울산지방법원 2025타경1087. 울산 울주군 범서읍 구영리 378-1, 도로명주소 구영로 155의 지상 4층 401호입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설(상호: 윤슬(주))이고, case.usage_label은 대지로 제공돼 있습니다. 아파트가 아니라 주상용 건부지 위 집합건물 성격으로 봐야 하며, 환금성도 주거용 아파트식으로 단순 판단하면 안 됩니다.
말소기준으로 선언된 권리는 2020.01.22 접수된 을구 9번 농협은행주식회사 근저당권 (채권최고액 265,200,000원)입니다. 그 뒤의 을구 10번 이인숙 근저당, 갑구 30·31·32번 압류, 갑구 33번 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 notes에 갑구 7번 가등기 확인이 따로 남아 있고, 임대관계도 미상이라 “최저가 49%”만 보고 들어갈 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1087 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 378-1 4층401호 · 도로명주소: 울산광역시 울주군 범서읍 구영로 155 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(상호: 윤슬(주))로 이용 중임 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 9층 건물 중 지상 4층 401호 · 사용승인일 2008.10.17 |
| 소유자 | 주식회사리츠레스트 (2020.01.22 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 560,000,000원 / 274,400,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 213,108,665원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협, 하지만 확인 포인트가 남아 있다
데이터의 priority_basis는 2020.01.22 농협은행주식회사 근저당권을 말소기준으로 선언합니다. 같은 날 주식회사리츠레스트가 임의경매로 소유권을 취득했고, 과거 가압류·가처분·가등기 말소 등기도 함께 기재되어 있습니다. 그럼에도 notes에 갑구 7번 가등기(담보가등기) 종류 확인 필요가 따로 잡혀 있으므로, 원본 등기와 매각물건명세서에서 실제 말소·인수 여부를 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 1명, 대항력은 가능·미상
tenants 데이터에는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 보이는 주식회 1명이 기재되어 있습니다. is_subrogation과 is_guarantor는 모두 false이므로 보증금 승계·중복신고로 합산할 항목은 없습니다. 다만 전입신고일, 확정일자, 보증금이 모두 미상이라 대항력 有로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다.
| 임차인 | 용도 | 전입/확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회 | 주거 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 실제 승계 아님 |
③ 가격 — 감정가 대비 49%, 하지만 실거래 비교 자료는 없다
현재 회차 최저매각가는 274,400,000원으로 감정가 560,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 크게 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 제공 데이터에는 실거래가 표본이 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 최저가가 시세보다 싸다고 판단하지 않습니다. 비교 가능한 것은 감정가 대비 할인율과 회차별 미배당 구조뿐입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 총청구 | 총배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 274,400,000원 | 49% | 11,566,696,911원 | 269,758,400원 | 11,296,938,511원 |
| 3회 유찰 시 | 192,080,000원 | 34.3% | 11,566,696,911원 | 188,590,880원 | 11,378,106,031원 |
| 4회 유찰 시 | 134,456,000원 | 24.01% | 11,566,696,911원 | 131,773,616원 | 11,434,923,295원 |
④ 예상배당표 (매각가 274,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,641,600원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 옥동새마을금고 | 3,042,000,000원 | 269,758,400원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 을구 2번 근저당권 · 울산제일새마을금고 | 2,132,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 3번 근저당권 · 신재관 | 195,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 6번 근저당권 · 중울산새마을금고 | 4,121,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 9번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 265,200,000원 | 0원 | 신청채권자 청구 213,108,665원 · 배당 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 이인숙 | 110,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 가정에서 채권자 총청구액은 11,566,696,911원, 총배당은 269,758,400원, 미배당은 11,296,938,511원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제·미상 점유는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 소재 울산울주경찰서 남동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 근린생활시설, 단독주택, 아파트, 경찰서 등이 소재하고 있는 지역으로 제반 입지여건 및 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설(상호: 윤슬(주))로 이용 중입니다. 임대관계는 미상이며 기타사항 없음으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단 자체 등고 평탄하게 조성된 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 294.6㎡, 공시지가는 1,586,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(구영지구), 중로1류 접합, 소로2류 접합, 절대보호구역 및 상대보호구역 저촉·포함 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없음, 위반건축물 사항은 false로 제공되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 주식회 1명은 전입신고일·확정일자·보증금이 미상입니다. 대항력 有도 無도 단정하지 말고 전입세대 및 임대차 원본을 확인해야 합니다.
- 가등기 확인. notes의 갑구 7번 가등기(담보가등기) 종류 확인 필요 문구가 핵심입니다. 말소·인수 여부를 등기부 원본과 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. notes에 국세·지방세 압류 5건이 있고, 당해세 해당 시 0순위 차감 및 후순위 미배당 가능성이 표시되어 있습니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서 신청채권자 농협은행주식회사의 applicant_paid는 0원입니다. 배당표와 말소기준 구조를 원본으로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 아파트가 아니라 대지/근린생활시설 이용상태입니다. 영업점유, 관리비, 원상회복, 시설 상태 확인이 필요합니다.
- 실거래 부재. 제공 데이터에 실거래 표본이 없습니다. 감정가 대비 49%를 시세 대비 할인으로 해석하지 마십시오.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 미상 리스크
이 물건은 감정가 560,000,000원에서 최저가 274,400,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 “싸다”가 아니라 원본 확인 전 보류입니다. 임차인 주식회의 전입·확정일자·보증금이 미상이고, 갑구 7번 가등기와 국세·지방세 압류 5건이 경고로 남아 있습니다. 배당 시나리오의 산정 인수액은 0원이지만, 이 숫자를 최종 안전판정으로 받아들이면 위험합니다. 가격은 내려왔지만, 점유와 권리가 아직 닫히지 않은 물건 — 이 사건의 결론입니다.
