울산지방법원 2025타경1161. 울산 북구 산하동 971-1, 9층 건물 중 1층 108호로 감정평가상 판매시설로 이용되는 집합건물입니다. 소유자 강신섭은 2017년 4월 26일 거래가액 627,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 울산제일새마을금고 앞으로 채권최고액 360,750,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2020년 같은 금고의 추가설정 근저당과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
권리구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 7회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 등재 임차인은 없더라도 실제 점유자와 영업·임대차 관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1161 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 산하동 971-1 1층 108호 · 도로명 울산광역시 북구 산하중앙2로 300 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 내 판매시설 · 철근콘크리트구조 9층 건 중 1층 108호 |
| 소유자 | 강신섭 (2017.04.26. 거래가액 627,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 454,000,000원 / 76,304,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산제일새마을금고 / 282,534,651원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 등기 열람 기준 | 울산지방법원 등기과 · 2026.07.30 발행 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
말소기준은 2017년 4월 26일 설정된 울산제일새마을금고의 채권최고액 360,750,000원 근저당권입니다. 2020년 5월 29일 설정된 같은 금고의 채권최고액 360,750,000원 근저당권은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 경매개시결정 역시 소멸하며, 압류 등기는 없습니다.
② 가격 구조 — 17%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
감정가 454,000,000원이 5회 유찰을 거치며 현재 최저가 76,304,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차 최저가율은 감정가의 16.81%입니다. 유찰 횟수와 할인 폭만 보면 눈에 띄지만, 이 물건은 아파트가 아니라 판매시설입니다. 동일 건물이나 인근 판매시설의 최근 거래가·임대료·공실률 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
특히 판매시설은 전용면적, 도로 노출, 출입 동선, 상가 내부 위치, 업종 제한, 공실 기간과 관리비에 따라 가치 편차가 큽니다. 현재 자료로 확인되는 것은 감정가 대비 낙폭이며, 현재 시장에서의 적정 매매가나 수익률은 별도 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,304,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,773,472원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 울산제일새마을금고 | 360,750,000원 | 74,530,528원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 울산제일새마을금고 | 360,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시나리오상 채권액 합계는 721,500,000원이고, 예상 배당액은 74,530,528원, 미배당액은 646,969,472원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 북구 산하동 소재 블루마시티서희스타힐스 남동측 인근으로, 주위는 아파트·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다. 주변 가로망 상태도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 판매시설이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 조건. 준주거지역·강동산하지구 지구단위계획구역·도시개발구역에 속하며, 대로2류·소로2류·소로3류와 접합니다. 공시지가는 1,593,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반 표시도 없습니다.
- 환금성. 판매시설은 아파트보다 수요층이 제한적이고 상권·공실·임대수익에 따라 가격 편차가 큽니다. 5회 유찰 이력도 재매각 가능성과 적정가격을 보수적으로 검토해야 할 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 영업자와 점유 원인을 확인하고 명도 대상과 비용을 판단하세요.
- 상권 조사. 1층 108호의 도로 노출, 주출입구와의 거리, 보행 동선, 주변 공실, 경쟁 업종과 유동인구를 직접 확인하세요.
- 임대수익 검증. 인근 판매시설의 보증금·월세·관리비·공실 기간을 조사해 최저가 76,304,000원 기준의 실제 수익성을 계산해야 합니다.
- 근저당 채권 확인. 같은 금고의 근저당 2건과 추가설정·공동담보 관계를 채권계산서와 등기 원본으로 재검증하세요.
- 체납 비용 확인. 상가 관리비와 공용부분 체납, 전기·수도 등 영업시설 관련 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 다음 회차 판단. 6회 유찰 시 최저가는 53,412,800원, 7회 유찰 시 37,388,960원으로 내려가지만, 응찰 전 시세·수익성 검증은 어느 회차에서도 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증형
이 물건의 등기상 결론은 비교적 단순합니다. 2017년 울산제일새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 최저가가 감정가의 16.8%까지 내려왔다는 사실만으로는 현재 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 판매시설이라는 용도, 5회 유찰 이력, 미상인 임대관계, 비교 가능한 실거래 시세의 부재를 함께 고려해야 합니다. 권리는 통과, 점유·상권·임대수익 검증 전 가격 판단은 보류. 이 물건은 낮은 최저가보다 실제 영업성과 재매각 가능성을 확인하는 것이 먼저입니다.
