울산지방법원 2025타경1180. 울산 중구 성안동 402-10의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 경매 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 1층 계단실, 2층·3층·4층 다가구주택입니다. 말소기준권리는 2012.09.13. 설정된 서울산새마을금고 근저당권 487,500,000원입니다. 이후 2013.06.25. 추가 근저당 52,000,000원이 설정돼 있고, 두 근저당은 현재 매각 시나리오에서 모두 배당 가능한 구조입니다.

권리분석의 핵심은 등기부보다 점유관계 확인입니다. 박현자 등 전입일이 확인되는 기록은 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없다고 정리돼 있습니다. 반면 일부 기록은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 배당표의 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계 기준이고, 입찰 전 실제 점유자·전입일·보증금 원본 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 말소되지만 점유 확인은 별개

말소기준은 2012.09.13. 을구 1번 서울산새마을금고 근저당 487,500,000원입니다. 2013.06.25. 설정된 을구 3번 근저당 52,000,000원과 2025.08.26. 박현자 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 구정옥·이효진·송성애·김준홍·박다슬의 전세권, 이형주·박지후의 주택임차권 등은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.

임차·점유 현황

박현자의 전입·확정일자·점유개시는 말소기준권리 이후이며 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 전입일 미상 기록은 선후관계를 확정할 수 없어 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유기록은 0원으로 단정하지 않았습니다.

② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐 시세 할인율이 아니다

현재 최저매각가는 671,983,000원으로 감정가 1,371,393,600원의 49%입니다. 2회 유찰로 절대금액은 크게 내려왔지만, 이 비율은 감정가와의 비교일 뿐 실제 매매시세와의 비교가 아닙니다. 따라서 현 단계에서 ‘시세보다 싸다’거나 ‘49% 할인 매물’이라고 표현할 수 없습니다.

가격 메리트 판단보다 먼저 볼 부분은 권리와 점유의 불확실성입니다. 특히 이 물건은 토지와 4층 건물을 일괄매각하고 제시외 건물까지 포함하므로, 일반적인 개별 공동주택 한 호실 경매와 달리 물건 전체의 점유현황·명도 범위·건물 현황을 함께 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 671,983,000원 가정)

현재 회차 시뮬레이션에서는 서울산새마을금고의 두 근저당 채권최고액 합계 539,500,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 123,363,170원이 남습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산애니원고등학교 서측 인근이며 단독주택·다가구주택·다세대주택·일부 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 본건 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장 위치와 배차간격을 감안한 대중교통 여건은 보통입니다.
• 이용상태. 1층은 계단실, 2층·3층·4층은 다가구주택으로 이용됩니다.
• 설비. 전기·위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비와 옥탑 계단실·기계실 등 부대설비가 있습니다.
• 토지. 대 320.6㎡, 완경사·세로장방형, 소로한면 접면이며 공시지가는 1,063,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구 27m 이하, 소로2류 접합이며 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 감정평가서 건물개황도에 나타나는 제시외 건물 ㉠을 포함합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전입일 미상 기록 확인. 전입일이 확인되지 않은 기록은 대항력 가능·미상입니다. 주민등록·현황조사·매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 확인. 여러 점유기록의 보증금이 확인되지 않으므로 0원으로 보고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
• 박현자 임차권. 보증금 80,000,000원, 전입일 2022.11.04, 확정일자 2022.11.04이며 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물 및 제시외 건물 ㉠의 현황·경계·사용관계를 함께 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 49%지만 이를 시세 할인율로 보지 말고 별도의 거래가·수익가치 검증이 필요합니다.
• 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 잔여액과 배당순위가 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가보다 점유 확인이 먼저”

이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 1,371,393,600원에서 2회 유찰돼 최저가가 671,983,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상으로도 말소기준 이후의 담보권과 주택임차권은 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 결론을 ‘권리 깨끗·저가 매수’로 단순화하기에는 확인할 것이 남습니다. 전입일 미상이라 대항력을 판정할 수 없는 점유기록과 보증금 미상 기록이 존재하고, 토지·다가구주택·제시외 건물을 함께 취득하는 일괄매각입니다. 또한 49%는 감정가 대비 비율일 뿐 시세와의 가격 우위를 뜻하지 않습니다. 현재 확인 권리는 인수 0, 그러나 미상 점유는 확인 전까지 보수적으로. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 점유관계를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.