울산지방법원 2025타경1129. 양산시 물금읍 범어리 2771-13의 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태도 다가구주택으로 확인되고, 매각물건명세서에는 옥상층 다락을 포함해 평가했으며 현칭 ‘품에안은’ 빌라라고 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가는 469,762,000원으로 감정가의 49% 수준이지만, 이 비율만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 비교할 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다는 판단 근거가 없기 때문입니다.
권리의 출발점은 명확합니다. 2016.03.18. 설정된 물금새마을금고 근저당권 351,000,000원이 말소기준권리이고, 같은 날 추가로 299,000,000원의 근저당도 설정돼 있습니다. 이후의 압류와 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 현재 소유자는 박명원·조미선 각 2분의 1 공유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1129 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2771-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 다가구주택으로 이용중 |
| 토지 | 223.4㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 박명원 2분의 1 · 조미선 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 958,696,800원 / 469,762,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 물금새마을금고 / 512,936,750원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 옥상층 다락 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 기준
말소기준권리는 2016.03.18. 물금새마을금고 근저당권 351,000,000원입니다. 같은 날 299,000,000원의 후순위 근저당이 이어지고, 2024년·2025년 압류와 2025.05.15. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있습니다. 임차권등기 5건 역시 2025년 이후 등기됐으며, 각 임대차의 주민등록·점유일도 2021년 이후로 확인돼 2016년 근저당보다 늦습니다.
② 임차인 5명 — 대항력보다 ‘후순위 배당·명도’가 핵심
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 주민등록 / 점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지혜 | 203호 44.54㎡ | 33,500,000원 | 2022.05.09 / 2022.05.09 | 2022.05.09 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
| 김우수 | 가칭 502호 44.54㎡ | 10,000,000원 | 2022.06.27 / 2022.06.18 | 2022.05.16 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
| 김지수 | 501호 44.54㎡ | 80,000,000원 | 2024.02.07 / 2024.02.07 | 2024.01.16 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
| 임대현 | 가칭 302호 44.54㎡ | 30,000,000원 | 2022.08.11 / 2022.08.15 | 2022.08.19 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
| 백설 | 503호 46.56㎡ | 66,750,000원 | 2021.04.19 / 2021.04.19 | 2021.03.23 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
5명의 보증금 합계는 220,250,000원입니다. 그러나 가장 빠른 백설의 주민등록·점유일도 2021.04.19.로, 말소기준인 2016.03.18.보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차인들은 선순위 대항력 인수형이 아니라 후순위 임차권 구조입니다. 모두 배당요구가 접수된 것으로 정리돼 있으나, 현재 회차 배당 시뮬레이션은 선순위 근저당권에서 매각대금이 모두 소진되는 형태입니다.
③ 가격 판단 — 49% 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가 469,762,000원은 감정가 958,696,800원의 49%이고 2회 유찰된 상태입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
오히려 현 단계에서 확실히 읽을 수 있는 숫자는 배당 부족입니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 뒤 두 건의 물금새마을금고 근저당 총 채권최고액 650,000,000원 중 462,664,380원만 배당되고, 187,335,620원이 미배당됩니다. 3회 유찰 시 미배당은 326,570,268원, 4회 유찰 시 423,839,187원으로 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 469,762,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,097,620원 |
| 1. 근저당 · 물금새마을금고 | 351,000,000원 | 351,000,000원 |
| 2. 근저당 · 물금새마을금고 | 299,000,000원 | 111,664,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 담보채권 총액 650,000,000원 중 462,664,380원이 배당되고 187,335,620원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 증산초등학교 북측 인근이며, 주변은 다가구주택·아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 4층 건물이며, 위생·급배수·전기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 223.4㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 중로각지입니다. 공시지가는 1,343,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 5개 임차부분 현황 확인. 203호·가칭 302호·501호·가칭 502호·503호의 실제 점유 여부와 인도 가능 시점을 각각 확인해야 합니다.
- 최우선변제·당해세 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 확정 내역을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 원본 대조. 각 임차인의 계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자와 매각물건명세서를 호실별로 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 현장 상태와 임대수익 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물을 함께 매각하며 옥상층 다락도 평가에 포함됐으므로 현황과 평가 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 복잡성의 가격
이 사건의 핵심은 단순히 감정가의 49%까지 내려왔다는 데 있지 않습니다. 말소기준은 명확하고 확인된 임차인 5명 모두 그 뒤에 들어와 있어 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닌 것으로 계산됩니다. 반면 다가구주택 한 동에 임차권등기 5건이 있고, 현재 매각가에서도 담보채권 187,335,620원이 미배당됩니다. 실거래 비교자료도 없어 최저가를 시세와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험은 낮지만, 다수 임차인 점유·명도와 환금성 검증 부담을 가격에 충분히 반영해야 하는 사건입니다. ‘49%니까 싸다’가 아니라, 469,762,000원이 실제 현장과 수익성에 비해 적정한지를 확인하는 것이 승부처입니다.
