37,730,000원
울산지방법원 2025타경1352. 양산시 평산동 대우월드피아 5층 505호, 전용 49.905㎡ 아파트입니다. 이재철이 2019.09.25. 거래가 90,000,000원에 취득했고, 같은 날 울산원예농업협동조합 앞으로 채권최고액 69,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정, 가압류가 이어졌으며, 현재 회차 최저매각가는 감정가의 49%인 37,730,000원까지 낮아졌습니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 51,000,000원·71,000,000원· 78,000,000원으로 평균 66,666,666원이고, 현재 최저가는 그 평균보다 28,936,666원 낮습니다. 다만 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 임차인 최희진의 권리 확인입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 대항력 유무를 단정할 수 없고, 보증금이 남아 승계된다면 낙찰가에 승계액을 더한 금액이 실제 취득원가가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1352 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 76-2 대우월드피아 제5층 제505호 도로명: 경상남도 양산시 평산중앙로 46 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.905㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이재철 (2019.09.25. 거래가 90,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 37,730,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산원예농업협동조합 / 53,043,403원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 단지 | 대우월드피아 · 120세대 · 2014.09.05. 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 선순위 확인이 먼저다
2014년 신탁과 금지사항등기, 2017년 가등기, 2018년 임의경매 및 가압류는 2018년 매각 과정에서 이미 말소된 이력입니다. 현재 분석의 중심은 2019년 소유권 취득 이후의 근저당, 세금 압류, 이번 경매개시결정과 가압류입니다. 2023.08.24. 압류 이후의 창원시 압류, 경매개시결정, 울산원예농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 ‘있음’이 아니라 ‘가능·미상’
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최희진 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.09.02. | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 최희진은 배당요구를 했지만, 배당요구 사실만으로 대항력이나 우선변제권이 자동 확정되는 것은 아닙니다. 전입신고일이 말소기준보다 빠른지, 점유가 유지됐는지, 확정일자가 있는지, 보증금이 얼마인지 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 최신 거래는 51,000,000원
대우월드피아 전용 49.91㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 57,733,333원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 66,666,666원과 최신 거래 51,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 평균보다 21.8% 높은 흐름이지만, 최근 표본이 3건에 불과하고 51,000,000원부터 78,000,000원까지 편차가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 49.91㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 2025.07 | 49.91㎡ | 9 | 71,000,000원 |
| 2025.05 | 49.91㎡ | 11 | 78,000,000원 |
| 2023.12 | 49.91㎡ | 9 | 75,000,000원 |
| 2023.11 | 49.91㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2023.02 | 49.91㎡ | 4 | 86,000,000원 |
| 2022.06 | 49.91㎡ | 2 | 43,100,000원 |
| 2022.06 | 49.91㎡ | 2 | 43,100,000원 |
| 2022.01 | 49.91㎡ | 3 | 42,500,000원 |
| 2022.01 | 49.91㎡ | 3 | 42,500,000원 |
| 2022.01 | 49.91㎡ | 2 | 42,500,000원 |
| 2021.10 | 49.91㎡ | 2 | 43,100,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.91㎡ | 3건 | 66,666,666원 |
현재 최저가 37,730,000원은 최근 12개월 평균의 56.6%, 최신 거래 51,000,000원의 약 74.0%입니다. 최신 거래보다 13,270,000원 낮고 최근 평균보다 28,936,666원 낮아 낙찰대금 자체에는 가격 여유가 있습니다. 다만 임차인 승계액이 발생하면 이 격차가 줄거나 사라질 수 있으므로, 가격 메리트는 반드시 낙찰가 + 실제 인수액으로 다시 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,079,140원 | - |
| 가압류 · 울산원예농업협동조합 | 38,773,164원 | 36,650,860원 | 2,122,304원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 배당표는 집행비용과 울산원예농업협동조합 가압류를 기준으로 한 추정입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있고, 임차인에게 최우선변제 또는 우선변제권이 인정되면 실제 배당 순서와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산정상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 2,122,304원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 26,411,000원 | 25,535,602원 | 13,237,562원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 18,487,700원 | 17,754,921원 | 21,018,243원 | 0원* |
* 산정상 인수 0원은 임차인 보증금 승계가 반영되지 않은 금액입니다. 최희진의 전입일·보증금·확정일자 확인 전 최종 인수액은 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평산초등학교 남측 인근이며, 주위는 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 5층으로, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 정방형 평지이며 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 서측 중로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중로1류와 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,601,000원/㎡이며 대지 면적은 1,086㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 120세대 규모이고 동일 면적 거래가격이 42,500,000원부터 86,000,000원까지 넓게 분포해 가격대별 수요 차이가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최희진 전입세대 확인. 전입일, 실제 점유 개시일, 세대주·세대원 관계를 확인해 말소기준보다 선행하는지 대조해야 합니다.
- 임대차계약서 확인. 보증금·차임·확정일자·계약기간을 확인하고 예상 미배당액과 매수인 승계액을 다시 계산해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019년 근저당과 2025년 근저당권 이전등기의 존속 및 순위를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·양산시·창원시 압류의 체납액과 당해세 여부를 확인해야 배당 순서를 확정할 수 있습니다.
- 응찰가 상한. 낙찰가만이 아니라 낙찰가·임차인 승계액·체납 관리비·명도비용을 합친 총비용을 최신 거래 51,000,000원과 비교해야 합니다.
- 명도 계획. 실제 주거 점유자가 있으므로 배당 여부와 별개로 인도 협의 및 명도 기간을 고려해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 승계 가능성을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 5층 505호의 내부 상태, 방향, 채광, 누수·결로, 설비 상태를 직접 점검해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적이지만 권리는 아직 미완성
현재 최저가 37,730,000원은 최근 12개월 평균 66,666,666원보다 크게 낮고, 최신 거래 51,000,000원과 비교해도 13,270,000원의 차이가 있습니다. 인수액이 실제로 0원이라면 가격 경쟁력은 분명합니다. 그러나 이 사건에는 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않은 주거 임차인이 있고, 2019년 근저당의 이전관계와 세금 압류의 배당 순위도 함께 확인해야 합니다.
가격은 합격 후보, 권리는 확인 보류. 임차인 승계가 없다는 결론과 근저당 이전관계가 정리된 뒤에야 37,730,000원이라는 할인율을 온전히 평가할 수 있습니다. 확인 전에는 최저가만 보고 저렴하다고 판단하지 말고, 확인 후 산출한 낙찰가 + 실제 인수액을 최신 거래와 비교하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
