울산지방법원 2025타경11449. 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7, 금오로 256 소재 집합건물 2층 204호입니다. 등기부상 소유자는 주식회사금강프라자이고, 말소기준은 2017년 10월 31일 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권 286,000,000원입니다. 그 이후의 임의경매개시결정, 가압류, 압류, 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 데이터는 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
문제는 권리가 아니라 물건의 성격입니다. 감정요항상 이용상태는 교육연구시설, 현재 공실이고, 주변은 근린생활시설·아파트단지·업무시설이 혼재하는 지역입니다. 감정가 대비 최저가가 낮아 보이지만, 실거래 비교 자료가 제공되지 않았으므로 시세 대비 싸다고 말할 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸졌나”가 아니라 “공실 교육연구시설을 어떤 용도로 회수할 수 있나”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11449 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 2층204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 교육연구시설 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사금강프라자 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 106,330,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형기선저인망수산업협동조합 / 830,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 데이터 없음. 제공된 tenants 항목은 비어 있고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 2017년 대형기선저인망수산업협동조합 근저당 이후의 경매개시결정, 포스코이앤씨 가압류, 국 압류, 후순위 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 유찰 시나리오 — 회차가 내려가도 인수액은 0원
현재 회차는 3회 유찰 후 최저가 106,330,000원입니다. 제공된 시나리오상 4회 유찰 시 74,431,000원, 5회 유찰 시 52,101,700원까지 낮아집니다. 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 106,330,000원 | 0원 | 1,281,958,620원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 74,431,000원 | 0원 | 1,313,308,758원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 52,101,700원 | 0원 | 1,335,236,131원 |
③ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,288,620원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 286,000,000원 | 104,041,380원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 윤정상 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 포스코이앤씨(변경전 상호 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 106,330,000원 기준 배당 추정입니다. 총 채권액 1,386,000,000원 중 채권자 배당은 104,041,380원이며, 미배당은 1,281,958,620원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 석산교차로 남서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 교육연구시설로, 현재 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 및 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층건 내 2층 204호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류와 중로3류에 접합니다. 토지면적은 1,332.6㎡, 공시지가는 2,745,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 감정 이용상태는 교육연구시설입니다. 주거용·일반 상가처럼 가정하지 말고 실제 사용 가능 용도를 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 현재 공실이며 임대관계는 미상입니다. 낙찰 후 즉시 수익화가 가능한지 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비·공용비용. 집합건물 공실 물건은 관리비 체납 및 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당. 미배당이 크더라도 매수인 인수로 표시된 금액은 0원입니다. 다만 실제 배당은 당해세 등으로 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건성은 까다롭다”
이 사건은 권리분석만 보면 어렵지 않습니다. 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되고, 임차인 데이터도 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 낙찰 판단은 권리보다 물건성에 걸려 있습니다. 감정 이용상태는 교육연구시설, 현재 공실, 임대관계 미상입니다. 최저가가 106,330,000원까지 내려온 사실만으로 시세 메리트를 단정할 수 없고, 실사용·임대·재매각 가능성 확인이 선행되어야 합니다. 권리는 합격, 환금성은 보수적으로. 이 물건의 결론입니다.