울산지방법원 2025타경11440. 울산역 남동측 인근 센트럴케이 1층 107호입니다. 사건의 용도는 대지로 표시돼 있고, 등기부는 집합건물이며 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기상 말소기준은 2019년 2월 1일 부산은행 근저당권 385,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 가압류 1,203,826,540원, 김동규 근저당권 582,400,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 매수인이 떠안을 후순위 담보권은 없습니다. 그러나 매각물건명세서에는 태양종이 이 호실을 주거로 사용하는 점유자로 기재돼 있습니다. 전입신고일, 확정일자, 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력이 없다고 배제할 수도 없습니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 미상 점유관계의 해소 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11440 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1605-6 센트럴케이 1층 107호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 감정상 근린생활시설 |
| 건물 | 일반철골구조 콘크리트지붕 6층 건물 내 1층 107호 |
| 소유자 | 용토개발주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 522,000,000원 / 61,412,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행의 승계인 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 / 1,132,542,750원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 토지 | 지목 주차장 · 전체 토지면적 2,427.9㎡ · 공시지가 1,802,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 미해결
말소기준권리는 2019.02.01. 을구 1번 부산은행 근저당권입니다. 이후의 가압류와 김동규 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년 신탁등기는 2018.09.12. 신탁재산 귀속을 원인으로 이미 말소됐고, 2024년 임원재산보전처분도 2024.12.05. 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 대항력·우선변제·승계 모두 미상
| 성명 | 사용 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 태양종 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 판정 불가 | 가능성 미상 |
실제 점유자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입신고일이 확인되지 않았으므로 말소기준일인 2019.02.01.보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 알 수 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 가능성과 미배당 보증금 규모 역시 계산할 수 없습니다.
또한 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이지만 점유자의 사용 용도는 주거입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없으나, 실제 내부 이용상태와 점유 근거는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,412,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,505,416원 | 우선 차감 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 385,000,000원 | 59,906,584원 | 미배당 발생 |
| 2. 갑구 8번 가압류 | 1,203,826,540원 | 0원 | 전액 미배당 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 김동규 | 582,400,000원 | 0원 | 전액 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
채권총액 2,171,226,540원 중 집행비용을 제외한 예상배당액은 59,906,584원, 미배당액은 2,111,319,956원입니다. 후순위 등기권리는 배당 여부와 관계없이 매각으로 소멸하지만, 태양종의 대항력 및 보증금 승계 여부는 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 6회 유찰 기준 | 61,412,000원 | 59,906,584원 | 2,111,319,956원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 42,988,400원 | 41,814,609원 | 2,129,411,931원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 30,091,879원 | 29,150,225원 | 2,142,076,315원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 울산역 남동측 인근입니다. 주변은 울산역, 근린생활시설, 주차장, 업무시설과 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 남동측·북동측·북서측으로 폭 약 15미터 이상의 포장도로에 접합니다.
- 용도. 감정평가상 1층 107호의 이용상태는 근린생활시설입니다. 토지는 자동차관련시설 건부지로 이용 중이며 지목은 주차장입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·도시개발구역·노외주차장· 중점경관관리구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 공동 위생·급배수, 승강기와 소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성 신호. 감정가 522,000,000원에서 6회 유찰돼 61,412,000원까지 내려왔습니다. 이 유찰 이력 자체가 가격만 낮춘다고 수요가 즉시 붙는 물건은 아니라는 점을 보여줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 태양종의 전입신고일 확인. 2019.02.01. 말소기준권리보다 앞선 대항요건 취득 여부를 주민등록 전입세대 열람과 관련 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자·배당요구 확인. 보증금 규모와 우선변제 가능성, 매수인에게 승계될 미배당액을 계산하려면 반드시 필요한 정보입니다.
- 실제 사용상태 확인. 감정상 근린생활시설이나 점유 용도는 주거입니다. 내부 구조, 점유 근거와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 압류 이력 4건이 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 매각기일 전 교부청구와 세금 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 실질취득액 기준 설정. 응찰가 상한은 61,412,000원 자체가 아니라 확인된 승계보증금, 점유 해소 부담을 더한 총취득비용으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 직접 대조하고 점유관계 변동 여부를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “11.8%라는 숫자보다 미상 보증금이 먼저다”
이 물건의 등기부는 말소기준권리와 후순위 소멸 구조가 명확합니다. 하지만 권리분석의 결론은 등기부에서 끝나지 않습니다. 태양종의 전입신고일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았기 때문에 대항력과 매수인 승계를 판정할 수 없습니다. 감정가 522,000,000원이 61,412,000원까지 내려왔다는 사실은 매력적인 숫자처럼 보이지만, 그 가격은 아직 실질취득액이 아닙니다.
특히 감정상 근린생활시설인 호실을 주거로 사용하는 점유 상황과 6회 유찰 이력이 함께 존재합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 최저가만 보고 응찰하면 예상하지 못한 승계금액과 명도 부담이 가격 차익을 지울 수 있습니다. 결론은 등기상 후순위 권리는 소멸, 임차인 인수는 미상, 가격 판단은 보류입니다. 태양종의 점유 자료가 확인되기 전에는 낮은 최저가를 투자 메리트로 평가해서는 안 됩니다.