울산지방법원 2025타경1118. 울산 남구 신정동 수아지오시티 4층 407호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 공동주택(도시생활주택)으로 이용 중입니다. 전용면적은 34.54㎡이고, 철근콘크리트구조 25층 건물 중 4층입니다. 감정가 170,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 58,310,000원까지 내려왔습니다.
표면 가격은 실거래 평균보다 매우 낮지만 권리관계는 단순하지 않습니다. 말소기준권리는 2024년 5월 17일 수아지오시티관리위원회의 가압류이며, 임차권자 신현우의 점유개시는 2020년 6월 1일, 주민등록은 2020년 6월 5일로 기록돼 있습니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재하고 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1118 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 4층 407호 · 도로명 울산광역시 남구 봉월로 117 |
| 용도 / 이용 상태 | 근린시설 · 공동주택(도시생활주택)으로 이용 중 |
| 전용 / 층 | 전용 34.54㎡ · 25층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사케이하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 58,310,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신현우 / 157,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기상 소유권은 한국자산신탁과 케이비부동산신탁을 거쳐 주식회사케이하우징에 귀속됐습니다. 말소기준은 2024년 5월 17일 관리위원회 가압류이고, 이후의 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 신현우의 임차관계는 2020년부터 시작됐습니다. 임대차보증금은 2020년 4월 9일 150,000,000원에서 2022년 4월 29일 7,000,000원이 증액돼 총 157,000,000원입니다. 점유개시는 2020년 6월 1일, 주민등록은 2020년 6월 5일이며, 1차 확정일자는 2020년 5월 25일, 2차 확정일자는 2022년 4월 29일입니다. 3차 계약의 확정일자는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신현우 배당요구 2025.02.12 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 157,000,000원 | 점유 2020.06.01 주민등록 2020.06.05 확정 2020.05.25·2022.04.29 3차 확정일자 없음 | 대항력 명시 확정일자·배당요구 미배당 잔액 승계 문구 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 승계 위험을 반영한다
수아지오시티는 88세대, 2018년 10월 17일 준공된 건물입니다. 전용 34.54㎡~37.13㎡의 최근 실거래 12건은 115,000,000원부터 170,000,000원까지 분포하고, 평균은 149,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 34.54㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2025.08 | 37.13㎡ | 25 | 115,000,000원 |
| 2024.04 | 36.22㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2024.04 | 34.54㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2024.04 | 34.54㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2024.03 | 34.54㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2024.01 | 34.54㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2023.11 | 37.13㎡ | 24 | 138,000,000원 |
| 2023.06 | 34.54㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 37.13㎡ | 22 | 138,000,000원 |
| 2022.05 | 37.13㎡ | 17 | 147,000,000원 |
| 2022.02 | 37.13㎡ | 22 | 160,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 149,000,000원 |
현재 최저가 58,310,000원은 실거래 평균의 39.1%입니다. 그러나 명세서의 승계 문구가 적용될 경우 보수적으로 판단할 실질취득 기준은 157,000,000원으로, 실거래 평균의 105.4%입니다. 감정가 170,000,000원은 실거래 최고가와 같고, 보증금 기준 실질취득액은 실거래 최고가보다 13,000,000원 낮은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,449,580원 |
| 1. 가압류 · 수아지오시티관리위원회 | 746,640,761원 | 56,860,420원 |
| 2. 경매신청채권 · 신현우 | 157,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 산정 | - | 0원 |
총 채권액 903,640,761원 중 채권자 배당액은 56,860,420원이고, 미배당액은 846,780,341원입니다. 이 예상배당표는 매수인 인수를 0원으로 산정하지만, 매각물건명세서의 임차보증금 잔액 인수 문구와 별도로 대조해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신현우 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰·34.3% | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 846,780,341원 | 0원 |
| 4회 유찰·24.01% | 40,817,000원 | 39,682,294원 | 863,958,467원 | 0원 |
| 5회 유찰·16.81% | 28,571,900원 | 27,657,606원 | 875,983,155원 | 0원 |
예상 시나리오에서는 4회·5회 유찰로 매각가가 더 낮아져도 신현우의 신청채권 배당액은 계속 0원입니다. 따라서 임차보증금 승계 문구가 유효하다면, 낙찰가 하락만으로 실질 부담이 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 상수도사업본부 남측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 대중교통 사정은 보통입니다. 대로와 소로의 2면 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물로 승강기·위생급배수·화재관리·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 대로3류와 소로2류에 접합니다. 토지 공시지가는 ㎡당 3,145,000원입니다.
- 이용 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 88세대 규모이며 실거래 표본은 115,000,000원부터 170,000,000원까지 편차가 있습니다. 경매 표본의 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 신현우 임차권의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 문구와 적용 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 배당표 불일치 확인. 예상배당은 관리위원회에 56,860,420원, 신현우에게 0원, 매수인 인수 0원으로 산정돼 있습니다. 실제 배당순위와 임차권 승계 여부를 별도로 검증해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 주민등록과 실제 점유를 대조해야 합니다.
- 보증금 증액분 확인. 2022년 4월 29일 증액된 7,000,000원과 3차 계약의 확정일자 없음이 배당·승계 범위에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 승계가 적용되면 실질취득 기준은 약 157,000,000원으로 실거래 평균 149,000,000원을 웃돕니다. 최저가 58,310,000원만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 용도와 금융 확인. 사건상 근린시설이면서 공동주택으로 이용 중이므로 건축물대장상 용도와 대출·전입·취득세 적용을 확인해야 합니다.
- 체납 항목 확인. 관리비, 당해세와 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,831만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
현재 최저가는 감정가의 34.3%, 실거래 평균의 39.1%까지 낮아졌습니다. 하지만 이 사건의 승부처는 유찰 횟수나 최저가가 아니라 신현우 임차보증금 157,000,000원의 최종 처리입니다. 예상배당표는 관리위원회 가압류에 56,860,420원을 배당하고 신현우 배당과 매수인 인수를 모두 0원으로 산정합니다. 그러나 매각물건명세서는 신현우의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
명세서의 승계 문구가 적용되면 실질취득 부담은 약 157,000,000원으로 실거래 평균 149,000,000원보다 높습니다. 세 차례 유찰됐다는 사실도 이 구조를 바꾸지 않습니다. 가격은 싸 보이지만 권리비용을 반영하면 시세보다 무거울 수 있는 물건입니다. 배당표와 명세서의 불일치를 해소하기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.
