수원지방법원 2024타경95730. 표제 물건은 동탄코너원스마트타워 11층 1108호로, 집합건축물대장상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 감정가 157,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 76,930,000원으로 내려왔습니다. 다만 말소기준권리보다 앞서 전입한 법인 임차인 2건이 있고, 배당 시뮬레이션은 이들의 보증금 10,000,000원씩, 합계 20,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다.
따라서 입찰가만 보면 76,930,000원이지만, 권리비용까지 합친 현재 회차의 실질취득은 96,930,000원입니다. 선순위 보증금 합계 20,000,000원이 최저가보다 작기 때문에, 낙찰가가 내려가도 총취득액이 보증금 근처로 고정되는 전형적인 고액보증금 인수형은 아닙니다. 다만 각 회차의 낙찰가에 인수액 20,000,000원이 별도로 더해진다는 점은 모든 가격 판단에 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경95730 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄영천로 131, 11층 1108호 (영천동, 동탄코너원스마트타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 층 / 현황조사 표기 | 지상 14층 건물 중 11층 · 코너원스마트타워 11층 8호 35.6400㎡ |
| 소유자 | 김정국 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 76,930,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사(양도인: 주식회사 국민은행) / 595,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 대지권 유무는 알 수 없음 · 최저매각가격에 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인 2건
말소기준은 2022.02.18. 주식회사국민은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권, 가압류, 압류 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 주식회사 소나무디앤씨는 2022.02.03., 주식회사 챠니홀딩스는 2022.02.14. 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자와 배당요구가 확인되지 않아 배당 시뮬레이션에서는 두 보증금 각 10,000,000원을 배당하지 않고 매수인 인수로 처리했습니다.
② 임차인 분석 — 신고주체 6명·법인, 선순위 2건
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 현황조사상 실제 신고주체는 6명·법인입니다. 이 가운데 말소기준 이전 전입은 2건이고, 나머지 4건은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 챠니홀딩스 (김규찬) | 동익미라벨타워 2층 209비호 47.6300㎡ | 2022.02.14 | 10,000,000원 / 700,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 주식회사 대나무디엔씨 (최영숙) | 동익미라벨타워 2동 209비호 | 2023.03.10 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 소나무디앤씨 (김정국) | 동익미라벨타워 2층 210비호 42.6300㎡ | 2022.02.03 | 10,000,000원 / 700,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 주식회사 진현파트너스 (성현) | 2층 210비호 33.0000㎡ | 2022.10.06 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 안녕컴퍼니 (오희범) | 동탄코너원스마트타워 1109호 35.5740㎡ | 2022.10.18 | 5,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양석환 | 코너원스마트타워 11층 8호 35.6400㎡ | 2023.04.04 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2024.11.22 |
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
동일 물건의 실거래 비교값은 확인되지 않아, 가격 메리트를 최근 거래와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 되며, 최저매각가에 선순위 임차보증금 인수액을 더한 실질취득액을 기준으로 접근해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 76,930,000원 | 20,000,000원 | 96,930,000원 | 436,334,091원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 53,851,000원 | 20,000,000원 | 73,851,000원 | 458,997,669원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 37,695,700원 | 20,000,000원 | 57,695,700원 | 474,862,174원 |
현재 회차 최저가 76,930,000원은 감정가의 49%지만, 인수액을 포함하면 실제 투입 기준은 96,930,000원입니다. 추가 유찰 시에도 인수액 20,000,000원은 그대로 남으므로, 최저가의 하락 폭과 실질취득액의 하락 폭은 같지 않습니다. 또한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,784,740원 |
| 인수 · 챠니홀딩스 임차보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 소나무디앤씨 임차보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 75,145,260원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 7,200,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 8,277,544원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 대한민국 | 105,595,220원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사국민은행 | 12,257,387원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 대신자산신탁 주식회사 | 238,149,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 신고액 합계 511,479,351원 중 75,145,260원이 배당되고, 미배당은 436,334,091원입니다. 매수인 인수액은 별도로 20,000,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 표제 1108호는 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)입니다. 외벽은 강화유리 마감, 창호는 샷시창이며 위생·소화전·소방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 경기도 화성시 영천동 다원중학교 북서측 인근으로, 지식산업센터·업무시설·근린생활시설·아파트 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 영천동 875-1번지 토지는 북서측과 북동측의 대로 등을 통해 접근할 수 있습니다.
- 토지. 공장용지 4,255.2㎡, 준주거지역, 공업용, 평지, 세로장방형, 광대소각이며 공시지가는 1,880,000원/㎡입니다.
- 규제. 화성동탄(2) 지구단위계획구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.
- 응찰 경과. 두 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 가격 하락 자체와 별개로 실거래 비교값이 없어 환금성은 현장 임대수요와 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위 확인. 감정평가 내용에는 2층 209비·210비·211비호와 11층 1108호가 함께 등장합니다. 각 기호가 일괄매각되는지, 표제 물건만의 최저가인지 원본 매각명세로 대조하세요.
- 선순위 임차인 점유 확인. 인수 계산에 포함된 두 법인의 목적물이 2층 호실로 기재돼 있습니다. 1108호와의 관계 및 실제 점유 위치를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 최저가 76,930,000원이 아니라 인수액을 더한 96,930,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 대지권 확인. 대지권이 미등기이고 유무도 확인되지 않았습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됐지만, 대지권 취득 및 등기 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 선순위 배당으로 매각대금에서 차감될 수 있습니다.
- 임대차 원본 대조. 보증금이 미상인 점유자가 있고, 양석환은 2024.11.22. 배당요구를 했습니다. 임대차계약서·사업자등록·확정일자·배당요구 내용을 확인하세요.
- 공장 이용조건 확인. 공장(지식산업센터)의 입주 가능 업종, 실제 사용상태, 관리규약과 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 문건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 최저가”보다 먼저 볼 것
이 물건은 감정가 157,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 76,930,000원까지 내려왔습니다. 그러나 매수인 인수로 계산된 선순위 임차보증금 20,000,000원을 더하면 현재 실질취득은 96,930,000원입니다. 여기에 대지권 미등기·유무 미상, 세금 압류 3건, 공장 지식산업센터라는 이용상태가 겹칩니다.
특히 인수 대상으로 계산된 임차인은 2층 209비호와 210비호에 기재돼 있고, 표제 1108호에 직접 대응하는 점유자는 별도로 존재합니다. 따라서 이번 사건의 결론은 단순히 “선순위 임차인 2건이 있으니 20,000,000원을 인수한다”에서 끝나지 않습니다. 어떤 호실이 함께 매각되는지, 각 임차인이 어느 매각대상에 대응하는지부터 확정해야 하는 사건입니다. 낮은 최저가는 눈에 띄지만, 권리관계와 대지권을 원본으로 정리하기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.