울산지방법원 2025타경1382. 양산시 평산동 태원아파트 107동 12층 1206호, 전용 58.84㎡ 아파트입니다. 소유자 김동욱 씨가 2015년 11월 18일 매매를 원인으로 75,000,000원에 취득한 뒤, 같은 해 국민은행 앞으로 채권최고액 46,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리이며, 이후 설정된 국민은행 근저당권과 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸하는 구조입니다.

현재 최저매각가는 두 차례 유찰을 거쳐 35,770,000원까지 내려왔습니다. 배당표상 낙찰자가 별도로 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 0원이므로, 권리분석상 실질취득 기준도 현재 최저가인 35,770,000원입니다. 다만 임차인 조사 결과와 별개로 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자와 인도 가능 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

1993년 한국주택은행 명의로 설정됐던 채권최고액 10,400,000원의 근저당권은 국민은행으로 이전된 뒤 2015년 12월 10일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 다음 날인 2015년 12월 11일 설정된 국민은행 근저당권 46,800,000원입니다.

말소기준 이후에는 2018년 국민은행 근저당권 22,000,000원, 2024년 국민은행 가압류 18,611,628원, 2025년 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 배당 여부와 관계없이 매각으로 소멸하며, 배당 부족액이 발생하더라도 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.

② 시세 비교 — 최저가는 최근 평균의 56.5%

태원아파트 동일 면적 58.84㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 거래가는 50,000,000원에서 83,000,000원까지 분포하며, 평균은 63,291,666원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 83,000,000원입니다.

현재 최저가 35,770,000원은 최근 12개월 평균 63,291,666원의 56.5%입니다. 감정가 73,000,000원과 비교하면 49% 수준이고, 최근 실거래 최저인 50,000,000원보다도 낮습니다. 권리상 추가 인수액이 없다는 전제에서는 최저가만으로도 최근 거래 범위 아래에 위치합니다.

③ 예상배당표 (매각가 35,770,000원 가정)

채권최고액과 청구금액을 합한 배당 대상 채권액은 87,411,628원이고, 집행비용을 제외한 예상 배당액은 34,726,140원입니다. 예상 미배당액은 52,685,488원이며, 후순위 근저당권과 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 그러나 이 미배당액은 매각으로 소멸하는 담보권·가압류의 부족액으로, 배당표상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.

배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등 확인되지 않은 항목에 따라 달라질 수 있습니다. 제공된 권리와 배당 조건에서는 각 회차의 매수인 인수액이 모두 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 평산동 신명초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어, 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
• 단지. 태원아파트는 총 994세대이며 준공일은 1993.09.22입니다. 대상 면적은 실거래 비교 면적과 동일한 58.84㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 중 12층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 대체로 평탄한 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 내 및 주변 가로망 상태는 보통입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 소로3류·중로3류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 562,400원/㎡입니다.
• 공부 차이. 등기사항전부증명서의 토지 소재지는 ‘경상남도 양산군 웅상읍 평산리 564’로 표기되어 있으나, 행정구역 명칭 변경으로 현재는 ‘경상남도 양산시 평산동 564’입니다.
• 환금성. 최근 12개월 동일 면적 거래가 12건 확인되며, 거래가격은 50,000,000원에서 83,000,000원까지 형성되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유 상태 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 기준 권리는 2015.12.11. 접수된 국민은행 근저당권 46,800,000원입니다. 등기부 최신본에서 변동 여부를 대조해야 합니다.
• 후순위 권리 처리. 2018년 근저당권 22,000,000원과 2024년 가압류 18,611,628원은 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 1993.09.22. 준공 아파트로, 내부 마감과 설비 상태에 따라 실제 취득 후 지출이 달라질 수 있습니다.
• 실거래 편차 반영. 동일 면적 실거래가 50,000,000원에서 83,000,000원까지 분포하므로 대상 호수의 층·향·상태를 비교해야 합니다.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 여부와 인도 전 정산 범위를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 거래 범위 아래

이 사건의 말소기준권리는 2015년 국민은행 근저당권 46,800,000원입니다. 이후 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인은 0명, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석상 실질취득 기준은 현재 최저가 35,770,000원으로 볼 수 있습니다.

가격은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 63,291,666원의 56.5%이며, 실거래 최저 50,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 최저가만 놓고 보면 가격 여유가 확인됩니다. 다만 임대관계가 미상이고, 1993년 준공 아파트의 상태에 따라 보수 부담이 달라질 수 있으므로 권리는 합격, 최종 응찰가는 점유와 내부 상태 확인 후 결정하는 접근이 적절합니다.