울산지방법원 2025타경1273. 등기사항전부증명서는 집합건물이고, 감정평가상 오션파크 1동 1층 102호는 근린생활시설(공실)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 원주희이며, 2019.06.19. 거래가액 330,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 울산수산업협동조합 명의의 채권최고액 299,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 대한민국 가압류, 울산광역시 북구 압류, 삼성카드·신한카드 가압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 반면 채권자 측 미배당은 현재 회차에서 688,033,629원에 이르지만, 이는 채권자 사이의 배당 부족액이지 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1273 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구도시개발사업지구58블럭2롯트 오션파크1동 1층102호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 북구 화암3길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 용도표시 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상8층 중 1층 102호 |
| 소유자 | 원주희 · 2019.06.19. 소유권이전 · 거래가액 330,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 78,033,000원 (4회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 232,625,585원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 보증금·전입·확정일자가 확인된 대항력 임차인을 전제로 한 인수금은 없지만, 실제 점유관계는 매각물건명세서와 현황조사 원본을 입찰 직전에 다시 대조하는 것이 필요합니다.
② 가격 판단 — 최저가가 낮아도 시세 할인으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 78,033,000원, 감정가는 325,000,000원이며 현재 회차 비율은 데이터상 24.01%입니다. 이미 4회 유찰되었다는 사실만 보면 감정가 대비 낙폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 없으므로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 확실하다”라고 단정할 근거는 없습니다.
오히려 유찰 횟수 자체가 시장의 경고 신호가 될 수 있습니다. 감정평가상 이 호실은 근린생활시설(공실)이고, 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택·나지 등이 혼재합니다. 주거용 아파트처럼 거래층이 넓다고 가정해서는 안 되며, 실제 임대수익과 재매각 가능성을 따로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,033,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,594원 |
| 2. 근저당 · 울산수산업협동조합 | 299,000,000원 | 76,228,406원 |
| 3. 가압류 · 대한민국 | 451,452,740원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,321,245원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 4,488,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 청구액 764,262,035원 중 76,228,406원이 배당되고, 미배당은 688,033,629원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 산하동 강동초등학교 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택·나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 대중교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 근린생활시설(공실)로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 12미터, 동측으로 폭 약 15미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 감정평가 기재상 산하동 999-2번지는 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(강동산하지구)·도시개발구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 제시목록상 강동산하지구도시개발사업지구58블럭2롯트, 대지권 목적 토지는 산하동 267-2·283-1로 표시되어 있으나, 산하동 999-2 대 888.9㎡로 구획정리 완료되었고 이를 기준으로 평가되었습니다.
- 설비. 공동위생설비·승강기설비·화재탐지설비·소화전설비 등이 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해 실제 점유자를 확인하세요.
- 실거래·임대료 조사. 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 인근 근린생활시설의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 현재 4회 유찰 상태입니다. 공실 장기화, 상권 수요, 업종 적합성, 관리비와 유지비 부담을 현장에서 점검하세요.
- 구획정리 표시 대조. 등기상 소재지와 대지권 목적 토지 표시, 구획정리 완료 후 산하동 999-2 표기가 서로 연결되는지 원본 도면·등기·토지 자료를 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 채권자 미배당 688,033,629원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격의 싸고 비쌈은 아직 증명되지 않았다”
이 사건은 등기 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2019.06.19. 울산수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 중심은 권리보다 물건 자체입니다. 이미 4회 유찰되었고 감정평가상 근린생활시설 공실, 임대관계는 미상입니다. 최저가 78,033,000원이 감정가 325,000,000원의 24.01%까지 내려왔어도 이를 곧바로 시세 할인으로 해석할 실거래 근거는 없습니다. 권리는 정리되지만, 환금성과 임대수요를 확인하기 전에는 가격 매력을 확정할 수 없는 물건입니다.
