원 / 137,097,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 295,564,576원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2016.07.21 부산은행 근저당권입니다. 이후 2025년부터 설정된 가압류 3건, 2025.04.04 임의경매개시결정, 국의 압류, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당상 부산은행 근저당에도 미배당이 발생하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰은 확인되지만 ‘시세 대비 저렴’은 확인 불가
감정가는 571,000,000원, 현재 최저매각가는 137,097,000원으로 감정가의 24.01% 수준입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 95,967,900원, 6회 유찰 시에는 67,177,530원입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 137,097,000원 | 313,043,107원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 95,967,900원 | 353,580,271원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 67,177,530원 | 381,852,415원 |
유찰이 반복될수록 매각가는 내려가지만 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 반면 채권자 미배당은 현재 회차 313,043,107원에서 5회 유찰 시 353,580,271원, 6회 유찰 시 381,852,415원으로 커집니다. 이는 채권자 회수 부족의 문제이지 매수인의 인수부담이 늘어나는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,097,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,719,358원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 342,000,000원 | 134,377,642원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 50,305,889원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 5,114,860원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,719,358원을 제외한 134,377,642원이 부산은행에 배당되고, 후순위 가압류 및 소유자에게 돌아갈 잔여는 없습니다. 채권 총액 447,420,749원 중 134,377,642원이 배당되어 미배당은 313,043,107원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 범어리 ‘증산초등학교’ 북동측 인근의 현칭 ‘일루아타워’ 6층 601호입니다. 부근은 근린생활시설과 다가구주택 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조 11층 건물이며 공동 위생·급배수, 승강기, 소화전 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 30미터 이상의 포장도로, 남서측으로 폭 약 12미터 이상의 포장도로에 접합니다.
- 토지계획. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로2류와 중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지 특성. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·가로장방이며 토지면적은 816.6㎡, 공시지가는 1㎡당 1,965,000원입니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표기는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격의 시장성 확인. 4회 유찰로 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로, 주변 제1종근린생활시설의 실제 매매가와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 대지이고 감정 이용상태는 제1종근린생활시설입니다. 실제 영업 가능 업종과 내부 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 국과 국민건강보험공단의 압류가 등기돼 있으므로 관련 체납 및 관리비 상황을 원본 자료와 관계기관에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016년 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 571,000,000원의 감정가에서 네 차례 유찰돼 137,097,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 경쟁력을 확정할 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고 물건의 이용상태도 제1종근린생활시설이므로 권리분석은 합격, 가격 평가는 보수적으로 재검증이 맞습니다. 특히 반복 유찰 자체가 시장의 환금성과 가격수용성에 대한 경고 신호일 수 있어, 감정가 할인율보다 실제 주변 거래와 임대수익 확인이 우선입니다.
