237,699,000원
울산지방법원 2025타경1330. 양산시 물금읍 가촌리 양산신도시삼정그린코아더시티 제1층 115호입니다. 사건상 용도 표시는 대지, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 이 물건은 2018년 4월 30일 하나은행 근저당권 285,600,000원이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025년에 설정된 동부산새마을금고·해운대새마을금고 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 권리보다 가격과 비교시세의 신뢰도입니다. 감정가 693,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 237,699,000원까지 내려왔지만, 단지 최근 12개월 거래평균은 70,875,000원, 최신 거래는 63,000,000원입니다. 단순 비율만 보면 현재 최저가는 최근 평균의 335.4%입니다. 동시에 대상 면적 49.1175㎡와 최근 거래 면적이 일치하지 않으므로, 이 거래표본을 해당 1층 근린생활시설의 동일 조건 시세로 곧바로 치환해서도 안 됩니다. 결론적으로 “3회 유찰됐으니 싸다”는 판단 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1330 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-3 양산신도시삼정그린코아더시티 1층115호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 철근콘크리트조 지하5층 지상20층 건물 내 제1층 115호 |
| 소유자 | 권오희 (2018.04.30 소유권이전 · 원인 2016.01.15 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 693,000,000원 / 237,699,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 244,368,633원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2018.04.30 하나은행 근저당권 285,600,000원입니다. 이후 동부산새마을금고 가압류 111,295,310원, 해운대새마을금고 가압류 111,486,330원, 하나은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 3배 이상, 그런데 면적도 다르다
양산신도시삼정그린코아더시티의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 거래평균은 70,875,000원, 최신 거래는 2026년 7월 63,000,000원입니다. 다만 대상 비교면적은 49.1175㎡인데 아래 표본은 18.64㎡~36.47㎡로, 면적 매칭이 성립하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 23.07㎡ | 14 | 63,000,000원 |
| 2026.07 | 36.47㎡ | 14 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 23.07㎡ | 19 | 55,000,000원 |
| 2026.06 | 18.64㎡ | 7 | 57,000,000원 |
| 2026.05 | 18.64㎡ | 11 | 58,000,000원 |
| 2026.05 | 30.52㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2026.03 | 23.07㎡ | 14 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 23.07㎡ | 20 | 57,000,000원 |
| 2026.03 | 30.86㎡ | 12 | 114,500,000원 |
| 2026.03 | 18.64㎡ | 3 | 57,000,000원 |
| 2026.02 | 18.64㎡ | 4 | 56,500,000원 |
| 2026.02 | 18.64㎡ | 13 | 62,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.1175㎡ 대상과 미매칭 | 12건 | 70,875,000원 |
최근 거래 표본의 최저가는 55,000,000원, 최고가는 114,500,000원, 최근 12개월 평균은 70,875,000원입니다. 현재 최저가 237,699,000원은 제공된 비교지표상 최근 12개월 평균의 335.4%입니다. 최신 거래 63,000,000원과도 큰 차이가 있습니다. 다만 이 차이를 곧바로 “근린생활시설의 적정시세 대비 335.4%”라고 단정할 수는 없습니다. 면적이 매칭되지 않았기 때문입니다. 그렇더라도 현재 데이터 안에서는 가격이 저렴하다고 판단할 근거가 전혀 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,699,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,127,786원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 285,600,000원 | 233,571,214원 |
| 2. 가압류 · 동부산새마을금고 | 111,295,310원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 해운대새마을금고 | 111,486,330원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 508,381,640원 중 예상 배당액은 233,571,214원이고, 미배당액은 274,810,426원입니다. 신청채권자 하나은행의 청구액 244,368,633원도 현재 회차 예상배당으로 전액 충족되지 않습니다. 다만 미배당 채권은 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 증산지하철역 북측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다. 주변 가로망 및 주차장시설도 보통입니다.
- 용도·구조. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 철근콘크리트조 지하5층·지상20층 건물의 제1층 115호입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류·중로1류·중로2류·소로2류에 접합니다. 토지면적은 2,640.4㎡, 공시지가는 2,559,000원/㎡이고 평지·가로장방·광대소각 조건입니다.
- 환금성. 현재 물건은 3회 유찰됐고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 여기에 최근 거래표본이 대상 면적과 맞지 않아 가격 기준점의 불확실성이 크므로 환금성과 응찰가 판단 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔지만, 최근 12개월 거래평균 대비 지표는 335.4%입니다. 유찰 횟수만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 비교시세 재검증. 대상 비교면적 49.1175㎡와 최근 거래 표본 면적이 매칭되지 않습니다. 동일 용도·면적 조건의 가격 근거를 입찰 전에 반드시 별도로 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 명도 필요 여부를 원본 서류 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 다음 회차도 자동으로 싸지는 않는다. 4회 유찰 시 166,389,300원, 5회 유찰 시 116,472,510원 시나리오가 제시돼 있지만, 이 금액들 역시 면적이 다른 최근 거래표본과 단순 비교해 적정가로 단정할 수 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당액은 274,810,426원이지만, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 승계부담을 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 보류
이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 예상 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 그러나 가격 판단은 정반대입니다. 현재 최저가 237,699,000원은 최근 12개월 거래평균 70,875,000원의 335.4%이고, 최신 거래 63,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 거래 면적은 대상 49.1175㎡와 매칭되지 않아 시세의 직접 비교 신뢰도까지 낮습니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실 역시 시장의 가격 저항을 보여주는 요소입니다. 권리는 합격에 가깝지만, 현재 데이터만으로는 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율보다 동일 조건의 실제 시장가를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
