울산지방법원 2025타경1186. 양산시 중부동 진흥에이원 2층 202호입니다. 사건상 용도는 대지로 기재돼 있고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(사무실)입니다. 현재 소유자는 신지홍이고, 등기상 핵심 권리는 2022.05.26 설정된 상북농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 276,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 주식회사우방 전세권 20,000,000원과 세 건의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 비교적 선명하지만 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 225,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저가가 37,816,000원까지 내려왔습니다. 그러나 진흥에이원 실거래 자료에서 본건의 비교 대상면적 212.59㎡와 일치하는 거래는 확인되지 않습니다. 최근 거래들은 46.12㎡, 73.55㎡, 77.42㎡ 등으로 본건과 직접 등가 비교가 어렵습니다. 따라서 최저가가 최근 12개월 평균의 38.7%라는 숫자는 참고할 수 있어도, 그 자체로 가격 메리트를 확정하는 근거로 쓰면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1186 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 중부동 162-2 진흥에이원 2층202호 · 도로명 경상남도 양산시 일동6길 2 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(사무실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 8층건 중 2층 202호 |
| 소유자 | 신지홍 · 등기 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 37,816,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 상북농업협동조합 / 155,970,640원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수 0원
말소기준은 2022.05.26 상북농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 276,000,000원이고 채무자는 신지홍입니다. 그 뒤 2023.05.11 주식회사우방의 전세권 20,000,000원이 접수됐으며, 2025년에는 양산농업협동조합 20,452,194원, 부산신용보증재단 23,177,321원, 부산시중앙신용협동조합 10,051,747원의 가압류가 차례로 들어왔습니다. 모두 말소기준보다 뒤이므로 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 숫자상 낮지만 직접 비교가 어렵다
진흥에이원의 실거래 8건 중 최근 12개월 거래는 3건이며 평균은 97,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.06의 110,000,000원입니다. 현재 최저가 37,816,000원은 최근 12개월 평균의 38.7% 수준입니다. 그러나 본건 비교 대상면적은 212.59㎡이고 실거래 면적이 매칭되지 않으므로, 이 비율을 그대로 본건의 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 73.55㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 46.12㎡ | 8 | 58,000,000원 |
| 2025.09 | 77.42㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2023.09 | 73.55㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2021.08 | 77.58㎡ | 3 | 139,000,000원 |
| 2021.06 | 77.58㎡ | 6 | 141,000,000원 |
| 2021.06 | 77.58㎡ | 6 | 141,000,000원 |
| 2021.06 | 82.58㎡ | 5 | 153,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 97,666,666원 |
전체 8건 평균은 120,875,000원이지만 2021년 139,000,000원·141,000,000원·153,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 맞습니다. 실제로 최근 12개월과 그 이전을 비교한 가격 추세는 -27.5%로 하락 방향입니다. 최근 시세 자체가 내려온 상황이라는 뜻입니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,080,688원 |
| 2. 근저당 · 상북농업협동조합 | 276,000,000원 | 36,735,312원 |
| 3. 전세권 · 주식회사우방 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 양산농업협동조합 | 20,452,194원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 23,177,321원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 부산시중앙신용협동조합 | 10,051,747원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권총액 349,681,262원 중 36,735,312원이 배당되고, 미배당액은 312,945,950원입니다. 신청채권자의 청구액 155,970,640원도 전액 충족되지 않습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 중부동 소재 남부시장 북동측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설(사무실)로 이용 중이며, 위생급배수시설·스프링클러설비·소화전설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 동측으로 폭 약 8미터 도로에 접하고, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다. 토지면적은 887.0㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 건물·단지. 진흥에이원은 21세대, 사용승인일은 2008.06.09입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 본건은 5회 유찰 상태이고, 진흥에이원 경매 통계 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 최근 거래 추세도 -27.5%로 하락 방향입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.05.26 상북농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 주식회사우방 전세권과 세 건의 가압류가 후순위인지 원본 등기사항과 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 정보는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자와 실제 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 전세권 현황 확인. 주식회사우방 전세권은 전세금 20,000,000원, 범위는 주거용건물 전부로 기재돼 있고 감정평가 이용상태는 근린생활시설(사무실)입니다. 실제 이용현황을 대조할 필요가 있습니다.
- 시세 면적 불일치. 본건 비교 대상면적 212.59㎡와 제공된 실거래 면적이 매칭되지 않습니다. 최근12개월 평균 97,666,666원을 본건 적정가로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -27.5%이므로 전체 8건 평균 120,875,000원보다 최근12개월 평균 97,666,666원과 최신 거래 110,000,000원을 우선 참고해야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 5회 유찰이고 진흥에이원 경매 평균도 4.0회 유찰입니다. 근린생활시설의 실제 수요와 재매각 가능성을 응찰가 결정에 반영해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격보다 환금성을 봐야 한다
이 사건의 권리구조 자체는 어렵지 않습니다. 2022.05.26 상북농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 전세권·가압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리보다 시장성입니다. 감정가 225,000,000원에서 5회 유찰되어 37,816,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 실거래 평균 97,666,666원과 최신 거래 110,000,000원은 모두 본건 212.59㎡와 면적이 매칭되지 않는 표본입니다. 더구나 최근 가격 추세가 -27.5%이고 진흥에이원 경매 평균 유찰 횟수도 4.0회, 낙찰률도 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이라 권리는 통과, 그러나 다회유찰·용도·비면적매칭 시세 때문에 환금성 검증이 우선”인 사건으로 보는 것이 맞습니다.
