감정가 34.3%까지 내려왔지만, 1,000만원 인수와 미상 점유가 남았다 — 오산더테라스퀘어 일괄매각

수원지방법원 2024타경96368. 오산더테라스퀘어 가동 1층 가-107호를 표시 주소로 하는 근린시설 일괄매각 사건입니다. 감정평가서상 집합건축물대장 용도는 제2종근린생활시설이고, 사용승인일은 2022.10.18입니다. 매각물건명세서 비고에는 목록 1·2·3·7·8·9·12·13이 벽체 구분 없이 일괄하여 사용 중이라고 기재돼 있습니다.

등기상 말소기준은 2023.01.31 대아신용협동조합 근저당권 6,000,000,000원입니다. 이후의 전세권·근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부상 후순위 권리가 소멸하는 것과, 말소기준보다 앞선 대항력 있는 점유자의 보증금이 인수되는 것은 별개의 문제입니다. 정은선은 신고일이 2023.01.17로 말소기준보다 앞서고, 보증금 10,000,000원에 우선변제권이 없어 계산상 전액이 매수인에게 넘어갑니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도

2023.01.31 설정된 대아신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권은 2025.07.31 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준의 순위 자체가 새로 생기는 것은 아닙니다. 오산시의 전세권 200,000,000원, 은일종합건설주식회사 근저당권 2,300,000,000원, 하우앤파트너스 가압류 319,000,000원, 정찬선 근저당권 360,000,000원 및 국 압류는 모두 말소기준 이후입니다.

② 점유·임차인 분석 — 확인 인수 1,000만원, 추가 금액은 미상

보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고는 없으며, 현황조사에서 확인되는 실제 점유 주체는 오산시(대원2동 행정복지센터), 정은선(다엘뷰티), 김성희(유이즈네일) 3개입니다. 이 가운데 금액과 기준일 관계가 모두 확인되는 것은 정은선뿐입니다.

정은선의 보증금은 배당표상 우선변제권이 없고 매각대금에서도 배당되지 않아 10,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 현재 최저가에 정은선 인수액만 더한 확인 가능한 실질취득액은 2,019,637,000원입니다. 다만 오산시와 김성희의 보증금·신고일이 확인되지 않아, 이 금액을 최종 취득원가로 고정해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 34.3% 할인율보다 실질취득과 공실가치를 봐야 한다

최저매각가는 2,009,637,000원으로 감정가 5,859,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 근린시설은 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시돼 있지 않고, 여러 목록이 벽체 구분 없이 일괄 사용 중이며 점유·임대차관계도 일부 미상입니다.

따라서 가격 비교의 출발점은 최저가가 아니라, 적어도 확인 인수액을 합한 2,019,637,000원 이상이어야 합니다. 여기에 오산시·김성희 관련 미상 보증금, 명도·영업보상 협의, 구획 복원 또는 현황 유지 비용, 공실 기간을 반영해야 실제 투자원가가 완성됩니다. 세 차례 유찰됐다는 사실도 감정가와 응찰 수요 사이에 큰 간극이 있었음을 보여 줍니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,009,637,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 근저당권에 배당되며, 신청채권 청구액 4,752,742,131원도 충족되지 않습니다. 정은선의 보증금 10,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 부담합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오산시 갈곶동 소리울도서관 남동측 인근으로, 아파트단지·근린상가·공장·창고가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로, 위생·급배수·승강기·주차장·소방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 동·서·남·북측으로 각각 약 5m·32m·20m·5m 도로와 접합니다.
• 토지. 2필지 일단의 상업용 건부지로 이용 중이며, 한 필지는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2023.11.20부터 2028.11.19까지입니다.
• 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역 또는 자연녹지지역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
• 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만, 임대관계는 미상으로 평가됐습니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 근린시설이며 여러 호실이 벽체 구분 없이 사용 중이므로, 개별 호실 단위 매각·임대 가능성과 원상구획 비용을 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차 원본 확인. 오산시·정은선·김성희의 계약서, 신고일, 보증금, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 대조하세요.
• 인수액 상한 재계산. 현재 확인분은 정은선 보증금 10,000,000원이지만, 미상 점유자의 보증금이 추가될 수 있습니다.
• 일괄 사용 범위 확인. 목록 1·2·3·7·8·9·12·13의 실제 연결 상태, 출입구, 전기·수도·소방 설비의 독립 여부를 현장에서 확인하세요.
• 실질취득 기준. 최저가 2,009,637,000원이 아니라 확인 인수액을 더한 2,019,637,000원 이상에서 수익성을 검토하세요.
• 임대수익 검증. 현재 영업자별 차임, 공실 가능성, 관리비, 부가가치세, 원상복구 비용을 반영해 적정 낙찰가를 산정하세요.
• 전세권 처리 확인. 오산시 전세권 200,000,000원의 배당요구 및 말소 조건과 실제 점유관계를 분리해 확인하세요.
• 세금·관리비 확인. 동화성세무서장 압류와 미납 관리비, 당해세 여부를 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “34.3%”보다 먼저 확인할 것은 점유와 구획이다

이 사건의 숫자만 보면 감정가 5,859,000,000원에서 최저가 2,009,637,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 할인율이 아닙니다. 정은선의 보증금 10,000,000원은 매수인이 인수하고, 오산시와 김성희의 대항력·보증금은 아직 미상입니다. 최소 실질취득액은 2,019,637,000원이지만 최종 부담액은 그보다 커질 수 있습니다.

더구나 매각 대상 여러 목록이 벽체 구분 없이 일괄 사용 중인 제2종근린생활시설입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보고 저가 매수로 판단해서는 안 됩니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 점유 리스크와 사업성 검증은 끝나지 않았습니다. 이 물건은 낮은 가격이 매력인 사건이 아니라, 미상 임대차와 공간 구획을 정확히 확정한 사람만 적정 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.