울산지방법원 2025타경1219. 울주군 삼남읍 교동리 영남알프스타운아파트 105동 12층 1202호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 18층 중 12층입니다. 소유자는 천승환이고, 2015.04.28. 소유권이전과 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 채권최고액은 77,280,000원입니다.
이후 2023.06.09. 경남신용보증재단 가압류, 2025.06.19. 신한은행의 임의경매개시결정, 2025.08.07. 농업협동조합중앙회 가압류가 뒤따랐지만 모두 말소기준 이후 권리입니다. 배당 부족이 발생해도 이들 후순위 권리를 매수인이 별도로 인수하는 구조는 아니며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1219 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1678 영남알프스타운아파트 105동 12층1202호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 12층 / 지상 18층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 천승환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 54,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 67,978,717원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션에서도 임차보증금 인수액은 잡히지 않고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 현장 확인으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 평균의 76.7%
동일 면적대 최근 실거래 12건은 2026.04부터 2026.07까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 71,141,666원, 최저 거래는 57,700,000원, 최고이자 최신 거래는 83,000,000원입니다. 현재 최저매각가 54,600,000원은 최근 12개월 평균의 76.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 44.63㎡ | 18 | 83,000,000원 |
| 2026.06 | 45.19㎡ | 3 | 72,000,000원 |
| 2026.06 | 45.19㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.06 | 44.53㎡ | 1 | 57,700,000원 |
| 2026.06 | 45.06㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2026.05 | 45.25㎡ | 15 | 76,000,000원 |
| 2026.05 | 45.25㎡ | 9 | 72,000,000원 |
| 2026.05 | 45.06㎡ | 18 | 74,500,000원 |
| 2026.05 | 45.19㎡ | 5 | 72,000,000원 |
| 2026.05 | 44.63㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 44.53㎡ | 9 | 73,500,000원 |
| 2026.04 | 44.57㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.2457㎡ | 12건 | 71,141,666원 |
감정가 78,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높은 구간이었지만, 한 차례 유찰되면서 최저가가 54,600,000원으로 내려왔습니다. 현재 최저가는 최근 거래 표본의 최저값 57,700,000원보다도 낮고, 최신 거래 83,000,000원과도 가격 간격이 있습니다. 제공된 최근 시세 기준으로는 가격 메리트가 확인되는 회차입니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,382,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 77,280,000원 | 53,217,200원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 6,507,500원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 23,696,132원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 54,600,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 53,217,200원, 채권 미배당액은 54,266,432원입니다. 신한은행 신청채권 청구액 67,978,717원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼남읍 행정복지센터 북서측 인근이며, 공동주택·각종 근린생활시설·농경지가 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 내 및 인근 가로망 상태도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 18층 중 12층이며 사용승인일은 2015.02.27.입니다. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·지구단위계획구역(삼남교동지구)이며, 가축사육제한구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 부정형·완경사 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 366,500원/㎡입니다.
- 거래. 최근 12건 실거래가 57,700,000원부터 83,000,000원까지 형성되어 있고 최근 12개월 평균은 71,141,666원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 확인. 최저가 54,600,000원은 최근 12개월 평균의 76.7%입니다. 감정가가 아니라 현재 최저가를 기준으로 수익성과 비용을 계산해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·현장 점유 상태를 최종 대조해야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 신한은행·후순위 가압류에 미배당이 생기더라도 제공된 권리관계상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 최저가 38,220,000원, 3회 유찰 시 26,754,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 현재 가격도 이미 최근 실거래 평균보다 낮습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 당해세·관리비 등 입찰 전 비용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현재 가격은 최근 시세 아래”
이 물건의 말소기준은 2015.04.28. 신한은행 근저당입니다. 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 1회 유찰로 최저가가 54,600,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 71,141,666원의 76.7%가 됐습니다. 최신 거래도 83,000,000원으로 확인됩니다.
따라서 신건 감정가 단계보다 현재 회차에서 가격 조건은 분명히 개선됐습니다. 다만 감정요항에 임대관계가 미상으로 기재된 만큼 실제 점유 상태를 확인하는 절차는 남아 있습니다. 등기상 권리는 단순하고 현재 최저가는 최근 시세보다 낮지만, 최종 입찰 전 점유와 비용 확인이 핵심인 물건입니다.
