울산지방법원 2025타경1072. 경상남도 양산시 평산동 963-21 소재 토지와 제조업소 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 농업회사법인주식회사농사꾼푸드로, 2022.07.20. 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사부산은행 채권최고액 473,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 주식회사진진에프엔비 근저당권, 신용보증기금·중소벤처기업진흥공단·경남신용보증재단의 가압류와 관련 가처분, 경매개시결정이 이어졌습니다.
현재 최저가는 두 차례 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없어 이 수치만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 목록 1 토지의 구분지상권등기는 경매로 없어지지 않고 매수인이 인수하므로, 낙찰가 할인폭보다 먼저 토지 사용·처분에 미치는 실제 영향을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1072 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 963-21 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소) |
| 토지 | 공장용지 · 709.0㎡ · 공업용 · 제1종일반주거지역 |
| 건물 이용상태 | 1층 제조업소·냉장실·화장실 등 / 2층 숙소2·거실·주방·화장실·사무실 등 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사농사꾼푸드 |
| 감정가 / 최저가 | 735,748,480원 / 360,517,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 436,896,602원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원이지만 구분지상권은 남는다
2022.07.20. 현 소유자가 임의경매 매각으로 소유권을 취득하면서 이전의 다수 가압류·압류·가처분과 근저당권은 말소됐습니다. 현 소유권 취득 후에는 주식회사부산은행 근저당권 473,000,000원, 주식회사진진에프엔비 근저당권 252,000,000원, 신용보증기금 가압류 574,200,000원, 중소벤처기업진흥공단 가압류 145,513,065원, 경남신용보증재단 가압류 45,000,000원 등이 설정됐으며 현재 경매의 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
감정가는 735,748,480원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 360,517,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 49%이고, 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 252,361,899원, 그 다음은 176,653,329원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 360,517,000원 | 354,669,762원 | 1,135,043,303원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 252,361,899원 | 248,028,832원 | 1,241,684,233원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 176,653,329원 | 173,380,182원 | 1,316,332,883원 |
실거래 시세 자료가 없어 감정가 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석할 수 없습니다. 제조업소와 토지, 제시외 건물·관정, 기계기구까지 함께 매각되는 물건이고 구분지상권도 존속하므로, 가격 판단은 일반 주거용 물건보다 개별 자산 가치와 사용 제약 확인에 더 의존합니다.
③ 예상배당표 (매각가 360,517,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,847,238원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 473,000,000원 | 354,669,762원 |
| 3. 근저당 · 주식회사진진에프엔비 | 252,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 574,200,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 145,513,065원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경남신용보증재단 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,847,238원과 주식회사부산은행 354,669,762원 배당으로 매각대금 360,517,000원이 소진됩니다. 채권자 총 미배당은 1,135,043,303원이며, 신청채권자 청구액 436,896,602원도 전액 충족되지 않습니다. 금전 기준 매수인 인수액은 0원이지만 목록 1 토지 구분지상권은 별도로 인수합니다.
④ 물건 구성·입지·이용상태 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 장흥마을회관 북서측 인근으로, 주위는 중소규모 공장·근린생활시설·단독주택 등이 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량출입 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 709.0㎡, 공업용 이용, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 288,700원/㎡입니다.
- 건물. 공부상 제2종근린생활시설(제조업소)이며, 1층은 제조업소·냉장실·화장실 등, 2층은 숙소2·거실·주방·화장실·사무실 등으로 이용됩니다.
- 구조 차이. 공부상 일반철골구조 기타지붕이나 현황은 1층 일반철골구조 슬래브지붕, 2층 경량철골구조 기타지붕입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·가축사육제한구역이며, 해당지번 중 51㎡는 전원개발사업구역입니다. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 송전선. 목록 1 토지는 송전선 선하지로서 제한의 정도를 감안해 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비 및 전기설비 등이 설치돼 있습니다.
⑤ 일괄매각 범위 — 건물만 보는 경매가 아니다
목록 1 토지 지상의 바닥포장·펜스·수목 등도 평가에 포함돼 있습니다. 따라서 낙찰가를 검토할 때에는 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물, 관정, 기계기구, 토지 부대시설과 구분지상권의 영향을 하나의 묶음으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 목록 1 토지 을구 1번 구분지상권의 설정 범위와 존속 내용을 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 송전선 선하지 확인. 토지의 실제 이용·증축·재건축·담보가치에 미치는 제한을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현재 사용 주체와 점유 원인, 사업자등록·전입 관계를 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이 확인. 건물의 층별 구조와 지붕 형태가 공부 기재와 다르므로 현황 및 적법성을 직접 대조해야 합니다.
- 일괄매각 대상 확인. 제시외 건물·관정·기계기구와 바닥포장·펜스·수목이 실제로 어떤 상태인지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 49%라는 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 말고, 토지·건물·기계기구의 개별 가치를 재확인해야 합니다.
- 배당과 인수를 분리해 판단. 금전 인수 0원과 구분지상권 인수는 서로 다른 문제입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 남는 권리다
이 사건은 감정가 735,748,480원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 360,517,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 실거래 시세가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
더 중요한 문제는 권리입니다. 현 소유자 취득 이후 설정된 담보권·가압류·가처분은 매각으로 소멸하지만, 목록 1 토지의 2011.01.11. 구분지상권등기는 매수인이 인수합니다. 여기에 임대관계 미상, 송전선 선하지, 공부와 현황의 구조 차이, 제시외 건물·관정·기계기구를 포함한 일괄매각까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 ‘유찰이 많아 싸진 물건’이 아니라 ‘존속 권리와 자산 구성부터 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건’으로 보는 것이 맞습니다.
