울산지방법원 2025타경11334. 양산 물금읍 가촌리 라피에스타양산 1층 1-025호 근린시설입니다. 소유자 김현범은 2021.02.09. 이 부동산을 거래가액 1,429,307,000원에 취득했고, 같은 날 신목동새마을금고가 채권최고액 933,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.02.14. 신목동새마을금고의 임의경매개시결정, 2026.01.29. 양산시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 실물 확인이 더 중요합니다. 매각물건명세서에는 본건 1층 1-025호가 공부상 별개 호실임에도 1-026호와 벽면이나 바닥 경계선 없이 하나의 호실로 연결되어 ‘79FOUNYARD’ 카페로 이용 중이라고 적시되어 있습니다. 다만 기둥과 건축물현황도 등에 의해 호실의 위치와 면적은 특정 가능하다고 되어 있습니다. 즉, 특정 불능 물건은 아니지만 낙찰 후 단독 사용·분리 사용 가능성 및 현황 복구 범위는 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11334 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-025호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 1-026호와 경계벽·바닥 구분 없이 하나의 카페로 이용 중 |
| 소유자 | 김현범 · 2021.02.09. 거래가액 1,429,307,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 1,370,000,000원 / 328,937,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 798,896,640원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 따라서 현재 확인되는 구조상 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 을구 1번 근저당권은 2021.02.09. 신목동새마을금고 명의로 설정되었고, 2025.08.29. 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전되었습니다. 말소기준 자체의 순위는 그대로 유지되며, 경매개시결정과 양산시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 최저매각가는 328,937,000원으로 감정가 1,370,000,000원의 약 24.0%입니다. 4회 유찰을 거치며 명목상 가격은 크게 낮아졌습니다. 그러나 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 등 현재 시장가격을 비교할 자료가 없어 최저가가 시세보다 낮은지 여부는 확인할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 328,937,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,405,118원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 신목동새마을금고 | 933,600,000원 | 323,531,882원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 미배당액은 610,068,118원입니다. 계산상 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 등기부상 을구 1번 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전되어 있습니다.
④ 호실 현황 — 이번 사건의 핵심 체크포인트
현재 이용 상호는 79FOUNYARD 카페입니다. 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유관계는 별개 문제이므로, 현장 방문 시 영업주체와 점유원인을 확인하는 것이 중요합니다. 보증금·확정일자 등 임차 관련 정보가 확인되지 않은 사람을 임의로 대항력 임차인으로 단정해서도 안 됩니다.
⑤ 토지·상권 성격
- 용도. 등기·사건상 근린시설이며, 토지이용상황도 상업용입니다.
- 용도지역. 유통상업지역에 포함되고 중심상업지역에 접합니다. 제1종지구단위계획구역에도 포함됩니다.
- 도로. 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m), 소로1류(폭 10m~12m)에 접하는 것으로 확인됩니다.
- 토지 형상. 평지·가로장방, 도로접면은 광대소각입니다.
- 공시지가. 2,531,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반 표시가 없습니다.
⑥ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 328,937,000원 | 323,531,882원 | 610,068,118원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 230,255,900원 | 226,232,317원 | 707,367,683원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 161,179,130원 | 158,122,622원 | 775,477,378원 | 0원 |
매각가가 낮아져도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 유지됩니다. 따라서 권리 측면에서는 가격 하락이 추가 승계부담으로 이어지지 않습니다. 반면 근저당권자의 미배당액은 계속 증가합니다. 이는 채권자의 회수 문제이지 매수인의 추가 취득비용은 아닙니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. 1-025호와 1-026호 사이에 벽면·바닥 경계가 없는 현재 상태를 직접 확인하세요.
- 분리 사용 가능성. 낙찰 후 1-025호만 단독 사용하는 경우 필요한 공사·영업 영향·공용부분 관계를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 현재 카페 이용 주체와 점유 원인을 현장에서 확인하세요. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유 문제가 모두 해소되는 것은 아닙니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 24.0%라는 숫자만으로 저가 매입이라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 상가의 실제 매매 및 임대 수준을 별도로 대조하세요.
- 관리비·상가 비용. 체납 관리비와 공용부분 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 등기 원본 재확인. 2025.08.29. 을구 1번 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전된 점을 포함해 매각 직전 등기 변동을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 임차인 신고가 없고 매수인 인수액이 0원이어서 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 말소기준인 2021.02.09. 근저당권 이후의 경매개시결정과 압류도 소멸합니다. 문제는 가격과 현황입니다. 네 번 유찰돼 최저가가 328,937,000원까지 내려왔지만 현재 시세 자료가 없어 그 숫자만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
또한 본건은 1-026호와 물리적 경계 없이 하나의 카페로 이용 중입니다. 호실 위치와 면적은 특정 가능하다고 되어 있으나, 실제 낙찰 후 1-025호를 독립적으로 쓰려면 점유관계·분리 가능성·현황 복구 문제를 먼저 확인해야 합니다. 권리 인수 리스크는 낮고, 현황과 가격 검증 리스크는 높은 근린시설로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
