27,852,000원
울산지방법원 2025타경11321. 경남 양산시 상북면 대석리 821-14, 9층 902호 물건입니다. 사건의 용도 표시는 오피스텔이고, 감정평가 이용상태에는 도시형생활주택으로 적혀 있습니다. 감정가 116,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 27,852,000원까지 내려왔습니다. 표면상 가격만 보면 크게 할인된 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 점유자 미상 정보와 등기 권리관계 확인입니다.
배당표 데이터는 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 매각물건명세서에는 주거 점유자 제이더가 있고 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 비어 있습니다. 보증금과 전입일이 미상인 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 대항력 없음이라고도 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “싸게 살 수 있는 물건”이 아니라, 원본 서류로 닫아야 하는 확인형 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11321 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 9층902호 · 도로명주소 경상남도 양산시 상북면 민등대길 32 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 감정 이용상태 도시형생활주택 · 대상면적 36.8487㎡ · 9층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 주식회사월성씨앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 27,852,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산중앙신용협동조합 / 566,474,519원 |
| 말소기준권리 | 2019.12.31 을구 13번 근저당권 · 울산중앙신용협동조합 · 채권최고액 537,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년, 그 전후 확인이 핵심
데이터상 말소기준권리는 2019.12.31 울산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리 이후의 김덕수 근저당, 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 그 이전에 가처분·가압류·근저당권이 다수 등장하고, 일부는 해제·일부포기·말소등기와 연결되어 있습니다. 배당표는 인수액 0원으로 계산하지만, 말소기준 전 권리가 실제로 현재 전유부분에서 모두 정리되어 있는지 등기 원본으로 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 — 실제 점유자 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 성명 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 제이더 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이 점유자는 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 즉 보증금 합산 오류는 없지만, 실제 임차인 1명의 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력 有로 단정하면 안 되고, 대항력 가능·미상으로 두고 확인해야 합니다. 배당표의 인수 0원은 어디까지나 제공 데이터상 계산값이며, 점유자 정보가 보완되면 결론이 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격 숫자는 매력적이지만, 확정 취득가가 아니다
동일 면적 36.85㎡의 제공 실거래는 5건이고, 모두 122,400,000원입니다. 현재 최저가 27,852,000원은 실거래 평균 122,400,000원의 22.8%입니다. 단, 이 비교는 배당표상 인수 0원을 전제로 한 표시상 비교입니다. 제이더 점유의 보증금·전입일이 확인되지 않은 상태에서는 최저가만 보고 “싸다”고 결론내리면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 36.85㎡ | 6 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2021.11 | 36.85㎡ | 6 | 122,400,000원 |
| 평균 | 36.85㎡ | 5건 | 122,400,000원 |
감정가 116,000,000원은 실거래 평균보다 낮고, 최저가는 더 크게 낮습니다. 그러나 이 물건의 가격 매력은 권리·점유 확인이 끝났을 때만 의미가 있습니다. 미상 임차인 보증금이나 전권리 인수 문제가 확인되면 실질취득가는 최저가와 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,852,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 901,336원 | 약 매각가의 3.2% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 안명애 | 450,000,000원 | 26,950,664원 | 미배당 발생 |
| 을구 1번 근저당권 · 배순덕 | 300,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 1번 근저당권 · 조준묵 | 300,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 4번 가압류 · 부강건설 주식회사 | 169,380,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 2번 근저당권 · 박영임 | 130,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 4번 근저당권 · 신복례 | 150,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 5번 근저당권 · 최윤택 | 70,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 7번 가압류 · 김일 | 350,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 11번 근저당권 · 울산중앙신용협동조합 | 89,284,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 13번 근저당권 · 울산중앙신용협동조합 | 537,600,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 14번 근저당권 · 김덕수 | 30,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현 회차 가정 배당: 채권 총액 2,576,264,000원, 채권자 배당 합계 26,950,664원, 미배당 2,549,313,336원, 소유자 잔여 0원, 배당표상 매수인 인수 0원. 단, 임차인 최우선변제와 점유자 보증금은 미상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 양산시 상북면 대석리 소재 “양산대석휴먼시아아파트” 동측 인근입니다. 부근은 아파트, 주택, 공장, 근린생활시설, 나지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 표시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 이용상태는 공히 도시형생활주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물이고, 위생설비·난방설비·소화전설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 토지는 자루형의 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택 부지입니다. 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며, 제2종일반주거지역에 접합니다. 공부와의 차이는 없음으로 표시됩니다.
- 환금성. 단지명은 (821-14), 총 29세대, 사용승인일은 2016.01.12입니다. 제공 데이터상 경매물건 평균 유찰은 2.9회, 매각률은 0.0%, 최근 낙찰가 자료는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제이더 점유 확인. 전입신고일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 모두 미상입니다. 전입세대열람과 매각물건명세서 원본 보완을 확인해야 합니다.
- 말소기준 전 권리 대조. 2019.12.31 말소기준권리 전 가처분·가압류·근저당권 및 해제·일부포기 말소등기 흐름을 등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 공매공고 이력. 2022.10.27 한국자산관리공사 공매공고 부기등기 이력이 있고, 2024.02.20 공매취소공고에 따른 말소가 있습니다. 경매와 공매 진행 교차 여부를 확인해야 합니다.
- 배당구조. 현재 회차 가정에서 신청채권자 울산중앙신용협동조합의 배당은 0원으로 표시됩니다. 채권자 배당·취하 가능성·권리 정리 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 이전. 오피스텔·도시형생활주택은 체납관리비와 점유 이전 비용이 실질 취득비에 영향을 줄 수 있습니다. 관리주체와 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터에 근거한 자동 분석 의견입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역 원본 확인 전 입찰 판단을 확정하지 마세요.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘닫히지 않은 변수’가 크다
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 116,000,000원짜리 물건이 4회 유찰되어 27,852,000원까지 내려왔고, 제공 실거래 평균 122,400,000원과 비교하면 22.8% 수준입니다. 하지만 권리분석은 숫자만 보는 작업이 아닙니다. 제이더 점유자의 보증금과 전입일이 비어 있고, 말소기준 전 권리 및 공매공고 이력이 남아 있습니다. 배당표상 인수 0원이라는 표시값은 참고값일 뿐, 원본 확인 전에는 확정값이 아닙니다. 가격은 매력적일 수 있지만, 권리·점유가 닫히기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.