울산지방법원 2025타경11321. 양산시 상북면 대석리 821-14, 9층 903호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이고 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 전용면적은 36.8487㎡이며, 2016.01.12 사용승인된 29세대 건물의 9층 물건입니다.
등기부를 처음 펼치면 2015년부터 근저당·가처분·가압류가 연속해 등장해 매우 복잡해 보입니다. 그러나 권리분석은 과거에 설정됐다는 사실보다 현재까지 살아 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 안명애·배순덕·조준묵·박영임·신복례·최윤택 명의 근저당과 부강건설·김일의 가압류, 울산중앙신용협동조합의 과거 가처분은 이후 말소등기가 존재합니다. 이 권리들을 현존 채권으로 다시 배당하거나 매수인 인수액으로 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11321 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 9층 903호 · 도로명 민등대길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 도시형생활주택 · 전용 36.8487㎡ · 9층 |
| 건물 규모 | 29세대 · 2016.01.12 사용승인 · 철근콘크리트구조 9층 건물 |
| 소유자 | 주식회사월성씨앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 27,852,000원 (4회 유찰·감정가의 24.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산중앙신용협동조합 / 566,474,519원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 권리와 현존 권리를 분리
말소기준권리는 2019.12.31 을구 13번 근저당권입니다. 근저당권자는 울산중앙신용협동조합, 채권최고액은 537,600,000원입니다. 이보다 앞서 설정된 권리들은 등기부에 각각 해제·해지·일부포기와 말소 기록이 확인됩니다. 따라서 과거 권리의 설정금액을 합산해 매수인 인수 또는 현재 배당채권으로 보는 것은 맞지 않습니다.
임차인 없음. 신고된 임차인이 없어 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 최저가 27,852,000원에 낙찰된다고 가정할 때 매수인 실질취득액은 낙찰가와 같은 27,852,000원이며, 별도로 인수할 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐도 22.8%
같은 건물의 전용 36.85㎡ 실거래 5건은 모두 122,400,000원으로 기록돼 있습니다. 감정가 116,000,000원은 실거래 평균의 약 94.8%이고, 현재 최저가이자 실질취득액인 27,852,000원은 실거래 평균의 22.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 36.85㎡ | 6 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2021.11 | 36.85㎡ | 6 | 122,400,000원 |
| 평균 | 36.85㎡ | 5건 | 122,400,000원 |
표면적인 가격 차이는 큽니다. 감정가보다 88,148,000원 낮고, 실거래 평균보다 94,548,000원 낮습니다. 다만 이 건물의 경매 통계는 평균 유찰 2.8회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 현재 물건은 이미 4회 유찰됐으므로 낮은 가격 자체가 곧바로 높은 환금성이나 즉시 매각 가능성을 보장하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,852,000원 가정·현존 권리 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 901,336원 |
| 1. 을구 13번 근저당 · 울산중앙신용협동조합 | 537,600,000원 | 26,950,664원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 김덕수 | 30,000,000원 | 0원 |
| 국세·공단 압류 | 미상 | 미반영 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
2015~2016년 설정 후 말소된 안명애·배순덕·조준묵 등 과거 근저당은 현존 배당채권에서 제외했습니다. 집행비용을 차감한 26,950,664원은 현존 말소기준권리자인 울산중앙신용협동조합에 배당하는 구조입니다. 국세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 공매·압류 이력
2022.10.27 한국자산관리공사 공매공고가 부기됐으나, 2024.01.23 공매취소공고를 원인으로 2024.02.20 말소됐습니다. 공매공고 자체는 취소·말소된 이력이지만, 법원경매와 별도로 체납처분 및 공매 진행 상태가 다시 변동했는지 교차 확인할 필요가 있습니다.
압류 이력 중 양산시 압류는 2019.12.31 해제로 말소됐고, 현재 등기에는 2022.02.07 국세 압류와 2025.04.10 국민건강보험공단 압류가 남아 있습니다. 두 압류 모두 말소기준권리 이후 등기이므로 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 조세채권의 실제 배당순위와 당해세 해당 여부는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 오피스텔이며 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 토지는 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택 부지입니다.
- 입지. 양산대석휴먼시아아파트 동측 인근으로, 아파트·주택·공장·근린생활시설·나지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 북측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와 실제의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 720㎡, 평지의 자루형 토지이며 공시지가는 364,100원/㎡입니다.
- 환금성. 29세대 소규모 건물이고 경매 평균 유찰 횟수는 2.8회, 낙찰률은 0.0%입니다. 가격 할인과 별개로 임대·재매각 수요를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소사항 재확인. 2015~2016년 근저당·가압류·가처분의 해지·해제·일부포기 말소가 해당 903호에 정확히 반영됐는지 최신 등기사항전부증명서로 대조하세요.
- 공동담보 배당. 울산중앙신용협동조합 근저당은 901호·902호·904호와 공동담보입니다. 다른 물건의 매각 여부와 배당관계를 확인하세요.
- 국세·공단 체납. 국세의 당해세 해당 여부와 국민건강보험공단 체납액을 확인해 실제 배당순서를 점검하세요.
- 공매 교차확인. 2022년 공매공고는 취소·말소됐지만 한국자산관리공사 진행 이력과 체납처분 상태를 다시 확인하세요.
- 점유·명도. 신고 임차인은 없으나 현재 실제 점유자와 인도 가능 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·시설 상태. 미납 관리비와 9층 최상층 누수·난방·승강기·소방설비 상태를 확인하세요.
- 환금성 검증. 실거래 기록은 122,400,000원으로 동일하지만 건물의 경매 낙찰률은 0.0%입니다. 인근 임대료와 실제 매수수요를 별도로 조사하세요.
맺으며 — “옛 권리는 말소됐고, 남은 승부처는 공동담보와 환금성”
이 사건의 핵심은 등기부에 등장하는 모든 과거 채권을 현재 권리로 합산하지 않는 것입니다. 2015~2016년 선순위 근저당과 가압류·가처분은 후속 말소등기로 정리됐고, 현존 말소기준은 2019.12.31 울산중앙신용협동조합 근저당입니다. 따라서 임차인이 없는 현재 구조에서 매수인 인수는 0원이며, 최저가 기준 실질취득은 27,852,000원입니다.
가격은 실거래 평균 122,400,000원의 22.8%로 낮습니다. 다만 4회 유찰, 29세대 소규모 건물, 낙찰률 0.0%, 공동담보 근저당, 국세·공단 압류 및 공매 이력이 함께 존재합니다. 권리 인수는 낮지만 절차 확인과 환금성 검증은 높은 물건입니다. 말소등기와 공동담보 배당을 최신 원본으로 다시 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.