울산지방법원 2025타경1256. 울산역 남동측 인근 금아드림스퀘어 3층 319-1호로, 감정평가상 이용상태는 제2종 근린생활시설(휴게음식점)입니다. 기준시점 현재 영업을 하지 않고 각종 자재와 시설이 있는 상태입니다. 소유자 유병길은 2020년 소유권을 취득했고, 같은 날 언양농업협동조합 앞으로 채권최고액 228,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 이후 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 212,000,000원에서 2회 유찰된 103,880,000원입니다. 가격이 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 단순히 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 특히 비영업 상태의 근린시설이라는 점 때문에 실제 임대료·공실·상권 수요를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1256 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1603-4 금아드림스퀘어 3층 319-1호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종 근린생활시설(휴게음식점) · 기준시점 현재 영업하지 않는 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건 중 제3층 제319-1호 |
| 소유자 | 유병길 · 2020.12.22 소유권이전 · 거래가액 344,608,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 103,880,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권액 | 196,900,550원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.12.22 설정된 언양농업협동조합 근저당권 228,000,000원입니다. 이후 2025.07.09 임의경매개시결정과 2025.10.14 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 검증이 먼저
감정가는 212,000,000원, 현재 최저매각가는 103,880,000원으로 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 72,716,000원, 4회 유찰 시 50,901,200원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 103,880,000원 | 101,625,680원 | 126,374,320원 |
| 3회 유찰 시 | 72,716,000원 | 71,007,112원 | 156,992,888원 |
| 4회 유찰 시 | 50,901,200원 | 49,584,978원 | 178,415,022원 |
유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 배당 시뮬레이션상 매수인의 인수액은 어느 시나리오에서도 0원입니다. 다만 실거래·임대료 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 결정하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,254,320원 |
| 1. 근저당 · 언양농업협동조합 | 228,000,000원 | 101,625,680원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 채권최고액 228,000,000원 중 101,625,680원이 배당되고 126,374,320원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 울산역 남동측 인근. 상업지역 내 근린생활시설과 오피스텔 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 노선버스와 기차역이 인근에 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제2종 근린생활시설(휴게음식점)이나 현재 영업을 하지 않으며 각종 자재와 시설이 있는 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건 중 3층 319-1호. 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 강화유리 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수, 공용 승강기, 옥내소화전, 화재경보기·탐지기, 에스컬레이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측·서측 광대로, 남동측 중로의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구), 경제자유구역·도시개발구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 5,753.7㎡, 지목 주차장, 평지·사다리형, 공시지가 1,919,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상이고 영업 중단 상태이므로 현재 실제 점유자와 내부 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수요 확인. 휴게음식점 용도의 근린시설인 만큼 주변 상가 공실과 실제 임대 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 49%이지만 비교 실거래 시세가 없어 할인율 자체를 적정가 근거로 삼기 어렵습니다.
- 시설 상태 확인. 내부에 각종 자재와 시설이 있는 상태이므로 철거·정리 또는 재활용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 집합상가의 미납 관리비와 실제 배당에 영향을 주는 세금 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 공실·수익성이 승부처
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 언양농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 물건 자체는 감정가 212,000,000원에서 두 차례 유찰되어 103,880,000원까지 내려왔고, 감정평가 시점에 영업을 하지 않는 휴게음식점이었습니다. 임대관계도 미상입니다.
따라서 이 물건은 “49%까지 내려왔으니 싸다”가 아니라, 103,880,000원에 사서 실제로 임대하거나 사용할 가치가 있는지가 판단 기준입니다. 권리 인수 부담은 낮지만 시세와 수익자료가 없는 상태에서 상가의 공실·환금성 위험을 함께 감안하면 권리는 양호, 가격은 현장 검증 후 판단이 적절합니다.
