울산지방법원 2025타경1249. 울산 중구 태화동 진영동부아파트 104동 9층 913호, 전용 59.94㎡ 아파트입니다. 2024년 8월 30일 상속을 원인으로 김성규·김영희·김재규·김현정이 각각 4분의 1 지분을 취득했고, 2025년 7월 7일 김현정에 의해 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 등기자료에는 존속 중인 근저당권과 압류가 없으며, 과거 한국주택은행 근저당·강정우 전세권· 우리은행 근저당은 모두 이미 말소돼 있습니다.
가격은 1회 유찰을 거치며 감정가 167,000,000원에서 현재 최저가 116,900,000원으로 내려왔습니다. 같은 단지 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 166,250,000원, 최신 거래는 2026년 7월 172,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 70.3%이므로, 권리 인수액 0원을 전제로 한 실질취득가 기준에서도 최근 실거래보다 낮은 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1249 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 태화동 412-2 진영동부아파트 104동 9층 913호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.94㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물 내 9층 913호 |
| 현재 소유자 | 김성규·김영희·김재규·김현정 각 4분의 1 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 신청 | 김현정 · 청구금액 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 과거 담보권은 이미 말소
과거 등기된 한국주택은행 근저당권 15,600,000원은 국민은행으로 이전된 뒤 2004년 2월 18일 말소됐고, 2006년 설정된 강정우 전세권 75,000,000원도 2010년 8월 13일 말소됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 60,000,000원 역시 2014년 7월 8일 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 등기는 2025년 7월 7일의 경매개시결정이며, 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 70.3%
진영동부아파트는 739세대, 사용승인일은 1994년 2월 21일이며, 본건과 동일한 전용 59.94㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 166,250,000원, 거래 범위는 150,000,000원~185,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.94㎡ | 4 | 172,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 8 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 18 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 18 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 20 | 158,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 13 | 183,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 10 | 162,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 12건 | 166,250,000원 |
현재 최저가 116,900,000원은 최근 12개월 평균 166,250,000원의 70.3%입니다. 최신 거래도 2026년 7월 172,000,000원으로 확인돼, 현재 회차의 실질취득가 116,900,000원은 최근 거래 구간보다 낮습니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 166,250,000원으로 동일해, 이번 가격 판단은 과거 고가 거래에 기대기보다 최근 거래 표본 자체로도 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,436,600원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 김현정 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,463,400원 |
현재 최저가 116,900,000원 가정에서는 신청채권자 청구금액 100,000,000원이 전액 충족되고 소유자 교부 예상액은 14,463,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 116,900,000원 | 100,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 81,830,000원 | 79,957,060원 | 20,042,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 57,281,000원 | 55,849,942원 | 44,150,058원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 81,830,000원, 신청채권자 예상배당은 79,957,060원으로 20,042,940원이 미배당됩니다. 3회 유찰 시에는 매각가 57,281,000원, 신청채권자 예상배당 55,849,942원, 미배당 44,150,058원입니다. 다만 제공된 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼, 채권자의 미배당액이 곧바로 매수인 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 동강병원 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독 및 다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물이며 위생·급배수, 도시가스, 승강기, 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 남측 하향 경사지대의 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 남서측·북서측으로 소로와 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로2류 저촉, 가축사육제한구역, 준보전산지 등의 사항이 확인됩니다.
- 환금성 자료. 739세대 단지이며 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인되고, 거래가는 150,000,000원에서 185,000,000원 사이입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 현황조사·매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 공유물분할 경매 구조 확인. 현재 소유자는 4명이 각 4분의 1을 공유하고 있으며 김현정의 신청으로 공유물분할을 위한 경매가 개시됐습니다.
- 기말소 권리 재확인. 과거 한국주택은행·국민은행 관련 근저당, 강정우 전세권, 우리은행 근저당은 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 116,900,000원은 최근 12개월 평균 166,250,000원의 70.3%입니다. 응찰가는 최근 실거래 150,000,000원~185,000,000원과 개별 층·상태를 함께 비교해야 합니다.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 단순 + 가격 여유, 다만 점유 확인은 필수”
이 사건의 현재 등기 구조는 비교적 단순합니다. 과거 근저당과 전세권은 이미 말소됐고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 1회 유찰된 현재 최저가 116,900,000원은 최근 12개월 실거래 평균 166,250,000원의 70.3%로 가격상 여유도 확인됩니다.
다만 이 물건은 일반적인 담보권 실행형보다 공유물분할을 위한 경매라는 성격이 눈에 띕니다. 또한 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유 관계를 확인하지 않고 ‘완전 무점유·무임차’로 단정해서는 안 됩니다. 등기상 인수 위험은 낮고 가격은 최근 거래보다 낮지만, 최종 입찰 판단의 마지막 관문은 점유 및 매각물건명세서 원본 확인입니다.
