울산지방법원 2025타경1161. 울산광역시 북구 산하동 971-1, 산하중앙2로 300의 1층108호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 판매시설입니다. 철근콘크리트구조 9층 건 중 1층에 위치하며 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다. 소유자 강신섭은 2017.04.26 소유권이전을 마쳤고 등기부상 거래가액은 627,000,000원입니다.
권리의 출발점은 같은 날 설정된 울산제일새마을금고 근저당입니다. 채권최고액 360,750,000원의 이 근저당이 말소기준권리이고, 2020.05.29 같은 울산제일새마을금고 명의로 채권최고액 360,750,000원의 추가 근저당이 설정됐습니다. 2025.05.26 울산제일새마을금고의 임의경매개시결정까지 등기돼 있으며, 경매로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1161 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 산하동 971-1 1층108호 · 울산광역시 북구 산하중앙2로 300 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건 중 1층 108호 |
| 소유자 | 강신섭 · 2017.04.26 소유권이전 · 거래가액 627,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 454,000,000원 / 37,389,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산제일새마을금고 / 282,534,651원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 근저당 2건, 매수인 인수는 0원
말소기준은 2017.04.26 을구 1번 울산제일새마을금고 근저당권입니다. 이후 2020.05.29 추가 설정된 을구 2번 근저당과 2025.05.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 7회 유찰만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 37,389,000원으로, 감정가 454,000,000원 대비 현재 회차 비율은 8.24%입니다. 이미 7회 유찰된 상태라는 점은 분명하지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 결론내릴 근거는 부족합니다.
특히 감정평가상 이용상태가 판매시설인 만큼 주거용 부동산과 달리 임대수익·공실·상권·점포 접근성 등 실제 영업성과 환금성 확인이 중요합니다. 7회 유찰이라는 결과 자체도 현재 가격에서 시장의 수요와 물건의 개별 조건을 함께 확인해야 하는 신호로 보는 편이 안전합니다.
| 회차 | 매각가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 37,389,000원 | 36,315,998원 | 685,184,002원 |
| 8회 유찰 시 | 26,172,300원 | 25,301,199원 | 696,198,801원 |
| 9회 유찰 시 | 18,320,610원 | 17,590,839원 | 703,909,161원 |
③ 예상배당표 (매각가 37,389,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,073,002원 |
| 을구 1번 근저당권 · 울산제일새마을금고 | 360,750,000원 | 36,315,998원 |
| 을구 2번 근저당권 · 울산제일새마을금고 | 360,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 기준 채권최고액 합계는 721,500,000원, 채권자 예상배당은 36,315,998원, 미배당은 685,184,002원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 산하동 소재 “블루마시티서희스타힐스” 남동측 인근으로, 주위는 아파트·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통이며, 주변 가로망 상태도 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 1층108호의 이용상태는 판매시설입니다. 건물에는 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적은 931.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지·가로장방, 도로접면은 광대소각입니다. 공시지가는 1,593,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(강동산하지구)·도시개발구역(강동산하지구)에 해당하며 대로2류·소로2류·소로3류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서·현장 방문을 통해 실제 점유자와 임차관계를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 37,389,000원이라는 최저가만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다. 주변 동일·유사 판매시설의 거래·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 현재까지 7회 유찰된 만큼 가격 외에도 공실·상권·동선·점포 조건 등 반복 유찰의 원인이 될 수 있는 요소를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 시뮬레이션상 채권 미배당은 685,184,002원이지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 낙찰자 인수액을 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가와 낮은 위험은 같은 말이 아니다”
이 사건은 말소기준이 분명하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 실제 이용상태가 판매시설이고 임대관계가 미상이며, 비교 가능한 실거래 시세도 없습니다. 여기에 이미 7회 유찰돼 최저매각가가 37,389,000원까지 내려왔습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “감정가보다 얼마나 싸졌는가”가 아니라, 현재 37,389,000원이 실제 상권·임대수익·환금성을 감안한 시장가치보다 낮은가를 확인하는 데 있습니다. 등기상 인수는 0원이지만, 점유·임대관계와 현장 가치가 확인되지 않은 상태에서는 낮은 최저가만으로 응찰 판단을 끝내기 어렵습니다.
